Проблемы правового регулирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов

Капитальный ремонт многоквартирных домов – это серьезная проблема для России. Более 75% многоквартирных домов прослужили дольше лет и нуждаются в проведении капитального ремонта для восстановления надлежащего технического состояния. Современный период управления работами по капитальному ремонту многоквартирных домов (далее - МКД) характеризуется переходом к источникам его финансирования на основе средств собственников квартир.

В связи с внесением изменений в Жилищный и Гражданский Кодексы, предусматривающими с конца 2014 г. наличие обязательных платежей в составе квартплаты на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, будет происходить формирование принципиально новых инвестиционных схем и организационно-экономических механизмов. Они предусматривают формирования самодостаточных систем финансирования капитального ремонта без участия государства. Это бремя платежей собственников вполне обосновано, поскольку существующий жилой фонд МКД после приватизации и нового современного строительства преимущественно является частным на 90%.

Актуальность исследования выбранной темы обусловлена целью и значением капитального ремонта как поддержание и восстановление эксплуатационных характеристик общего имущества многоквартирного дома.

Целью исследования является изучение правовых аспектов такого вида деятельности, как капитальный ремонт, выявление проблем и анализ совершенствования программы Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• дать определение капитальному ремонту как объекту правового регулирования;
• рассмотреть структуру правового регулирования вопросов капитального ремонта общего имущества;
• проанализировать порядок и способы формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов;
• дать анализ лучшей практики финансирования капитального ремонта на примере стран Центральной и Восточной Европы;
• рассмотреть правовую характеристику программ капитального ремонта многоквартирных домов субъектов РФ;
• изучить деятельность Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Новгородской области за 2015 год;
• предложить пути совершенствования программы Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Новгородской области.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе реализации региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов.

Предметом исследования являются нормы права, регулирующие общественные отношения в ходе реализации региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов.

Работа основывается на нормативно-правовых актах различных уровней: международно-правовых актах; Конституции РФ; уголовном и иных законодательствах Российской Федерации.

Теоретическая база дипломной работы основана на положениях современного законодательстве Российской Федерации.

Структура представленной выпускной квалификационной работы объясняется целью и определенными задачами исследования. Работа включает в себя введение, две главы, заключение, приложения и список литературы.

Первая глава посвящена изучению понятия и правовой сущности капитального ремонта, а также анализа структуры правового регулирования вопросов капитального ремонта общего имущества, рассмотрения порядка и способов формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов.

Во второй главе проанализированы практики финансирования капитального ремонта на примере стран Центральной и Восточной Европы, рассмотренна правовая характеристика программ капитального ремонта многоквартирных домов субъектов РФ, дан анализ деятельности Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Новгородской области за период 2015-2017 годы, а также предложены пути совершенствования программы Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Новгородской области.

Далее в работе расположено заключение, в котором сделаны соответствующие выводы, аргументированы предложения, также имеется библиографический список, и список источников и приложения в форме таблиц и схем.

Общий объем работы составляет 60 страниц.

ГЛАВА 1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ КАК ПРЕДМЕТ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

1.1 Капитальный ремонт: понятие и правовая сущность

В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши .

В последнее время предлагают много подходы к правовому режиму общего имущества многоквартирного дома. Так, Л.М. Минкина предлагает разделить имущество, находящееся вне квартир в многоквартирном доме, на «две группы»:

• имущество, которое по своему функциональному назначению предназначено исключительно для обслуживания помещений в доме (лестницы, несущие конструкции дома, крыша, лифты, инженерное оборудование и т.п.), относящееся к общему имуществу собственников помещений в доме, находящемуся в их общей долевой собственности;
• имущество, которое представляет собой отдельное нежилое помещение (подвалы, чердаки, мансарды и т.п.) и может использоваться не только для обслуживания помещений в доме, но и для иных целей.

Правовой режим данного имущества может быть различным в зависимости от того, какую функцию выполняют эти помещения в многоквартирном доме: если имущество предназначено для доступа к квартирам, для их обслуживания и использования, то есть тесно связано с ними назначением, оно должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в доме, находящемуся в их долевой собственности; если имущество имеет иное функциональное назначение, оно может быть объектом индивидуальной собственности в случаях, предусмотренных договором (например, договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома либо соглашением собственников помещений в доме)» 

Как отмечает И.Б. Миронов: «общее имущество в многоквартирном доме как юридическая категория представляет собой особый объект гражданских прав — имущественный комплекс, элементы которого связаны общим целевым назначением». Действительно, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации: «к общему имуществу многоквартирного дома относятся: земельный участок; помещения, предназначенные для обслуживания квартир, лестницы, лифты, коридоры и т.д». В этой же норме закреплен правовой режим общей долевой собственности на данное имущество.

При этом правовой режим общей долевой собственности на указанное имущество существенно отличается от правового режима общей долевой собственности, закрепленного в гл. 16 ГК РФ. Так, Б.М. Гонгало приводит следующие существенные признаки данной модели общей долевой собственности:

• отсутствие возможности выдела доли в натуре;
• невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от помещения;
• доля не может существовать самостоятельно, она, условно говоря, составная часть помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого помещения.

Согласно ч.1 ст. 158 ЖК РФ: «собственники помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт».

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома – это проведение работ по комплексному устранению неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

М.И. Брагинский говорит: «в свое время разошлись мнения Госстроя СССР и Госарбитража СССР по договору на выполнение капитального ремонта. Первый рассматривал данный договор как разновидность подряда, а второй выступал за признание его самостоятельным договором, считая по ϶ᴛᴏй причине невозможным применять к договору на капитальный ремонт нормы о договоре подряда на капитальное строительство». При всем этом большинство авторов склонны были поддерживать вторую точку зрения. Так, И.Л. Брауде указывал: «основным признаком капитального строительства будет создание новых капитальных объектов (сооружений, предприятий, строений) и реконструкция существующих объектов: капитальная надстройка или пристройка, создание новых цехов, сооружение новых мощностей и т.д. В отличие от капитального строительства капитальный ремонт не создает новых объектов. Капитальный ремонт производится в целях восстановления отдельных элементов основных фондов (строений, сооружений и т.д.). Своевременное производство капитального ремонта обеспечивает сохранность предприятий, зданий и сооружений, их правильное функционирование».

Как пишет М.И. Брагинский, ГК учел, что специфика договора на выполнение капитального ремонта и связь его со строительным подрядом могут по-разному оцениваться контрагентами. По отмеченной причине был избран средний путь: сторонам предоставлена возможность, учтя особенности складывающихся отношений, признать по соглашению между собой, что к заключенному ими договору будет применяться правовой режим, установленный для строительного подряда. Соответственно п. 2 ст. 740 ГК ввел на ϶ᴛᴏт счет диспозитивную норму, которая исключительно презюмирует распространение на договор выполнения одного вида ремонтных работ - работ по капитальному ремонту - правил о договоре строительного подряда.  Следовательно, если в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту предусмотрено, что нормы договора о строительном подряде к нему не применяются, тем самым предопределено действие по отношению к ϶ᴛᴏму договору общих положений о подряде, т.е. статей параграфа 1 гл. 37 ГК.

нет