Введение
Глава 1. Общая характеристика кадастровой оценки имущества в Российской Федерации
1.1. Понятие государственной кадастровой оценки имущества в Российской Федерации
1.2. Нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки имущества в Российской Федерации
1.3. Недвижимое имущество, подлежащее кадастровой оценке
Глава 2. Порядок проведения кадастровой оценки недвижимого имущества
2.1. Принципы проведения государственной кадастровой оценки
2.2. Порядок проведения государственной кадастровой оценки
2.3. Особенности проведения внеочередной государственной оценки
Глава 3. Проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и пути их решения
3.1. Причины возникновения ошибок при определении кадастровой стоимости и способы их исправления
3.2. Рассмотрение споров о результатах определении кадастровой стоимости
3.3. Проблемы и направления совершенствования государственной кадастровой оценки имущества в Российской Федерации
Заключение
Список литературы
Приложения
На современном этапе становления системы имущественных взаимоотношений в Российской Федерации, государственная кадастровая оценка недвижимости является одним из важнейших направлений работы Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии, что требует от нее серьезного подхода к осуществлению данного процесса.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы заключается в том, что правовое обеспечение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости является важнейшим, можно даже сказать, ключевым направлением в данном процессе, так как без наличия нормативно-правовой базы не может осуществляться реализация оценочной деятельности, позволяющая сформировать адекватный результат оценки стоимости объектов недвижимости.
Правовая сфера функционирования государственной кадастровой оценки объектов недвижимости образована системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов в содействии с субъектами, собственниками имущества и рынками, с применением полномочий на основании нормативных актов. Можно не разбираться об экономической составляющей недвижимости, но в то же время быть активным участником связанных с нею отношений – владеть недвижимостью, покупать,
продавать и наследовать. Это все становится реальным благодаря наличию соответствующих правовых норм, а так как оценка касается многих имущественных интересов, данная деятельность регулируется нормами права.
Цель исследования – правовой анализ вопросов кадастровой оценки имущества в Российской Федерации.
Исходя из указанной цели, нами были поставлены следующие задачи:
- изучить понятийный аппарат в области государственной кадастровой оценки имущества в Российской Федерации;
- проанализировать нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки имущества в России и имущество, подлежащее кадастровой оценке;
- рассмотреть порядок проведения кадастровой оценки недвижимого имущества в Российской Федерации;
- выявить проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости предложить направления по решению.
Предметом исследования – выступают общественные отношения, складывающиеся в результате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Объектом исследования – выступают нормы права, регулирующие государственную оценку объектов недвижимости.
Научная новизна выпускной квалификационной работы заключается в том, что проведено комплексное исследование законодательства кадастровой оценки имущества в Российской Федерации. А так же выявлены проблемы реализации кадастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости и пути их решения.
В работе применялись такие методы исследования, как: сравнительный метод, аналитический метод, сравнительно-исторический метод.
Исследования составляют обзоры судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, а также решения и постановления судов общей юрисдикции, Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые документы, методические материалы, специальная научная и учебно-методическая литература.
Теоретической основой исследования стали теоретические работы ученых-правоведов, которые представляют разные отраслевые юридические науки, а также специалистов в области оценочной деятельности.
В процессе исследования использовались теоретические положения научных трудов таких ученых, как Н.А. Бондарева, Н.И. Бурмакина, Жданова Р.В., Губанищева М.А., Грибовский С.В., Демин А.В., Иванова Е.Н., Иоффе О.С., Ю.А. Крохина, Вессели Р., Б.Д. Новиков, Пылаева А. В..
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, которые включают девять параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Глава 1. Общая характеристика кадастровой оценки имущества в Российской Федерации
1.1. Понятие государственной кадастровой оценки имущества в Российской Федерации
Кадастровая оценка объектов недвижимости является важнейшим направлением деятельности государства на современном этапе развития имущественных отношений и на сегодняшний день находится в сфере интересов и государства и общества.
Коллектив авторов в лице В.Б. Безрукова, М.Н. Дмитриева и А.В. Пылаевой в своей научной работе отмечают: «Визуальная определенность, стабильность и долгосрочность существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости».[1]
Анализ института государственной кадастровой оценки объектов недвижимости представлен в работах Н.П. Баринова[2], А.Ю. Бойко[3], Н.В. Воловича[4], С.В. Грибовского[5], А.В. Каминского[6], А.В. Пылаевой[7], П.М. Сапожникова[8], Д.М. Хлопцова[9] и др., но не смотря на широкую представленность исследований в данной сфере, многие моменты в области кадастровой оценки объектов недвижимости до сих пор требуют детального внимания и изучения.
Сегодня кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества относится к значимым величинам гражданско-правового оборота. Со стороны, как научного сообщества, так и государства, данный институт постоянно изучается, а также разрабатываются новые методики по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Однако, несмотря на активное изучение данных вопросов, ответы на многие вопросы не получены до сих пор, законодателем не закреплено точного и конкретного понятия «кадастровая стоимость», учитывающего всю полноту применения этой величины в области современного гражданско-правового поля, а не только в налоговой отрасли.
Основываясь на положения нормативно-правовых актов и существующих исследований специалистов в области кадастровой стоимости, проведем анализ понятия «кадастровая стоимость», а так же рассмотрим некоторые подходы к формированию дефиниции данной категории.
Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ кадастровая стоимость представляет собой «стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности».[10]
Затолокина Н.М. и Юшин В.А. дают следующее определение изучаемой категории: «кадастровая стоимость, как специфическая стоимость, выступающая альтернативой рыночной стоимости, когда нет возможности оценить индивидуально каждый земельный участок и учесть все его особенности».[11]
Пылаева А.В. справедливо отмечает тот факт, что неопределенность понятия «кадастровая стоимость» в большинстве случаев связана с неоднозначностью и многомерностью понимания и толкования данного термина. Действительно, в данном понятии очень узко отражены цели применения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указывается лишь фискальная функция данной величины и не затрагиваются другие сферы деятельности субъектов правоотношений. На наш взгляд, в понятии «кадастровая стоимость» законодатель должен четко определить и другие важнейшие цели применения кадастровой стоимости недвижимого имущества, которые смогли-бы отразить ее влияние не только на сферу налогового права, но и указывали бы на явное воздействие данного показателя на интересы субъектов гражданских правоотношений.
Стоит обратить внимание на то, что согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и другой информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимого имущества.[12] Из указанного следует, что проводить сопоставление понятий кадастровой и рыночной стоимости некорректно, несмотря на то, что данные определения могут быть равновеликими.
Савиных В. А., комментируя Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 228 «Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в своей работе, указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости была создана с целью исчисления налогов на данные объекты, поэтому первичным и приоритетным должно быть ее восприятие в качестве налогооблагаемой стоимости.[13] На наш взгляд, с мнением автора данного мнения можно согласиться лишь в некоторой части. Так, верным можно считать его утверждение о том, что основываясь на величину кадастровой стоимости объекта недвижимости можно определить налог на недвижимое имущество физических и юридических лиц, что широко используется в сфере налогообложения, однако, вместе с этим, важно учитывать и иные векторы функционирования кадастровой стоимости.
В общем виде, государственная кадастровая оценка имущества представляет собой комплекс процедур, установленных ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которые направлены на определение кадастровой стоимости недвижимости в порядке, установленном данным Федеральным законом. Таким образом, результатом государственной кадастровой оценки имущества является кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Современные гражданско-правовые отношения все больше содержат примеров заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества, где, в некоторых случаях, величина арендной платы рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по определенной формуле, которая установлена действующим законодательством и методическими рекомендациями. Очень важно при этом учитывать, что при неточных и недостоверных расчетах кадастровой стоимости объектов недвижимости, при возникновении гражданско-правовых обязательств между субъектами правоотношений, могут возникать проблемные вопросы.
Также, кадастровая стоимость объектов недвижимости может применяться при расчетах арендной платы за земельные участки, предоставляемые арендаторам без проведения торгов. В этих случаях применяют общие правила расчета арендной платы, основываясь на величину кадастровой стоимости имущества.