Введение
1 Теоретические аспекты исследования рынка жилья
1.1 Рынок жилья страны: понятие, сущность, основные участники
1.2 Факторы и условия функционирования и развития рынка жилья
1.3 Критерии и показатели оценки состояния рынка жилья
2 Исследование процессов развития рынков жилья на примере Свердловской и Челябинской областей
2.1 Характеристика развития и современного состояния рынка жилья Свердловской и Челябинской областей
2.2 Тенденции и факторы развития рынка жилья Свердловской и Челябинской областей
2.3 Крупнейшие игроки на рынке массового жилья Свердловской и Челябинской областей
3 Перспективные направления развития рынка жилья Свердловской и Челябинской областей
3.1 Прогнозные оценки изменения ситуации на рынке жилья Свердловской и Челябинской областей
3.2 Основные направления совершенствования государственного регулирования рынка жилья Свердловской и Челябинской областей
Заключение
Список использованных источников
Актуальность выбранной темы состоит в том, что жилищная проблема для нашей страны — одна из наиболее острых и массовых. Право на жилище является, на сегодняшний день, пожалуй, одним из самых декларативных социально-экономических прав, закрепленных в Конституции Российской Федерации.
Для любого объекта недвижимости местоположение является ключевым фактором формирования стоимости, а, следовательно, рыночное равновесие, а значит, и равновесная цена объектов недвижимости формируется на каждом территориальном рынке обособленно. Реализация государственной жилищной политики должна учитывать детальный анализ территориальной структуры рынка жилья.
Классификация регионов с позиций уровня развития рынка жилья является новой для российской практики, не в полной мере теоретически обоснована с точки зрения пространственной организации рынка. Большинство исследователей рынка недвижимости исходят из того, что локальные рынки недвижимости в большинстве случаев не выходят за границу одного населённого пункта.
Цель моей выпускной квалификационной работы – провести сравнительный анализ развития рынков жилья Свердловской и Челябинской области, выявить факторы, влияющие на ценообразование жилой недвижимости.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
- Рассмотреть сущность, основные понятия рынка жилой недвижимости;
- Определить факторы, влияющие на функционирование регионального рынка жилой недвижимости;
- Обозначить динамику развития региональных рынков жилья Свердловской и Челябинской области;
- Провести анализ современного состояния регионального рынка жилья Свердловской и Челябинской области;
- Выявить основные проблемы функционирования регионального рынка жилья Свердловской и Челябинской области и продолжить пути решения проблемы.
Объектом выпускной квалификационной работы является рынок жилья Свердловской и Челябинской области.
Предметом выпускной квалификационной работы - современное состояние и перспективы развития рынка жилья Свердловской и Челябинской области.
Информационная база официальные сайты администрации областей, теоретические и практические исследования российских учёных.
В рамках моего исследования будет проведен анализ вторичного и первичного рынков жилья Свердловской и Челябинской области, будут выявлены их характеристики, а также приведена динамика некоторых показателей по рынку.
В данной работе интересующими нас факторами будут динамика ввода жилой недвижимости по Кировской области, количество и объем предложений на вторичном рынке жилой недвижимости, средняя стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости.
Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованных источников.
1 Теоретические аспекты исследования рынка жилья
1.1 Рынок жилья страны: понятие, сущность, основные участники
В общем, рынок недвижимости определяется как совокупность участников и сделок, совершаемых между ними. Рынок жилой недвижимости можно подразделить на рынок жилой недвижимости и рынок коммерческой недвижимости [45].
Жилая недвижимость - это весьма широкий сегмент современного рынка недвижимости, который включает в себя такие объекты, как квартиры, коттеджи, таунхаусы, дачи, земельные участки для строительства жилья. Рынок жилой недвижимости характеризуется в основном сделками по купле-продаже, аренде, а также ипотеке и закладным. Основную долю по сделкам с жилой недвижимостью составляют квартиры.
Законодатель в первом абзаце п. 1 ст. 130 ГК РФ дает определение недвижимого имущества, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы [14].
Жилая недвижимость обладает следующими свойствами:
– неоднородность;
Жилье различается по местоположению, времени постройки, площади, планировке, внутренней отделке.
– уникальность;
– недвижимость;
Перемещать жилые здания практически невозможно, наблюдается прочная связь с землей.
– долговечность;
Износ зданий происходит в течение длительного времени, требует вложений для поддержания. В соответствии с действующими в России строительными нормами срок службы жилых зданий варьирует от 15 до 150 лет.
– длительность создания объектов;
Сроки строительства могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.
– высокая стоимость;
Для покупки жилой недвижимости как правило требуются заемные средства, так как достаточно сложно внести единовременную плату.
– высокие издержки переезда.
Здесь можно выделить 2 вида издержек — материальные и «психологические», связанные с расставанием с привычным окружением.
Также следует отметить факт, что рынок жилой недвижимости является сезонным рынком (в конце года наблюдается повышение спроса на жилье, а в начале года цены, как правило, снижаются, либо удерживаются на прежнем уровне), и инертным [20].
Главная характеристика жилой недвижимости — это местоположение. Местоположение существенно влияет на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости.
В экономической теории принято деление всех активов на реальные (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Недвижимое имущество одновременно может выступать для разных лиц как разновидность финансового актива и как реальный актив, предназначенный для личного использования. Это зависит от цели приобретения недвижимого имущества. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для личного или производственного потребления, то как разновидность реальных активов [26].
Таким образом, выделяют понятия «операционная» недвижимость (реальный актив) и «инвестиционная» недвижимость (финансовый актив). Отсюда следует, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, с какой целью он приобретается.
Основными участниками рынка жилья являются, продавцы непосредственно сами покупатели, банки, страховые фирмы, строительные фирмы, федеральные органы регистрации прав на жилую недвижимость и муниципальные власти.
Продавцами на рынке жилья являются как физические, так и юридические лица. Юридические лица на рынке жилья могут быть представлены в виде простых «переподажников», так и строительные компании.
Банки, на рынке жилой недвижимости, играют весьма заметную роль.
Во-первых банковский кредит предоставляется на строительство жилья строительным компаниям и от уровня стоимости денег на строительство зависит сколько будет построено квадратных метров жилья и его стоимость.
Во-вторых ипотечное кредитование – также является «двигателем» на рынке жилой недвижимости, а уровень ставки ипотечного кредитования регулятором рынка жилья.
Федеральные органы регистрации прав на жилую недвижимость и муниципальные власти играют роль регулятор и арбитров на рынке жилья.
1.2 Факторы и условия функционирования и развития рынка жилья
Рынок жилья имеет некоторые особенности, отличающие его от других рынков. Одной из таких особенностей является привязка жилья к определенной территории, что придает большее влияние на развитие рынка жилья местным (локальным) факторам. Именно поэтому следует в первую очередь анализировать состояние рынка жилья не на общегосударственном уровне, а в каждом отдельном регионе и между ними. Такой анализ позволяет определить, какие факторы влияют на состояние рынка жилья, а также понять, почему одни и те же факторы по-разному влияют на рынок жилья в разных регионах.
Региональный рынок недвижимости представляет собой систему социально-экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение объектов недвижимости территории (земель, производственных и непроизводственных зданий, сооружений и других объектов) между собственниками [12].
Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения. Так при росте спроса на жилье увеличение предложения на рынке первичного жилья возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешивается спрос и предложение. Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены, а в отсутствии корректирующей политики со стороны государства способствующей сглаживанию подобных явлений, это может привести к значительному увеличению амплитуды экономических циклов.
Ценообразование на рынке недвижимости обладает некоторыми специфическими особенностями, т.к. оно складывается из цены здания и соответствующего земельного участка. Рынок недвижимости во все времена притягивал к себе внимание, в связи со своей понятностью и доступностью всем слоям населения. Каждый имеет или использует в какой-либо степени недвижимость.
