Традиционно понятие «аренда» определяется как передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение или пользование за плату.
Наиболее распространенным способом обеспечения предпринимателей площадями для осуществления хозяйственной деятельности до сих пор является аренда. Это вызвано как необходимостью наличия больших ресурсов для строительства собственных активов, так и наличием значительного объема площадей, созданных еще до начала экономических реформ.
Аренда коммерческой недвижимости под любые виды деятельности всегда занимала значительную часть рынка. Ведь ни один вид предпринимательской или коммерческой деятельности не проводится без надлежащих территорий.
Сегодня многие фирмы и предприятия, достигнув в своём развитии определённого уровня, понимают, что необходимо двигаться дальше, развиваться путём создания нового предприятия, расширения или технического обновления уже существующего. И в этот момент возникает вопрос, каким образом лучше всего, с экономической точки зрения, будет произвести вышеуказанные изменения и преобразования.
Некоторые, располагая достаточными денежными средствами, предпочитает приобретать активы в собственность. Другие, рассмотрев более детально условия различных финансовых инструментов, находят для себя весьма привлекательным вариант оформления необходимых объектов в аренду.
Данный механизм позволяет избежать необходимости изыскания большого объёма единовременных финансовых ресурсов, также снизить величину налогового бремени организации, а взамен получить активы. Отметим также, что зачастую подобный вариант приобретения является единственно возможным для предприятия в связи с неподъёмностью выплат по банковским кредита и сложностью механизма правового регулирования.
Рассмотрение различных аспектов аренды в управлении недвижимостью представляет немалый интерес и столь же значимую важность.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена следующим:
- во-первых, аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего, как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств. На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества;
- во-вторых, как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.
- в-третьих, реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики.
Объектом выпускной квалификационной работы является аренда в системе управления недвижимым имуществом.
Предмет исследования – арендные отношения, формирующиеся в процессе управления недвижимым имуществом.
Целью выпускной квалификационной работы является анализ арендных отношений в системе управления недвижимостью коммерческой организации и разработка путей их совершенствования.
Исходя из данной цели, можно сформулировать следующие задачи:
- изучить теоретические основыисследования арендных отношений в системе управления недвижимостью;
- провести анализ системы управления недвижимым имуществом на примере ООО «Коллаж»;
- определить направления совершенствования арендных отношений в системе управления недвижимым имуществом.
Теоретической и методологической основой работы послужили научные труды таких авторов как А. Н. Асаул, В. А. Белов, А. В. Ерш, О. В. Дидковская, А. Ю. Бочаров, О. А. Мамаева, Л. В Аверина и др.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.
В первой главе рассматриваются теоретические основы исследования арендных отношений в системе управления недвижимым имуществом.
Во второй главе проводится анализ системы управления недвижимым имуществом с использованием аренды на примере ООО «Коллаж».
В третьей главе отражены основные перспективы и прогнозы развития рынка аренды коммерческой недвижимости и предложены направления развития рынка аренды в системе управления недвижимым имуществом.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1 СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ: ПОНЯТИЕ, ЭЛЕМЕНТЫ, ХАРАКТЕРИСТИКИ
Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также недвижимости на ней [33, с. 20].
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра 1 в указе от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые находящиеся на земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.
В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. Для целей гражданского оборота в части 1 статьи 130 Гражданского Кодекса «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленное водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Из этого определения следует, что законодатель считает синонимами понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимое вещи» применительно к объектам, ключевым признаком которых является физическая неперемещаемость.
В то же время во втором абзаце части 1 статьи 130 к недвижимости относятся и вещи, перемещаемые в пространстве: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты», т.е. объекты, отличительной особенностью которых является необходимость их государственной регистрации.
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно статье 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признаётся недвижимостью».
Таким образом, главным критерием отнесения объекта гражданских прав к недвижимости, следует читать не перемещаемость юридической сущности указанного объекта. Необходимо особо относится к определению понятия назначения недвижимой вещи, которое следовало бы иметь в виду при толковании статьи 130 Гражданского Кодекса РФ. Такая вещь становится и остаётся объектом особого внимания гражданского правопроведения только в том случае, если она предназначена для удовлетворения каких – либо потребностей человека и общества – с особыми предосторожностями при пользовании вещью, если она может представлять опасность для жизнедеятельности людей. При этом на всех этапах жизни вещи (как материальной субстанции) её назначение определяется не абстрактной (потенциальной) полезностью для человека и общества вообще, а полезностью для человека и конкретной общности людей, имеющих соответствующие права пользования данной вещью. С этой точки зрения объект недвижимости как совокупность физической (материальной) сущности (субстанции) и имущественных прав на неё с обременением этих прав.
Учитывая, что и Гражданский Кодекс разделяет понятие имущества (вещи) и имущественного права, возможно наиболее широкое понятие «недвижимости» в контексте важных для проблемы экономического анализа отношений собственности, представить как объединение понятий двух сущностей: физический, материальный (вещь) и юридический (пакет права). Это объединение сущностей согласуется с упомянутым выше понятие «недвижимая собственность»: недвижимость эквивалентна недвижимой собственности, что в свою очередь является совокупностью недвижимой вещи и имущественных прав.
Здесь имеется в виду, что в пакет прав включаются права, подлежащие государственной регистрации и перечисленные в ГК (статьи 131). Изложенное выше позволяет для целей экономического анализа предложить следующее определение понятия недвижимости:недвижимостью называется субстанция, объединяющая в себе вещь (как её материальную сущность) с пакетом прав и обремененной, связанных с этой вещью (как юридической сущностью недвижимости) [2].
При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зелёные насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. всё, что прочно связано с землёй и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению.
В соответствии со статьёй 131 Гражданского Кодекса в юридическую сущность включены: право собственности, право хозяйственной ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Далее будем использовать понятие «объект недвижимости» - синоним понятия «недвижимость» в приложении к конкретному земельному участку с ограниченным числом и сравнительно небольшими размерами других элементов. При этом физически неперемещаемые объекты недвижимости сгруппируем по признакам, связанным с их происхождением (созданные природой или человеком). Состав недвижимости представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Состав недвижимости[1]
|
Недвижимость = недвижимая собственность
|
|
Вещь = материальная сущность
|
Права = юридическая сущность
|
|
Земля
|
Улучшения
|
Права
|
Обременения
|
|
Земельные участки
|
Здания
|
Собственности
|
Ипотека
|
|
Участки недр
|
Сооружения
|
Собственности
|
Сервитуты
|
|
Обособленные водные объекты
|
Инженерные коммуникации
|
Оперативного управления
|
Правила зонирования
|
|
Наследуемого ведения
|
Охрана памятников
|
|
Леса
|
Насаждения
|
Бессрочного пользования
|
Прочие ограничения
|
Следует отметить, что здесь имущественные права, перечисленные в статьи 131 ГК РФ, условно разделены на две подгруппы. К собственно правам (столбец 3) отнесены только те правомочия, которые принадлежат основным пользователям, а ипотека и сервитуты как правомочия «сторонних» («второстепенных») субъектов права, ограничивающие правомочия основных пользователей, вынесены в столбец обременений. Также необходимо обратить внимание на условность разделения элементов юридической сущности на права и обременения. Очевидно, что при одновременном действии для одного и того же объекта права собственности и любого из вариантов дополнительного имущественного права (хозяйственного ведения, оперативного управления и пр.), это дополнительное право выступает в качестве обременения по отношению к праву собственности. Если объект недвижимости сдается в аренду, то собственник «продаёт» права пользования и владения, оставляя за собой только право распоряжения на время действия договора аренды. В этом случае участок выступает обременением по отношению к праву собственности, оказываясь в группе «Прочие ограничения».
Также отметим и условность предложенного разделения на подгруппы элементов физической сущности. Так, земельный участок, образованный осушением и засыпкой участка болота или водоема, относится к объектам природного происхождения (местоположение «отсылает» участок в столбец 1), выполняя потребительские функции только благодаря улучшениям, осуществлённым человеком (осушение и засыпка), что требует отнесения участка также и к столбцу 2. То же касается сооружений, использующих структуру рельефа местности, участков леса, искусственного происхождения и т.п.
Хотелось бы отметить, что объектом недвижимости можно называть любой набор элементов из таблицы, но с непременным условием, что в состав этого набора включены:
- земельный участок, ответственный за местоположение объекта и, вследствие этого, фигурирующий в качестве основного элемента при государственной регистрации объекта;
- право собственности на все элементы физической сущности.
При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет своё предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.
Таким образом, объект недвижимости всегда определён качественно и количественно в трёх аспектах:
- физические параметры – расположение на земной поверхности (координаты), площадь, конфигурация, расположение относительно значимых для пользователя факторов, этажность, тип материала, степень износа;
- юридические параметры – принадлежность к определённой категории земель, к функциональной зоне в городе, принадлежность субъекту на каком-либо определённом праве;
- экономические параметры – стоимость, доход, издержки, ставки налога и др.
Указанная совокупность характеристик объекта недвижимости находит своё отражение в системе кадастра объектов недвижимости, формируемого в России в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Таким образом, государственный кадастр недвижимости интегрирует в себе сведения физико-теоретического, юридического и экономического характера, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости приобретает наиболее полное и исчерпывающее описание.
Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника [11, с. 28].
Недвижимость - это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно выделить следующие иерархические уровни:
- управление федеральной недвижимостью;
- управление недвижимостью субъектов РФ;
- управление муниципальной недвижимостью;
- управление недвижимостью предприятий и организаций;
- управление отдельными объектами недвижимости.
В наиболее общем виде управление в социально-экономических системах может быть определено как сознательная целенаправленная систематическая деятельность, направленная на обеспечение эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.
Приведённое определение может быть принято как базовое при раскрытии содержания управленческой деятельности в любой из сфер общественной практики. Из него вытекают основные требования, предъявляемые к управленческой деятельности:
- управление должно осуществляться сознательно, на основе изучения объективных закономерностей функционирования объекта управления (технических, экономических, социальных и пр.);
- управление должно быть направлено на достижение определённых, ясно сформулированных целей, позволяющих объективно оценить эффективность управленческой деятельности и определить способы достижения поставленных целей;
- смысл управления состоит в обеспечении эффективного функционирования объекта управления. Критерии эффективности задаются субъектом управления и должны отражать его интересы;
- управление является систематическим процессом, в ходе которого должен осуществляться комплекс взаимосвязанных функций, позволяющий достигнуть поставленных целей. В общем виде в качестве таких функций выступают прогнозирование и планирование, организаций, руководство (руководство, координация), учёт и контроль;
- управление всегда осуществляется в условиях взаимодействия субъекта и объекта управления с изменяющейся внешней средой, изменения в которой должны быть учтены в процессе управления.
Целью управления недвижимостью является достижение ее наиболее рационального использования и получение максимального дохода при таком использовании или при отчуждении объекта недвижимости [15, с. 135].
На достижение этой цели направлены управляющие воздействия, позволяющие решить следующие задачи:
- выработать понятные правила использования и оборота недвижимого имущества, в том числе в отношении особых объектов недвижимости: земли, иных природных ресурсов, жилых помещений. Они должны обеспечить стабильность в сфере земли и иной недвижимости, а соответственно, и тех видов производства, где их роль определяющая. В первую очередь это сельское и лесное хозяйство, а также в определенной мере все виды производств в условиях высокой земле-дефицитности (крупные мегаполисы);
- обеспечить устойчивость и необходимую мобильность рынка недвижимости, а также соблюдение установленных норм участниками рыночного оборота;
- ограничить экономически необоснованную концентрацию некоторых видов недвижимости у отдельных лиц, в первую очередь это касается земли (борьба с монополизмом);
- обеспечить доступность информации о ситуации на фактическом и потенциальном рынке (прозрачность рынка недвижимости);
- создать условия для наиболее эффективного использования недвижимости;
- обеспечить доступность (в том числе ценовую) таких услуг, относящихся к инфраструктуре рынка недвижимости (подсистеме, обеспечивающей как сам рынок, так и непосредственно действия по его регулированию), как: оценка, землеустроительное и кадастровое обеспечение, регистрация прав на объекты недвижимости, страхование различных рисков при совершении сделок, — расширение негосударственного сектора, оказывающего данные услуги, регулирование рынка этих услуг (в первую очередь условий их предоставления);
- увеличить доходы бюджетов различных уровней на основе полного сбора налогов от недвижимости, а также за счет эффективного управления государственной недвижимостью;
- оптимизировать структуру собственности на недвижимость (с точки зрения пропорций на макро- и микроуровне) в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста;
- использовать находящуюся в государственной собственности недвижимость в качестве инструмента проведения государственной политики и привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;
- стимулировать за счет недвижимости развитие реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;
- обеспечить на основе баланса спроса и предложения свободное ценообразование на объекты недвижимости;
- создать условия для привлечения инвестиций в недвижимость;
- исключить возникновение новых и усугубление имеющихся экологических и социальных проблем, связанных с оборотом недвижимости;
- установить справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создать условия для скорейшего решения жилищной проблемы;
- исключить возможность для коррупции в процессе управления недвижимостью;
- вовлечь в хозяйственный оборот объекты незавершенного строительства.
Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трёх взаимосвязанных аспектах – техническом, правовом и экономическом.
Технический аспект управления недвижимостью заключается в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуются через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости [11, с. 198].
С точки зрения формирования технологии управления в процессе управления его субъект может оказывать влияние:
- на техническое состояние объекта – через организацию эксплуатации, технического обслуживания и содержания объекта;
- правовые характеристики – через действия по оформлению прав на недвижимость, изменению правового статуса объекта, распределению правового статуса объекта, распределению полномочий между собственником и управляющим, между управляющим и арендатором и т.д.;
- экономические параметры (доходы и расходы от недвижимости, оптимизацию налогообложения и пр.) – через маркетинг, определение уровня ставок арендной платы, подбор арендаторов, выбор вариантов использования объекта с целью максимизации доходности, вариантов управления и обслуживания объекта с целью снижения издержек и т.д.[24, с. 37].
