Одним из существенных элементов любой национальной экономики является рынок недвижимости. Отечественный рынок недвижимости имеет важное значение как сектор экономики и это объясняется тем фактом, что рынок недвижимости имеет большую долю в валовом национальном продукте (ВНП). Офисная недвижимость, как один из сегментов рынка коммерческой недвижимости имеет большое значение, ведь именно деловой активностью субъектов экономики, которые и являются основными покупателями и арендаторами офисных помещений, характеризуется в целом экономическое развитие государства.
Исследование регионального рынка офисной недвижимости вызывает значительный интерес, так как данный рынок в условиях российского государства имеет существенные различия в зависимости от его локации – крупнейший город, просто город или отдаленные регионы страны. Причем представляются достаточно интересными и актуальными тенденции развития регионального рынка офисной недвижимости именно в настоящее время, в условия нестабильной экономики и санкционных воздействий стран запада.
Стоит отметить, что в последние несколько лет российский рынок коммерческой недвижимости, в том числе и офисной, достаточно сложно реагировал на сложившуюся экономическую ситуацию. Если на рынке жилья кризис 2014 года спровоцировал ажиотажный спрос, то в коммерческом секторе, напротив, произошло шоковое падение спроса из-за политической напряженности и очередной кризис из-за девальвации курса рубля. Больше всего пострадали гостиницы и торговая недвижимость, в то время как офисные и производственно-складские помещения имеют небольшой, но достаточно стабильный спрос и в целом остаются зачастую в рамках прежних ценовых показателей, либо изменения цен незначительны.
В этой связи исследование современного состояния и перспектив развития регионального рынка офисной недвижимости становится достаточно актуальной проблемой.
Целью выпускной квалификационной работы является оценка состояния регионального рынка офисной недвижимости и поиск перспективных направлений его развития.
Для достижения цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:
- рассмотреть теоретические аспекты регионального рынка офисной недвижимости;
- проанализировать состояние регионального рынка офисной недвижимости;
- предложить перспективные направления развития рынка офисной недвижимости.
Объектом исследования является рынок офисной недвижимости Свердловской области.
Предмет исследования – современное состояние, тенденции, направления и факторы развития рынка офисной недвижимости в регионе.
Практическая значимость исследования заключается в разработке предложений по развитию рынка офисной недвижимости Свердловской области.
Информационная база работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные научным исследованиям в области коммерческой недвижимости, таких как Асаул А.Н., Горемыкин В.А., Мазур И.И., Ольховский А.А., Тарасевич Е.И., Шапиро В.Д. и др., статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет-ресурсы.
1 Теоретические основы исследования регионального рынка офисной недвижимости
1.1 Современные подходы к понятию и сущности регионального рынка офисной недвижимости
На сегодняшний день существует значительное количество подходов к трактованию понятия «недвижимость» или «недвижимое имущество». Так, Оксфордский толковый словарь трактует недвижимое имущество «как любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [20]. По мнению Д. Розенберга, к недвижимости относится реальная земельная и вся материальная собственность, включающая в себя всю совокупность материального имущество как над землей, под землей и / или прикрепленную к земле» [29, с.8]. В России понятие недвижимого имущества закреплено в ст. 130 ГК РФ, где сказано, что к нему относятся «земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [1].
Таким образом мы видим, что в рассмотренных определениях недвижимость имеет такое свойство, как ее неразрывность с земельным участком, что позволяет относить к данной категории значительное количество объектов разнообразного назначения. В этой связи становится актуальной проблема разделения недвижимости на определенные элементы, то есть классифицировать объекты по группам, обладающим схожими свойствами и характеристиками.
Наиболее распространенной является классификация недвижимости на три составляющих – землю, жилье и нежилое помещение. Такой классификации придерживаются многие авторы, в частности такие как Г.М. Стерник, Е.С. Озеров и другие. В свою очередь Е.С. Озеров разбивает указанную классификацию разбивает на элементы, уже в соответствии с которыми сегментируется рынок недвижимости (рисунок 1).
Рисунок 1 – Классификация объектов недвижимости для сегментации рынка [19]
Не все нежилые помещения можно отнести к коммерческой недвижимости, так как понятие коммерческая недвижимость объединяет под собой любые здания, сооружения и участки земли, которые используются для получения прибыли от их аренды иных денежных средств от использования. К этой категории относятся офисные помещения, гостиницы и хостелы, торговые, складские, промышленные площади, гаражи и т.п.
Владение коммерческой недвижимостью преследует цель извлечения прибыли от коммерческой недвижимости можно классифицировать на два вида:
- непосредственно приносящую доход (это гостиницы, развлекательные центры, объекты торговли, офисы, гаражи и т.п.);
- создающую условия для его извлечения (это логистические комплексы, объекты промышленного назначения, склады, индустриальные парки и т.п.) [6, с.114].
Например, доход, приносимый от владения гостиницами и развлекательными объектами недвижимости, находится в прямой корреляции с материально-техническим обеспечением, уровнем сервиса и номенклатурой услуг. Уровень комфорта определяет класс гостиницы, который в разных странах по-разному обозначается.
Такая составляющая недвижимости как объекты торговли в современных экономических условиях в России представлена многофункциональными торговыми комплексами, супер- и гипермаркетами, универмагами, а также более новыми и современными элементами такими, как ритейл-парки.
Также к коммерческой недвижимости относятся индустриальные парки, логистические комплексы, склады и объекты промышленного назначения.
Развитие промышленных объектов недвижимости произошло вследствие осознания выгоды от нахождения в одном месте производственных, складских и офисных помещений. Зачастую они располагаются вне пределов города, поблизости с крупной транспортной магистралью и/или железнодорожной веткой. Также в последнее время распространяются так называемые «технопарки», представляющие собой симбиоз современных производственных зданий, складов, стоянок, инженерных сооружений и жилых зон для рабочих и ИТР, управление которыми осуществляется профессиональными компаниями [14, с.235].
Следующим элементом коммерческой недвижимости, приносящей доход являются складские и логистические комплексы, необходимые для осуществления столь востребованных в современных экономических условиях операций по приемке, хранению. размещения и товаров пред отпуском их потребителю.
Перейдем непосредственно к рассмотрению офисной недвижимости. Офисная недвижимость – третья составляющая недвижимости непосредственно приносящей доход.
