Современный элитный рынок недвижимости сформировался в конце 1990-х – начале 2000-х годов. По мнению большинства экспертов, то, что раньше считалось элитными постройками: прежде, всего квартиры в престижных домах сталинской эпохи, построенных «на века» - уже давно не считается престижным. И на сегодняшний день такие объекты потеряли свою популярность, а состоятельные клиенты делают выбор в пользу объектов в современных домах.
Актуальность данной выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что несмотря на то, что в последние годы в России по жилищной тематике осуществлено весьма значительное количество исследований, в основном эти работы посвящены проблемам функционирования и развития рынка доступного жилья, моделирования инвестиционного развития рынка жилья, а также формирования рынка социального жилья. Вместе с тем, исследований проблем развития рынка элитной жилой недвижимости и управления им недостаточно.
Целью данной выпускной квалификационной работы является выявление тенденций и определение направлений развития рынков элитной жилой недвижимости городов-административных центров субъектов УРФО.
Исходя из цели работы, можно сформулировать следующие задачи:
- изучить теоретические аспекты рынка элитной жилой недвижимости;
- проанализировать рынки элитной жилой недвижимости городов-административных центров субъектов УРФО;
- дать рекомендации по развитию рынков элитной жилой недвижимости городов-административных центров субъектов УРФО.
Объект выпускной квалификационной работы – рынки элитной жилой недвижимости городов-административных центров субъектов УРФО.
Предмет выпускной квалификационной работы – тенденции, факторы и перспективы развития рынков элитной жилой недвижимости городов-административных центров субъектов УРФО.
Информационную базу выпускной квалификационной работы составили теоретические материалы учебных пособий, нормативно-правовые акты, статистические материалы, а также интернет-ресурсы.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 70 страницах машинописного текста, и включает 10 рисунков, 10 таблиц. Список использованных источников состоит из 50 наименований.
-
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЗУЧЕНИЯ РЫНКА ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДОВ-АДМИНИСТРАТИВНЫХ ЦЕНТРОВ СУБЪЕКТОВ УРФО
-
ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ РЫНКА ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДОВ-АДМИНИСТРАТИВНЫХ ЦЕНТРОВ СУБЪЕКТОВ УРФО
Недвижимость играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание рынка недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (ГК РФ) части 1 статьи 130 «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [1]. Основные типы недвижимости представлены на рисунке 1.
Основные типы недвижимости
|
Земля
|
Жилая недвижимость
|
Нежилые помещения
|
|
-свободные земельные
|
-элитный класс
|
-офисные помещения
|
|
участки
|
-бизнес класс
|
-складские помещения
|
|
-природные комплексы
|
-комфорт
|
-торговые помещения
|
|
для эксплуатации природных и т.д
|
-эконом
|
-производственные помещения и т.д
|
Рисунок 1 –Типы недвижимости[1]
Жилая недвижимость - это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности гражданина или юридического лица, либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для постоянного проживания.
Понятие элитной жилой недвижимости в наше время носит весьма размытый характер. У агентов по недвижимости оно ассоциируется с уникальностью жилого объекта, а у потребителей — с необоснованно высокой стоимостью.
Но можно с уверенностью сказать, элитная недвижимость - это прежде всего уникальный объект, отличающийся от остальной жилой недвижимостью рядом признаков:
- местоположение объекта;
- социальный статус жильцов;
- отдаленность от крупной транспортной развязки;
- конструктивные и эстетические особенности дома;
- планировка;
- наличие дополнительных коммуникаций;
- качество строительных материалов;
- охрана дома;
- число квартир в доме и на этаже;
- обустроенность придомовой территории;
- число мест для парковки;
- площадь квартир;
- развитость инфраструктуры.
Словосочетание «элитная недвижимость» непременно наводит на мысль о высокой стоимости жилья. Однако не совсем правильно причислять все дорогостоящие зарубежные объекты к разряду VIP-класса. К примеру, жильё класса «комфорт» имеет также достаточно высокую стоимость. Элитарная же недвижимость по мировым стандартам, помимо цены отличается некой эксклюзивностью.
При определении параметров любого вида недвижимости следует учитывать запросы покупателей на данный промежуток времени и территориальное расположение объекта. Эксперты отмечают различия в понятиях «элитная российская» и «элитная зарубежная» недвижимость, сравнение этих понятий представлено в таблице 1.
Таблица 1 – сравнительная характеристика понятий «элитная российская» и «элитная зарубежная»[2]
|
Российская классификация
|
Зарубежная классификация
|
|
1) До 12 этажей и до 36 квартир на подъезд
|
1) До 10 квартир в доме
|
|
Окончание таблицы 1
|
|
|
Российская классификация
|
Зарубежная классификация
|
|
2) элитным является
современный объект в престижном районе, как правило в новостройке
|
2) элитным является объект,
имеющий неоспоримую культурную, архитектурную, историческую ценность, максимально сохраненный с использованием аутентичных
|
|
|
|
|
материалов и технологий или реставрированный, как правило объект вторичного рынка
|
|
3)Дом может быть единственным элитным домом на весь квартал или район
|
3)Дома располагаются в элитных кварталах
|
|
3) Местоположение – в основном центр города
|
|
4) Развитая инфраструктура как самого дома, так и района в целом
|
|
5) Безопасность жильцов – круглосуточная охрана, услуги рецепции
|
|
6) Уникальность проекта, авторский дизайн, дорогостоящая отделка
|
В зарубежных странах критерием элитного объекта является его престижность и цена, значительно превышающая миллион евро. Недвижимость VIP-класса считается подтверждением высокого социального статуса своего владельца.
Места расположения таких объектов характеризуются:
-закрытым типом территории;
-наличием личного сада и бассейна;
-повышенным уровнем безопасности владельца и обеспечением его приватности;
-уникальностью. Если речь идёт о вилле на побережье, то она должна находиться у самого берега на большом участке земли, иметь архитектурные достоинства или цениться, как исторический объект. Если это апартаменты в городе, то только в престижном районе, в жилом комплексе, где имеется великолепная инфраструктура и подобающее окружение (тихий район, парк, озеро и прочее).
Шум и суета несовместимы с элитной недвижимостью, поэтому потребность в ней очень велика среди знаменитых людей.
Сегмент элитной недвижимости наиболее востребован именно в Европе. Сказывается высокий уровень экономического развития европейского региона.
На международном рынке существует еще одна классификация элитной жилой недвижимости. Она представлена в таблице 2.
Таблица 2 - Классификация элитной жилой недвижимости на международном уровне [50]
|
Класс элитной жилой недвижимости
|
Описание
|
|
Клубные дома
|
Это дома, имеющие не более 10 квартир и расположенные в центральных районах города. Такие строения выстраиваются под определенных заказчиков, которые одновременно являются и соинвесторами и будущими жильцами. Если покупается квартира в уже построенном доме, то будущий жилец заполняет анкету, а потом его кандидатура рассматривается всеми жильцами дома.
|
|
Класс А
|
К недвижимости класса, А предъявлены все те же требования, что и к клубным домам, но такого строгого отбора к покупателям здесь нет. Такие дома также могут находиться в курортных зонах многих городов
|
|
Окончание таблицы 2
|
|
Класс элитной жилой недвижимости
|
Описание
|
|
Класс В
|
Для этого класса уже характерно отдаление от центральных районов крупных городов. Остальные требования в принципе характеры для каждой категории элитного жилья — развитость инфраструктуры, уникальный архитектурный вариант и прочие. В отличие от предыдущих классов, этот вид может быть представлен домами — небоскребами
|
До настоящего времени в России нет единой системы критериев, по которым должно классифицироваться элитное жилье: VIP, премиум, de luxe, «клубное», класс A, high-class и др. При этом три параметра - местоположение дома, количество квартир и однородное социальное окружение - обязательны для любого из вышеперечисленных вариантов классификации.
