В настоящее время по всей территории Российской Федерации проводится государственная кадастровая оценка с целью определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. До настоящего времени многие специалисты в области оценки не усвоили суть кадастровой политики государства, а об обычных гражданах и говорить не приходится.
Физическим и юридическим лицам приходится нести дополнительные материальные расходы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, которая бывает необоснованно завышена, а зачастую выше ее рыночной стоимости, что вынуждает физические и юридические лица переплачивать.
Вследствие таких фактов размер кадастровой стоимости, устанавливаемый в результате проведения государственной кадастровой оценки, является в последнее время предметом непрерывных споров между физическими, юридическими лицами и государством.
Так, главным вопросом в настоящее время продолжает оставаться создание законодательных условий для оспаривания результатов государственной кадастровой оценки и установления ее равной рыночной стоимости.
Объектом настоящего исследования выступает кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Предметом исследования являются механизмы оспаривания кадастровой стоимости и проблемы, возникающие при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Целью данной выпускной квалификационной работы является анализ имеющихся проблем в области оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости и внесение предложений по их решению.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- Рассмотреть взаимосвязанные понятия «кадастровая стоимость», «оценка кадастровой стоимости», «оспаривание кадастровой стоимости»;
- Проанализировать нормативно-правовую базу, литературные источники, имеющиеся научные исследования и обзоры по вопросам, связанным с оценкой кадастровой стоимости объектов недвижимости и ее оспариванием;
- Изучить механизмы оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости;
- Выявить типичные проблемы, возникающие при определении кадастровой оценки объектов недвижимости и разработать возможные предложения для решения выявленных проблем в целях совершенствования эффективности оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Методы исследования. Теоретической базой послужили законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации в области оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Данные исследования могут представлять теоретическую и практическую ценность для специалистов, работающих в сфере кадастровой оценки объектов недвижимости.
В 1-ой главе дается всестороннее раскрытие понятий «кадастровая стоимость», «оценка кадастровой стоимости», «оспаривание кадастровой стоимости», рассматриваются основные стадии формирования и развития законодательной базы, регламентирующей деятельность по проведению кадастровой оценки с целью установления кадастровой стоимости и ее возможному оспариванию.
Во 2-ой главе представлено описание механизмов оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также приводится анализ статистики оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в Российской Федерации за 2018-2020 гг.
В 3-ей главе обозначаются типичные ошибки и проблемы, возникающие при оспаривании кадастровой стоимости, а также приводится план мероприятий по решению, выявленных проблем.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложения. Содержание работы изложено на 63 страницах машинописного текста, и включает 1 рисунок, 15 таблиц. Список использованных источников состоит из 57 наименований.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
1.1 ПОНЯТИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ И МЕТОДЫ ЕЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Нормативно-правовой базой Российской Федерации для ведения хозяйственной деятельности или применения систем налогообложения предусмотрены различные виды стоимости объектов недвижимости: остаточная, инвентаризационная, ликвидационная, балансовая, рыночная, кадастровая, и др. Каждая из них имеет свои особенности определения и применения. Среди этого многообразия особенно выделяется понятие «кадастровая стоимость», т.к. именно этот вид стоимости вызывает огромное количество споров и дискуссий среди всех представителей нашего общества.
На основании действующих нормативно – правовых документов в Российской Федерации определение кадастровой стоимости является обязательным для каждого земельного участка, а также объекта капитального строительства.
Кадастровая стоимость - это расчет наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости [40].
Кадастровая стоимость устанавливается соответствующими государственными структурами и учитывается при исчислении налога, установлении арендной платы, выкупной стоимости объекта, а также в иных случаях, предусмотренных законами Российской Федерации.
Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, которые определяют экономическую значимость использования объекта недвижимости. Неправильное определение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости может принести огромные проблемы его владельцам.
В соответствии с требованиями Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости проводится их кадастровая оценка [39].
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», будучи одним из многочисленных подзаконных актов, был разработан с целью повышения качества результатов государственной кадастровой оценки и формирования полноценной и всеобъемлющей базы данных по итогам кадастровой оценки, а также объединения усилий органов государственной власти и органов местного самоуправления для достижения этой цели [40].
В соответствии с вышеуказанными нормативно – правовыми актами органы государственной исполнительной власти субъектов Российской Федерации наделяют определенные бюджетные учреждения соответствующими полномочиями, связанными с процедурой определения кадастровой стоимости, принятием решения о проведении кадастровой оценки, определения видов объектов недвижимости, по которым планируется проведение работ по оценке [44].
Вышеуказанные нормативно – правовые документы определяют государственную кадастровую оценку как комплекс определенных действий, который включает в себя следующие этапы:
- Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. По решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее – уполномоченный орган) государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, а в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года, и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.
Бюджетное учреждение, занимающееся проведением кадастровой оценки, после принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки, обеспечивает информирование о своих предполагаемых действиях, как широкий круг лиц посредством сети Интернет, так органы местного самоуправления путем направления им соответствующего письма с копией решения. Все правообладатели затрагиваемых объектов имеют право предоставить декларации по объектам оценки, определенными приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 № 318 "Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы" [42].
- На основании решения о проведении государственной кадастровой оценки формируется перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – Перечень). Работа по определению вышеуказанного перечня осуществляется в порядке, определенном приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0283, при этом в него включаются сведения из Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату [57].
- Определение кадастровой стоимости, при котором бюджетные учреждения руководствуются методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 [40]. По итогам определения кадастровой стоимости специалистами бюджетного учреждения формируется промежуточный отчет, который направляется в Росреестр на проверку. После завершения проверки Росреестр либо возвращает отчет в бюджетное учреждение для устранения выявленных несоответствий, либо размещает отчет в фонде данных государственной кадастровой оценки. Далее после соблюдения определенных сроков происходит формирование окончательного отчета, который на бумажном носителе в трех экземплярах направляется в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации [57].
- Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости утверждаются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по истечении двадцати рабочих дней, после чего обязательно издается нормативный документ, отражающий результаты определения государственной кадастровой стоимости.
Для определения кадастровой стоимости применяют массовый или индивидуальный подходы. Для объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, и на этой основе сформированные в единые группы, используют для определения кадастровой стоимости в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке методы массовой оценки. В отдельных случаях, когда невозможно применить методы массовой оценки, кадастровая стоимость может быть определена индивидуально в отношении объектов недвижимости. Однако, в любом случае, все способы, использованные для оценки, а также результаты установления кадастровой стоимости объекта недвижимости должны быть обоснованы, для чего бюджетное учреждение проводит сбор достоверной рыночной информации об объектах недвижимости [45].
