Актуальность темы исследования.
Обеспечение охраны и рационального использования земель является одной из наиболее важных функций государства. Конституцией Российской Федерации провозглашено, что земля и иные природные ресурсы охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции Российской Федерации).
Земля - невосполнимый и бесценный природный ресурс, от которого во многом зависит жизнь и благополучие всего человечества. В то же время это объект имущественных прав, подлежащий гражданскому обороту.
Потребление природных ресурсов всегда сопряжено с публичными и частными интересами. Решение государственных задач должно согласовываться с общественными интересами населения, а также с частными правами граждан и юридических лиц, реализуемыми при застройке земельных участков.
Частные интересы застройщиков представляют собой достижение максимальной денежной прибыли. Публичные и частные интересы не всегда могут совпадать. Баланс между публичными и частными интересами достигается посредством правового регулирования таких институтов, как территориальное планирование и градостроительное зонирование, проведение государственной экологической экспертизы, публичных слушаний, торгов.
Согласование интересов застройщиков и интересов населения обеспечивается государством путем регулирования отношений по поводу предоставления земельных участков для строительства, а в последующем установления норм, ограничивающих использование земельного участка как особого объекта прав.
В настоящее время наблюдается тенденция сведения двух способов предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового к одному - без предварительного согласования места размещения объекта. Так, предоставление земельных участков для жилищного строительства, подлежащих градостроительному зонированию, заключение договора концессии и развития застроенных территорий, строительство объектов недвижимости за счет бюджетных средств осуществляются на торгах.
Переход от индивидуально-выборочного способа предоставления прав на земельные участки к градостроительному зонированию и конкурентным процедурам имеет большую практическую значимость и требует исследования и правовой оценки с точки зрения учета публичных и частных интересов.
Объект и предмет исследования.
Объект исследования – совокупность общественных отношений, связанных с предоставлением земельных участков под строительство.
Предметом исследования является система нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с процессом предоставления земельных участков для строительства
Цель и задачи исследования.
Основной целью настоящего исследования является комплексный анализ института предоставления земельных участков под строительство.
Указанная цель исследования достигается посредством решения следующих основных задач:
- изучить правовое регулирование земельных участков (нормативные акты);
- рассмотреть государственное управление в сфере предоставления земельных участков для строительства;
3) охарактеризовать особенности предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объектов;
4) проанализировать предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объектов.
Указанные цель и задачи работы обусловили ее структуру, которая состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.
Методологическую базу исследования составляют диалектический метод познания, общенаучные методы анализа и синтеза. Использованы также традиционные для юридических паук частно-научные методы, а именно: метод системного, структурного, сравнительного анализа, исторический метод, а также формально-юридический и эмпирический методы.
ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТОВ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО
- Правовое регулирование земельных участков (нормативные акты)
Институт правового регулирования управления земельным фондом в Российской Федерации является прерогативой государственного управления земельными ресурсами, основанного на территориальном верховенстве и распространяемого на все земли, независимо от субъектов права собственности на них.
Принято и действует новейшее законодательство в данной сфере общественных отношений. Прежде всего - это Земельный кодекс Российской Федерации 2001 г[1]. В связи с принятием ЗК РФ введена в действие глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права на землю». Приняты федеральные законы «О землеустройстве»[2], «О разграничении государственной собственности на землю»[3], «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[4], «Об охране окружающей среды»[5], а также ряд других нормативно-правовых актов, в которых закреплены нормы о рациональном использовании и охране земель. В названных нормативно-правовых актах, наряду с понятием состава земель и их категорий, определяется правовой режим земельных участков.
Среди природных богатств, которыми дано владеть человеку, несомненно, самое ценное - земля. От того, как мы бережем ее, насколько умело, рачительно хозяйствуем на ней, в огромной степени зависит наше благосостояние. В решении вопросов, связанных с рациональным использованием земель, важная роль принадлежит земельному законодательству.
Земельная проблема имеет не только правовую и экономическую стороны, с ней связано немало политических и социальных потрясений. И это понятно, так как земля занимает определяющее место среди материальных условий, необходимых для жизнедеятельности человека.
В связи с этим очень важной проблемой в ходе реализации земельной реформы в Российской Федерации является проблема правового регулирования управления земельным фондом. Известно, что регулирование земельных отношений осуществлялось на всех этапах развития человеческого общества. Его цель - реализация интересов отдельных граждан и групп людей, связанных с землей, а также разрешение возникающих при этом, противоречий, В современном обществе с возникновением новых отраслей и производств усилилась потребность в регулировании земельных отношений, появилась необходимость в целевом перераспределении земельных ресурсов и их эффективного использования в целях ускорения социально-экономического развития общества.
Состояние экономики, ее эффективность в значительной мере зависят от оборота земли и другой недвижимости. Без надлежаще функционирующего оборота земельных участков и иной недвижимости, то есть без обеспеченной законом возможности совершения купли-продажи, залога и иных сделок с данными объектами гражданских прав, немыслимо успешное развитие предпринимательской деятельности, а значит и экономики в целом.
В современных условиях, когда ликвидирована монополия государственной собственности на землю, вопрос о государственном руководстве управлением земельным фондом в нашей стране становится одним из злободневных.
Существует ряд классификаций источников земельного права, многие из которых являются универсальными. Так, по юридической силе все нормативные правовые акты подразделяются на законы и подзаконные акты. К законам относятся нормативные правовые акты, принимаемые представительными органами государственной власти (Федеральным собранием РФ и законодательными органами власти субъектов РФ). Все иные нормативные правовые акты являются подзаконными. К последним относятся акты, принимаемые Президентом РФ, Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов Федерации, министерствами и ведомствами, органами местного самоуправления. По территории действия нормативные правовые акты делятся на федеральные, акты субъектов РФ (региональные), местные (акты органов местного самоуправления) и локальные правовые акты (например, Устав предприятия и др.). По предмету регулирования различают общие и специальные нормативные правовые акты. Предметом регулирования общих актов являются как земельные, так и иные общественные отношения.
К таким актам относятся, в частности, Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Уголовный кодекс РФ. В отличие от них, специальные акты охватывают исключительно или в основном земельные правоотношения (Земельный кодекс РФ, Федеральные законы «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве» и др.).
По характеру правового регулирования выделяют материальные и процессуальные нормативные правовые акты. Нормативные правовые акты материального характера – это акты, содержащие материальные земельно-правовые нормы, которые устанавливают права и обязанности, а также ответственность участников соответствующих отношений (федеральные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.). Акты процессуального характера регулируют процессуальные отношения в сфере охраны и использования земель. Материальные нормы земельного права могут быть реализованы только посредством осуществления последовательного ряда определенных действий, которые и регулируются процессуальными актами. К актам процессуального характера относятся, например, Гражданский процессуальный кодекс РФ[6]; Арбитражный процессуальный кодекс РФ[7]; Положение об осуществлении государственного мониторинга земель, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 ноября 2002 г. и др. Необходимо отметить, что материальные и процессуальные нормы в области охраны и использования земель часто предусматриваются в одних и тех же нормативных правовых актах (например, в Земельном кодексе РФ, Федеральном законе «О землеустройстве» и других актах).
Кроме того, по степени значимости в регулировании земельных отношений источники земельного права подразделяются на основные нормативно-правовые акты и вспомогательные. Основные нормативно-правовые акты составляют конструкцию действующего земельного законодательства и представляют собой закрепленные в этих актах правила общего характера, распространяемые на неопределенный круг лиц (Земельный кодекс РФ и др.). Вспомогательные же нормативно-правовые акты имеют, как правило, технико-юридический характер, обеспечивают расшифровку содержания тех или иных понятий, содержащихся в законах и иных нормативных правовых актах, позволяют правильно применять тот или
иной нормативно-правовой акт. Например, ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения» раскрывает понятие «рациональное использование земли» всеми ее пользователями как максимальное достижение целей землепользования при учете требований по охране окружающей среды. Отсутствие вспомогательных нормативно-правовых актов затрудняет применение и основных, порождая большие сложности в правоприменительной практике.
Не относятся к источникам земельного права и других отраслей права юридические акты индивидуального значения, поскольку они не устанавливают новые правовые нормы и, как правило, адресованы конкретным субъектам права, порождают права и обязанности исключительно для них. Источники земельного права в своей совокупности рассматриваются как образующие систему источников этого права. Эта система включает в себя следующие элементы:
- Конституция РФ[8];
- международные договоры РФ, общепризнанные принципы и нормы международного права;
- федеральные законы;
- нормативные правовые акты Президента РФ;
- нормативные правовые акты Правительства РФ;
- ведомственные нормативные правовые акты;
- конституции, законы, иные нормативные правовые акты
- субъектов РФ;
- нормативные правовые акты органов местного само-
- управления;
- локальные нормативные правовые акты.
Законы как источники земельного права, представляют собой нормативные правовые акты, принимаемые представительным и законодательным органом Российской Федерации – Федеральным Собранием, состоящих из двух палат (Совет Федерации и Государственная Дума). К числу федеральных законов относятся Конституция РФ, федеральные конституционные законы, предусмотренные Конституцией РФ, и иные федеральные законы, не имеющие значения конституционных. Порядок принятия федеральных законодательных актов установлен Федеральным законом от 14.06.94 г. № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания»[9]. Этот Закон предусматривает, что на территории РФ применяются только те федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания, которые официально опубликованы. Датой принятия федерального закона считается день принятия его Государственной Думой в окончательной редакции. Датой принятия федерального конституционного закона считается день, когда он одобрен палатами Федерального Собрания в порядке, установленном Конституцией РФ.
Федеральные конституционные законы, федеральные законы подлежат официальному опубликованию в течение семи дней после дня их подписания Президентом РФ. Федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории РФ по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу.
Основополагающим законом является Земельный кодекс РФ от 25.10.01 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 27.07.06 г. № 154-ФЗ), представляющий собой систематизированный свод норм права, регулирующих земельные отношения в нашей стране. Следует подчеркнуть важность значения нового Земельного кодекса РФ (далее – ЗК), принятого Государственной Думой 28.09.01 г., одобренного Советом Федерации 10.10.01 г. и подписанного Президентом РФ 25.10.01 г. Необходимо отметить, что в ЗК значительное место занимают вопросы правового регулирования охраны земель и законодательно закреплено осуществление комплекса взаимосвязанных мер и мероприятий, призванных обеспечить рациональное использование, сохранение и восстановление земельных ресурсов в РФ.
Земельный кодекс РФ состоит из XVIII глав и 103 статей. В I главе (ст. 1-11) закреплены принципы земельного законодательства (рассмотрены в разделе 1.5), определены субъекты и объекты земельных отношений, состав Земельного фонда РФ. Необходимо отметить ст. 9-11 ЗК, в которых определены полномочия Российской Федерации, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области земельных отношений. Глава II ЗК (ст. 12-14) определяет цели и содержание охраны земель, а также содержит специальные требования по использованию земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению. Как было отмечено на парламентских слушаниях, состоявшихся в Государственной Думе Федерального Собрания РФ 22 апреля 2004 года на тему «О законодательном обеспечении экологической безопасности при хранении и уничтожении пестицидов и агрохимикатов», за последние годы в таких субъектах РФ, как Иркутская, Курганская, Омская, Новосибирская, Ростовская, Самарская, Тамбовская области, Приморский и Краснодарский края на 30-60% обследованных территорий обнаружилось превышение предельно допустимых концентраций (ПДК) остаточных количеств пестицидов в почве. Загрязнены пестицидами отдельные территории в Брянской, Московской, Оренбургской областях и некоторых других субъектах РФ.
