Рынок недвижимости представляет собой совокупность взаимосвязей операций вокруг недвижимости.
Участниками рынка недвижимости могут выступать малые предприятия, которые играют существенную роль в развитии региональных рынках недвижимости.
Таким образом, актуальность выпускной квалификационной работы заключается в том, что малое предпринимательство является важной составляющей рынка недвижимости любого региона. Изучение деятельности сегмента малого предпринимательства обеспечивает понимание развития регионального рынка недвижимости.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение деятельности субъектов малого предпринимательства на региональном рынке жилой недвижимости (на примере ООО «Лидер»).
Задачи ВКР:
- дать понятие рынку жилой недвижимости: определение, структура, классификация;
- изучить методы исследования рынка жилой недвижимости;
- дать общую характеристику состояния сферы жилой недвижимости Свердловской области;
- рассмотреть тенденции и проблемы развития субъекта малого предпринимательства сферы жилой недвижимости ООО «Лидер»;
- разработать рекомендации по совершенствованию деятельности ООО «Лидер»;
- проанализировать экономическое обоснование рекомендаций по совершенствованию деятельности ООО «Лидер».
Предмет исследования – деятельность субъекта малого предпринимательства жилой недвижимости.
Объект исследования – процесс осуществления деятельности субъекта
малого предпринимательства жилой недвижимости (на примере ООО «Лидер»).
Информационной базой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых, данные Ростата, бухгалтерская отчетность учреждения.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ФАКТОР АКТИВИЗАЦИИ МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
1.1 РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ОПРЕДЕЛЕНИЕ, СТРУКТУРА, КЛАССИФИКАЦИЯ
Рынок недвижимости — совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.
Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.
Рынок недвижимости является частью финансового рынка.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.
Классификация рынков недвижимости:
По географическому признаку:
- городской;
- местный;
- региональный;
- мировой;
- национальный.
По степени готовности к эксплуатации:
- рынки существующих объектов;
- незавершенное строительство;
- новое строительство.
По виду сделок:
- купля-продажа;
- аренда;
- вещные права;
- ипотека.
По форме собственности:
- государственных и муниципальных объектов;
- частных объектов.
По способу совершения сделок:
- первичный рынок и вторичный рынок;
- организованный и неорганизованный;
- традиционный и компьютеризированный;
- биржевой и внебиржевой.
Основные сегменты рынка недвижимости:
- рынок жилья;
- рынок земли;
- рынок нежилых помещений.
Рынок жилья подразделяется на:
- городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
- рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.
Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Особенности рынка недвижимости:
- локальность;
- невысокая взаимозаменяемость объектов;
- сезонные колебания цен;
- сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
- вложение капитала в недвижимость.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.
Структура рынка недвижимости. На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.
Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.
Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.
Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.
По структуре рынок недвижимости делится на:
- рынок жилья;
- рынок коммерческой недвижимости;
- рынок земли.
Субъектами рынка недвижимости являются:
- Покупатели (физические и юридические лица);
- Инвесторы;
- Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);
- Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:
- агентства оценщиков;
- риэлтерские фирмы;
- юридические фирмы;
- рекламные агентства;
- биржи недвижимости;
- страховые компании;
- аукционные фирмы;
- фондовые биржи;
- конкурсные комиссии;
- чековые инвестиционные фонды;
- комиссии по приватизации предприятий;
- банки (в т.ч. ипотечные) и др.
- бюро технической инвентаризации (ПИБ);
- комитеты по управлению имуществом (КУГИ);
- арбитражные суды;
- нотариальные конторы;
- налоговые инспекции;
- комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Функции рынка недвижимости. Основные функции рынка недвижимости:
- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;
- регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;
- коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;
- функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;
- стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;
- социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.
Классификация коммерческой недвижимости. Выбор коммерческой недвижимости на рынке очень велик. Для того, чтобы это разнообразие каким-либо образом упорядочить, специалисты разработали классификацию подобных объектов. Она позволяет быстро подобрать нужный объект, не затрачивая для этого много усилий, ведь для каждого вида деятельности, отличающегося своей спецификой, выделена конкретная категория.
Однако, следует помнить, что каждая классификация условна. Таким образом, некоторые объекты, подходящие покупателю или арендатору, придется поискать.
Классификация коммерческой недвижимости осуществляется по различным признакам. В основу группировки положены цель использования объектов, их назначение, форма собственности, состояние готовности к эксплуатации, а также многие другие признаки. В конце девяностых годов была принята общепринятая укрупненная классификация, предполагающая разделение объектов на следующие группы:
- лечебно-оздоровительные;
- учебные учреждения;
- культурно-просветительские объекты;
- административные здания.
Что касается коммерческой недвижимости, то разделение объектов производится по другим принципам.
Так классификация коммерческой недвижимости осуществляется по следующим основным группам:
- офисы;
- торговые помещения;
- складские помещения.
При этом, каждый из обозначенных сегментов имеет разделение по классам и подклассам. Стоит заметить, что устоявшегося определения понятия класс до сих пор не существует.
До недавнего времени классификация офисных зданий содержала в себе три класса. Однако, на сегодня к ним добавился четвертый класс «D».
Класс «А» предполагает соответствие здания статусу бизнес центра. Планировка в таких объектах выполнена в соответствии с самыми современными требованиями. Помимо этого, офисы класса «А» выполнены из качественных материалов и оборудованы развитой инфраструктурой, в том числе подземной парковкой.
