Исходя из темы выпускной квалификационной работы, актуальность выбранной темы обусловлена тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений приобрели особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.
С переходом к рыночной экономике, созданы различные формы собственности на недвижимость: частное и государственное. Недвижимость включается в систему рыночного оборота посредством таких сделок, как продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда.
В последнее время предпринимаются попытки разработки концептуальных документов в этой области, законодательные акты обычно сопровождаются пространными комментариями. Результатом этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня. Целью исследования является – научным образом обосновать теоретико-прикладные положения об особенностях гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество. Задачами выпускной квалификационной работы являются:
1)На основе анализа действующих норм законодательства Российской Федерации уточнить понятие недвижимости.
2)Проследить эволюцию развития законодательства о недвижимости.
3)Разработка и обоснование предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего возникновение права собственности.
4)Рассмотреть понятие и вопросы регистрации недвижимого имущества на примере аренды.
Объектом исследования служит совокупность правовых норм, включающих особенности возникновения, осуществления и прекращения права собственности на недвижимое имущество.
Предметом исследования выступает комплексный правовой анализ норм об объектах недвижимого имущества, выявление проблем в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Глава 1 Понятие недвижимости и сделок с ней
1.1 Понятие и признаки недвижимости
Правоотношения, которые тесно связаны с недвижимым богатством, оборотовозможностью, происхождением, изменением, и прав на него, на сегодняшний день целесообразно предшествующему былому дню пребывают перед пристальным интересом со стороны, как теоретиков гражданского законодательства, так и практиков непосредственно применяющих мерки действующего законодательства [11, с. 12-13]
Исторически сложилось так, что понятие недвижимости прочно связано с землей. С другой стороны, правовая квалификация недвижимости иногда сталкивается с неразрешимыми проблемами. Во-первых, отсутствие четких и юридически установленных критериев отнесения объектов к недвижимости, а во-вторых, высокая мобильность понятия недвижимости в действующем законодательстве.
130 статья Гражданского кодекса Российской Федерации (и даже Гражданский кодекс Российской Федерации) к имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с Землей. И тогда делается оговорка, что список не закрыт и закон может быть отнесен к недвижимости и другому имуществу. [1]
Понятие «недвижимость» изначально было введено в римское право и включало в себя гражданский оборот земли и других природных объектов, и в настоящее время оно широко распространено в странах по всему миру. В советский период после упразднения частных земель объекты были классифицированы на движимые и неподвижные объекты, которые были преобразованы в фиксированные фонды и категории ликвидности. Классификация земель рассматривалась отдельно по типу и рассчитывалась только по фактической единице измерения (по площади). [14, c. 20-22]
Представители различных отраслей науки, таких как философия и экономика, дают определение недвижимости с учетом ее отраслевой специфики. И.Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию и определяет ее как место со своими природными ресурсами (почвой, водой и т. д.), А также зданиями и сооружениями. [12,c. 15-16]
По его мнению, недвижимость - это участок территории с надлежащей отделкой, называемыми природные ресурсы, здания и сооружения. В этом случае становится не ясно, что такое «территория».
Согласно словарю С.И. Ожегова: «Территория – это земельное пространство с определенными границами». Получается, что земельный участок является одновременно недвижимостью и ее неотъемлемой частью, что невозможно.
Имея земельный участок как неотъемлемую часть, все искусственные сооружения (объекты недвижимости) имеют общую особенность, которая позволяет их отличать от движущихся объектов это:
1) Стационарность, неподвижность.
Характеризуется прочной физической связью объекта с землей и невозможностью перемещения без физического разрушения или повреждения, что физически не подходит для дальнейшего использования.
2) Материальность.
Следует отметить, что недвижимость всегда работает в виде натуральных материалов и ценностей. Физические свойства объекта включают, например, данные о его размере и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, коммунальных услугах, подземных и подземных слоях, ландшафтах и т. д. Сочетание этих характеристик определяет полезность объекта, которая и формирует основу стоимости имущества. Но само по себе это не определяет стоимость. Каждый объект является ценным и имеет некоторые характеристики, такие как некоторая форма соответствия и ограниченный характер предложения. Чтобы создать большую ценность, нам нужно ограниченное предложение. Социальные принципы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, а также сила природы влияют на поведение людей, взаимодействующих друг с другом для изменения или снижения стоимости недвижимости. Стоит отметить, что недвижимость не только почти всегда стабильна по стоимости, но и это один из немногих продуктов, который имеет тенденцию постепенно расти со временем. [23, c.25-30]
3) За исключением некоторых видов изделий из драгоценных камней и редких металлов, долговечность недвижимости существенно выше, чем долговечность всех других изделий. Например, в соответствии с Российским строительным кодексом и правилами (СНиП), задача жилья делится на шесть групп со стандартным сроком службы от 15 до 150 лет в зависимости от материала основного здания (фундамента, стен), [24, c.16-17]
4) Состояние потребительской формы недвижимости в процессе использования не меняется, но естественная форма сохраняется на весь период эксплуатации.
5) Процесс изготовления потребительского имущества или способ переноса стоимости убытка - как амортизация, так и накопление амортизации идет постепенно.
6) Социальная значимость. Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, которые охраняются государством.
Помимо основных общих характеристик недвижимости, можно выделить и частные определенные особенности, которые определяются определенными показателями от вида имущества.
Практически нереально говорить о двух идентичных квартирах, двух аналогичных участках, двух одинаковых зданиях, так как у них в обязательном порядке будут различия, что показывает разнородность и неповторимость каждого объекта недвижимости. [24, c.20-21]
Недвижимость имеет высокую экономическую ценность. Это связано с тем, что она предназначена для длительного использования и не потребляется в процессе использования. Как правило, они имеют определенную конструктивную сложность, что требует больших затрат на их содержание в надлежащем состоянии.
Кроме того, недвижимость всегда имеет функциональное назначение. Это может быть как производительное, так и непроизводительное. В производительном свойстве имущество, прямо или косвенно участвует в создании продукции, работ, услуг. Когда в непроизводительном обеспечиваются условия для жизни и обслуживания людей.
Недвижимость всегда подлежит долгосрочным инвестициям. Чаще всего это связано с тем, что приобретение недвижимости по частям невозможно, потому что для вложения в объект необходима значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, то денежные вложения в недвижимость являются стоимостью достаточно высокого срока окупаемости. [28, c. 45-50]
1.2 Классификация и перечень объектов недвижимого имущества
Статьей 130 Гражданского Кодекса гласит, что все объекты недвижимости можно разделить на три группы, по которым определяются нормативы отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. [1]
- К первой группе относятся объекты, являющиеся по существу недвижимостью: земля, недра, отдельные водные объекты.
- Критерием второй группы является сильная связь объекта с землей, без несбалансированного повреждения его движение невозможно фактически и физически.
К объектам недвижимости физической природы относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.
Если по своей физической природе вещи являются движимыми, но в силу закона ("недвижимость по закону") классифицируется как недвижимое имущество. ГК с правовой точки зрения относит к недвижимым вещам воздушные, морские суда, космические объекты, объекты внутреннего пользования (п.1 ст.130). Несмотря на очевидные физические качества этих объектов как движимых объектов, они юридически признаны особой целью гражданства, в которой недвижимое имущество также является предприятием как комплексом недвижимости из-за высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота. [30, c. 27-28]
Жилые и нежилые помещения классифицируются как недвижимое имущество по вторичному критерию (они не могут быть перемещены без утраты целевого назначения). Для правового режима, независимо от физической природы и сущности в гражданских правоотношениях, недвижимое имущество подлежит правовой системе, а его права включают в государственную регистрацию сделок с государством. [28, c.50]
Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:
1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
2) участки недр;
3) обособленные водные объекты;
4) леса;
5) многолетние насаждения;
6) здания;
7) сооружения;
8) нежилые помещения;
9) жилые дома;
10) части жилых домов;
11) квартиры;
12) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного;
13) дачи;
14) садовые дома;
15) гаражи;
16) объекты незавершенного строительства;
17) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав).
Кондоминиум, указанный в статье 1 Закона о регистрации не может быть классифицирован как гражданское право. Закон о жилищных объединениях, кондоминиумах определяется как целенаправленный комплекс объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам. Жилых домов и нежилых помещений и упоминается в Статье 23 Закона о регистрации прав регистрация сделок с недвижимым имуществом и прав.
Иначе говоря, объекты гражданских прав и сделок — это объекты недвижимости в кондоминиумах, а не сами кондоминиумы. Кондоминиум в целом не может принадлежать одному субъекту, в том числе товариществу собственников жилья.[18, c. 21-29]
Приведенный выше список относится к индивидуальным домам. Многолюдная квартира, как и квартира, не является ни одним объектом права. Реальные права и собственность на дом не могут быть отнесены ни к одному объекту. В случае общей собственности субъектом прав является перечисленный объект собственности, доли могут быть определены в собственности, но в самом объекте определяющим субъектом прав может быть определенная часть дома, принадлежащая разным собственникам. Только общие свойства находятся в общей собственности. [15, c.55-56]
Рассмотрим основные характеристики объектов недвижимости.
Здание (за исключением жилого фонда); в состав здания входят строительно-архитектурные объекты, целью которых является создание условий для сохранения труда, социальных и культурных услуг, материальных ценностей. Здание в качестве основной конструктивной части имеет стены и крышу.
- 1. Конституция Российской Федерации. Статья 130-режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c099fd88e13f4c7d418c68e042c435fe19032d9a/, свободный.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 130-режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2a54eb7c0c87a49c41aa10efb253f6bdea2bfcf4/ , свободный.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 132-режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/7b14f3572ac092fdf0b4b29126a3b93bf96e05b7/, свободный.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 212-режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/eb582a3545e81537d569aa438df719d23a7ad60d/,свободный.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 213-режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2ff07a69809b93673d729df06ffeb12445698a7b/, свободный.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 223-режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1946f279c3925b6402c64903e56362251c469e02/, свободный.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 650-режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/35d24bb29ef6bea8ff1c4234f53cdd613ee510ca/, свободный.
- Земельный кодекс Российской Федерации. Статья 5-режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/886c3f46d3618505423dae8baff0b76754c1c231/
- Земельный кодекс Российской Федерации. Статья 15-режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/2176b8e421ca829ecd63f12647fc1aa64844543d/, свободный.
10.Андреев Ю.Н. Договор в гражданском праве России: сравнительно-правовое исследование: монография. М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2017. 272 с.
11.Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения / - СПб.: Питер, 2017. — 416 c.
12.Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 417 c.
13.Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства:
промежуточные итоги. - М.: Статут, 2016. - 431с.
- Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c.
15.Груздев, В. В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву / В.В. Груздев. - М.: Wolters Kluwer, 2017. - 272 c
16.Евтушенко Н.С. Актуальные проблемы российского права недвижимости //
Юстиция. - 2017. - N 1. - С.270-478.
17.Завьялов А.А., Маркварт Э. Земельные отношения в системе местного
самоуправления. - М.: Статут, 2015. - 256с.
18.Краснова И.О. Земельное право – 2018, 125с.
19.Майборода В.А. Парковочное место в гражданском обороте в качестве объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2016. - N 2. - С. 220 -300
20.Мальцев Д.Л. Земельный участок как объект правоотношений // Российский
юридический журнал. - Екатеринбург: Изд-во УрГЮА, 2014, № 3 (66). - С.112-120.
21.Мещерякова А. А. Машино-место как объект гражданских прав // Молодой ученый.— 2017. — №51. — С. 232-235.- 560с.
22.Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. - Ростов н/Д: Феникс; М. Национальный институт бизнеса, 2014. - 622 с.
23.Мотлохова Е.А. Юридические признаки недвижимых вещей в современном
гражданском праве // Правовые вопросы недвижимости. - 2016. - N 2. - С. 212 -242.
24.Пудовкина О.В. Определение недвижимого имущества: проблемы теории и практики // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия Экономика.
Управление. Право. – 2015. – № 2. – С. 226-231
25.Рахматуллина. А.Н Особенности признания экстраординарных сделок не действительными // Вестник научных конференций. 2017. № 7-2 (23). С. 81-84.
26.Cуханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. - М.: Статут, 2017.C.430.
27.Тиндова, М. Г. Интеллектуальная обработка информации в области оценки недвижимости / М.Г. Тиндова. - М.: Синергия, 2015. - 273 c.
28.Фридман. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Фридман, Ордуэй Джек; , Николас. - М.: Дело, 2016. - 461 c.
29.Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости. Новосибирск: НГАСУ, 2015. - 124с
30.Экономика недвижимости Учебное пособие / Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2016. - 288 с.
