Актуальность темы исследования определяется, во-первых, тем, что недвижимость, в нашей стране до последнего времени не подвергалась глубокому экономическому анализу. По существу, недвижимость стала изучаться в переходный период развития российской экономики.
Во-вторых, в настоящее время изучение рынка недвижимости носит, в основном, односторонний характер, а именно, - он изучается с позиции оценки объектов недвижимости.
В-третьих, ход экономических рыночных реформ показал, что развитие рынка недвижимости не должно осуществляться самотеком, а быть научно управляемым процессом. С этих позиций изучение рынка вторичного жилья, исследование его финансово-экономических и организационных проблем становления и развития, является одной из наиболее актуальных проблем.
Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки.
Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.
За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты.
Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–1,5 лет, срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней. Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, заключает договор и сразу после регистрации жилья в земельном кадастре может въезжать в дом.
В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.
В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше 20–30 лет возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.
Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад.
Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома.
К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт.
В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т.д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.
Объектом данной выпускной квалификационной работы является вторичная недвижимость города Екатеринбурга.
Предметом данной выпускной квалификационной работы являются социально-экономические отношения, возникающие в процессе исследования рынка вторичного жилья крупнейшего города.
Целью данной выпускной квалификационной работы является анализ современного состояния и особенностей развития рынка вторичного жилья на примере города Екатеринбург.
Для реализации данной цели были сформулированы следующие задачи:
- Ознакомиться с понятием и особенностями рынка вторичного жилья крупнейшего города.
- Изучить современное состояние рынка вторичного жилья города Екатеринбурга.
- Рассмотреть крупнейших участников рынка вторичного жилья города Екатеринбурга.
- Предложить основные направления совершенствования рынка вторичного жилья города Екатеринбурга.
Информационной базой данной выпускной квалификационной работы являются монографии и статьи отечественных исследователей, Асаула А. Н. и Безшкурного А. А.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав основного текста, заключения, списка использованных источников и приложения. Содержание работы изложено на 72 страницах машинописного текста и включает 10 рисунков и 10 таблиц. Список использованных источников включает 56 наименований.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА
1.1 ПОНЯТИЕ РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА
Объект недвижимости - это объект недвижимого имущества, в частности строение, сооружение, лес, водоем, перемещение которого без существенного ущерба его назначению не представляется возможным. Объекты недвижимости классифицируются на жилые и нежилые.
Осуществление учета объектов недвижимости требуется для того, чтобы достаточно оперативно получать информацию о ключевых параметрах, качестве сооружения или состояния здания, помещения, а также определить возможную цену объекта недвижимости [7].
Различают такие объекты недвижимости как:
- созданные природой без участия человека;
- являются результатом деятельности человека;
- созданы трудом человека, но связаны с природой [7].
Ключевыми признаками объекта недвижимости являются:
- невозможность перемещения без нанесения ущерба;
- прочная связь с землей;
- долговечность объекта инвестирования;
- высокая стоимость недвижимости;
- каждая единица недвижимости является уникальной по своим характеристикам;
- потеря потребительских качеств объекта недвижимости происходит по мере износа постепенно;
- новое строительство оказывает влияние на рядом стоящую недвижимость;
- осуществление строго государственного регулирования сделок, связанных с объектами недвижимости;
- способность удовлетворения человека в жилой и прочей площади определяется полезностью данного объекта недвижимости [25].
Ключевыми свойствами объекта недвижимости является:
- полезность: объекты недвижимости должны в максимальной степени удовлетворять потребности собственника;
- фундаментальность: недвижимость при обычных условиях невозможно потерять или сломать;
- стационарность: объекты недвижимости достаточно тесно связаны с землей;
- неповторимость: каждый объект недвижимости является уникальным;
- ликвидность: недвижимость обладает низкой ликвидностью [25].
Объектом недвижимости может быть предприятие как имущественный комплекс, а также земельный участок. Кроме того, в качестве объекта недвижимости могут выступать здания и сооружения, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, инженерные сооружения и сети, а также компоненты хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.
Принято выделять три типы недвижимости. Землю можно подразделить на земельные участки, которые предназначены под осуществление застройки, а также природные комплексы, которые предназначены для их эксплуатации. Жилье является одним из типов недвижимости и представляет собой строение со всеми необходимыми удобствами, предназначенное для проживания человека. Жилье может быть элитным, типовым, городским, а также загородным.
Кроме того, существует классификация объектов недвижимости по признакам, что позволяет более эффективно осуществлять управление объектами недвижимости и исследовать рынок недвижимости.
Рисунок 1 - Классификация объектов недвижимости [4, c.200]
Так стоит отметить из рисунка 1, что здания, строения, сооружения, жилые квартиры как объекты недвижимости появляются только после того, как соответствующий комплект документов, включающий техническое описание объекта, представлен в государственный регистрирующий орган и в ЕГРП внесена запись о правах первичного собственника. До такой регистрации имеется дело не с недвижимостью и не с вещью вообще, а лишь с имущественными правами, о которых – несколько позже.
Объект незавершенного строительства тоже возникает как недвижимость только после такой регистрации, однако необходимость в государственной регистрации объекта незавершенного строительства возникает редко, как правило, только в случае остановки строительства и консервации объекта на значительный срок. Обычно же при необходимости продажи объекта незавершенного строительства или его части это оформляется уступкой прав по инвестиционному договору (договору участия в долевом строительстве) [4].
Общий (универсальный) анализ жилой недвижимости включает в себя следующие этапы, которые отражают различные уровни деятельности аналитика:
- создание и наполнение аналитических баз данных;
- мониторинг рынка;
- исследование рынка;
- прогнозирование развития рынка [33].
