Рынок недвижимости имеет огромное значение в современном мире. Одним из наиболее важных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости. Без рынка недвижимости не может существовать ни один другой рынок. Так как для ведения какой-либо деятельности необходимо арендовать или приобрести в собственность помещение.
Но, на сегодняшний день одной из главных потребностей граждан нашей страны является приобретение жилой недвижимости. Имея в собственности жилье, граждане могут распоряжаться им по своему усмотрению – использовать самостоятельно по прямому назначению, или же сдавать в аренду, благодаря чему иметь пассивный доход.
Рынок жилья является развивающимся сегментом рынка недвижимости. А улучшение жилищных условий одна из главных проблем и потребностей граждан Российской Федерации. Существование такой проблемы может привести к социально-экономическим, политическим и иным последствиям. Поэтому со стороны государства большое внимание должно уделяться развитию рынка жилья, тем самым создавая условия для благоприятной жизни граждан. Ведь именно от развития рынка жилой недвижимости зависит будущее регионов. Так как наличие собственного жилья стимулирует молодое поколение рождению детей, что в свою очередь приводит к улучшению демографической ситуации в стране. Все вышесказанное подтверждает актуальность темы дипломной работы.
Объектом исследования дипломной работы является рынок жилья.
Предметом исследования – современное состояние и перспективы развития рынка жилья в Свердловской области.
Целью дипломной работы является анализ современного состояния рынка жилья Свердловской области и выявление направлений его совершенствования.
Исходя из данной цели, были определены следующие задачи:
- изучить основные понятия рынка недвижимости и рынка жилья;
- определить факторы, влияющие на функционирование рынка жилья;
- проанализировать состояние рынка жилья Свердловской области;
- определить основные проблемы функционирования рынка жилья Свердловской области;
- изучить опыт совершенствования рынка жилья зарубежных стран;
- предложить пути решения и определить перспективы развития рынка жилья Свердловской области.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемых источников, приложения. В работе представлены 14 таблиц и 15 рисунков.
В первой главе «Теоретические основы изучения рынка жилья» раскрыты основные понятия и определения рынка недвижимости и его сегментов. Выделены особенности и условия функционирования рынка жилья. Определены субъекты данного рынка. Рассмотрены плюсы и минусы первичного и вторичного рынка. Изучены факторы, влияющие на развитие рынка жилья.
Во второй главе «Исследование рынка жилья Свердловской области» проведен анализ социально-экономического положения Свердловской области. А также выявлены факторы, оказывающие влияние на развитие рынка жилья и факторы, показывающие уровень его развития. Проведен анализ современного состояния рынка жилья Свердловской области. Определены факторы, влияющие на уровень цен первичного и вторичного рынка жилья. А также выявлены основные проблемы регионального рынка жилья.
В третьей главе «Совершенствование рынка жилья субъекта РФ (на примере Свердловской области)» изучен опыт развития рынка жилья зарубежных стран. Выявлены основные этапы развития. Рассмотрены программы, направленные на развитие рынка российского жилья. А также изучены региональные программы, разработанные на основе федеральных ориентиров. совершенствования рынка жилья на территории Свердловской области. Проведена аналогия опыта зарубежных стран и существующих региональных программ развития рынка жилья. А также проведено сравнение введенных изменений в законодательство с особенностями совершенствования рынка жилья в западных странах.
Методологической основой исследования, проведённого в дипломной работе, послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Свердловской области, научные труды отечественных авторов в области экономики недвижимости: Асаул А.Н., Горемыкин В.А., Иваницкая И.П., а также интернет ресурсы.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЗУЧЕНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ
1.1 СУЩНОСТЬ, ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ВИДЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ
Базой каждой науки является ее терминология. Совокупность терминов в определенной области знаний формирует ее словесное обеспечение и представляет собой предпосылку дальнейшего развития.
Изучая теорию в области рынка жилья, прежде всего, необходимо ознакомиться с таким понятием как недвижимости. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации статьей 130 «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке»[2].
Существует более простое определение недвижимого имущества.
«Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами»[29, с.10].
Как и большинство объектов, недвижимость это часть финансового рынка, которая является формой вложения в капитал. Операции с данным активом осуществляются на рынке недвижимости.
«Рынок недвижимости — это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость»[25, с. 132].
«Рынок недвижимости — система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости»[30, с.18].
Как в любой деятельности, так и на рынке недвижимости существуют субъекты, влияющие на развитие рынка (рисунок 1).
Рисунок 1 – Субъекты рынка недвижимости
Потребителем (покупатель, арендатор) может выступать как физическое, так и юридическое лицо, а также органы государственного управления.
Продавцом (арендодатель) является физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности на недвижимое имущество.
Профессиональными участниками рынка являются предприятия, с помощью которых функционирует рынок недвижимости. Или же это те люди, предприятия, которые реализуют объекты недвижимости: юридические фирмы, риелторы и другие.
«К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:
- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;
- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
- федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.»[25, с. 145]
«К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся: предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом; инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости»[25, с. 145].
Каждый участник имеет свои цели с позиции использования объектов недвижимости, а именно: для продажи, торговли, капиталовложений, личного использования.
Кроме субъектов рынка недвижимости необходимо различать и его виды. Данный рынок можно разделить по различным признакам: функциональное назначение, по географическому признаку, по степени готовности к эксплуатации, по способу совершения сделок и другим показателям.
Рассмотрим более подробно рынок недвижимости по функциональному назначению (рисунок 2).
Рисунок 2 – Деление рынка недвижимости по функциональному назначению
Рынок земельных участков является составной частью любого рынка недвижимости, так как создает базу для развития других рынков. На рынке промышленной недвижимости совершаются сделки в отношении заводов, имущественных комплексов. Рынок нежилых помещений, иначе рынок коммерческой недвижимости реализует объекты, предназначенные для офисных, складских, торговых помещений. Рынок жилья можно охарактеризовать как совокупность экономических отношений, которые возникают в результате взаимодействия покупателя и продавца в отношении такого специфического товара как жилье.
Региональный рынок жилья является системой социально-экономических отношений между субъектами, которые обеспечивают перераспределение объектов рынка жилья на определенной территории.
Жилая недвижимость представлена различного рода объектами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. С одной стороны жилье является потребительским благом, которое предназначено для длительного пользования, а с другой стороны жилье выступает как инвестиционный товар. Поэтому можно выделить некоторые особенности характерные для рынка жилья (таблица 1).
