Актуальность выбранной темы исследования обусловлена следующими факторами:
– во-первых, обострением проблем развития процессов создания и реконструкции объектов в системе управления недвижимым имуществом;
– во-вторых, непосредственной близостью рынка недвижимого имущества к каждому жителю страны, от функционирования субъектов которого напрямую зависит обеспечение жизнедеятельности населения страны;
– в-третьих, необходимостью совершенствования регулирования системы отношений, складывающихся в результате создания и реконструкции объектов в системе управления недвижимым имуществом.
Цель выпускной квалификационной работы – проанализировать процессы создания и реконструкции объектов в системе управления недвижимым имуществом, сформулировать направления их совершенствования.
Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи выпускной квалификационной работы:
1) изучить теоретические аспекты исследования процессов создания и реконструкции объектов в системе управления недвижимым имуществом;
2) провести анализ процессов создания и реконструкции объектов в системе управления недвижимым имуществом г. Екатеринбурга;
3) разработать направления совершенствования процесса создания и реконструкции объектов в системе управления недвижимым имуществом.
Объект исследования – система управления недвижимым имуществом.
Предмет – процессы создания и реконструкции объектов в системе управления недвижимым имуществом.
Информационная база выпускной квалификационной работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам создания и реконструкции объектов в системе управления недвижимым имуществом города, статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет-ресурсы.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений.
Содержание работы изложено на 84 страницах машинописного текста,
и включает 16 рисунков, 2 таблицы. Список литературы состоит из 52 источников.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ПРОЦЕССОВ СОЗДАНИЯ И РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
1.1 СОЗДАНИЕ И РЕКОНСТРУКЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: СУЩНОСТЬ, ОСОБЕННОСТИ, ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
Понятие «недвижимость» в отечественном законодательстве появилось впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в соответствии с которым под недвижимыми вещами понимались земли, заводы, фабрики, строения. Затем оно было закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости, было 18) [10, с. 16].
Из вышеизложенного следует, что не существовало конкретного определения недвижимости, вместо этого были образованы конкретные группы, относящиеся к данной категории. Число групп объектов, относящихся к недвижимости, увеличивалось и вносилось в виде поправок к соответствующему закону по мере появления новых объектов и развития старых.
С 1917 по 1991 год юридическое понятие недвижимости в советском законодательстве отсутствовало. Связано это было с тем, что прежние российские законы после октября 1917 г. прекратили свое действие, а принятый и введенный в действие с 1 января 1923 г. Гражданский кодекс РСФСР понятие недвижимого имущества не включал. Период с конца 1991 г. характеризовался переходом экономики России на рыночные отношения и подготовкой соответствующего законодательства. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации (I часть) вступил в действие с 1 января 1995 г. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет недвижимость следующим образом:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения» [2].
Рынок недвижимого имущества — это сектор национальной рыночной экономики, имеющий относительно регулируемый на законодательном уровне характер и представляющий собой с одной стороны, совокупность объектов, к которым относятся земельные участки, здания, сооружения и иные объекты, неразрывно связанные с земельным участком, а с другой, — систему экономико-правовых и маркетинговых отношений субъектов рынка, участвующих в процессе создания, реконструкции, управления и использования объектов недвижимости. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат [10, c. 26].
Рынок недвижимости, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с его функционированием так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления. Деятельность, приводящая к увеличению стоимости объектов, находящихся на рынке недвижимости, напрямую связана с созданием объекта недвижимости, изменением или реконструкцией существующего здания или земельного участка.
По мнению Асаула А.Н., новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство [10, c. 90].
Щербакова Н.А., на основании действующего законодательства, формулирует следующие определения: объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта. Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом [36, c. 48].
Гражданский кодекс РФ (ст.219) содержит понятие «вновь создаваемый объект недвижимого имущества». Под этим термином понимается как объект, строительство которого закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства [2].
Подтверждением этому служат положения Федерального Закона от 13.07.2015 № 299-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 02.08.2019 № 299-ФЗ) (далее по тексту – Закон «О государственной регистрации недвижимости») в которых говорится о регистрации прав на объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на незавершенный объект обладает существенной спецификой [4]. Строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта, может пройти весьма значительный промежуток времени. Город нельзя запроектировать в совершенно законченном виде – он постоянно развивается [17, c. 7].
Таким образом, с юридической точки зрения, созданием объекта недвижимости считается дата государственной регистрации прав. Момент создания объекта недвижимости, как представляется, нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ.
Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом.
До введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ (1 января 2005 года) такое удостоверение осуществлялось путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными на это комиссиями. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 года № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительных объектов» (в редакции Постановления Совмина СССР от 30.12.1988г., № 1485), приемка в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов производилась государственными приемочными комиссиями. Этим же постановлением был установлен порядок формирования и состав этих комиссий в зависимости от принимаемых объектов.
В соответствии с п.8 указанного Постановления, датой ввода объекта в эксплуатацию считалась дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Таким образом, юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.
Последнее положение имеет весьма существенное значение для определения круга лиц, которые приобретают первичное право на вновь созданный объект. Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в тех работах, которые проводились после приемки объекта в эксплуатацию.
Следует отметить, что, несмотря на то, что новым Градостроительным кодексом от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019 № 472-ФЗ) (далее по тексту – Градостроительный кодекс) порядок удостоверения факта окончания строительства весьма существенно изменен, в отношении объектов, принятых в эксплуатацию до 1 января 2005 года, документом, который может свидетельствовать о юридическом окончании создания объекта недвижимости остается акт приемки в эксплуатацию. Регистратор не вправе требовать документы, предусмотренные новым Градостроительным кодексом, если производится регистрация прав на новый объект, принятый в эксплуатацию до введения в действие этого кодекса.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой «документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации» [3]. Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик обязан приложить ряд документов, в числе которых указан акт приемки объекта капитального строительства (подпункт 4 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса) [3].
Однако такой акт требуется лишь в случае осуществления строительства или реконструкции на основании договора, и свидетельствует лишь о том, что отношения между заказчиком (застройщиком) и подрядчиком урегулированы.
Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Вторая часть вопроса состоит в определении момента, до которого объект должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у первичного правообладателя. Понятие вновь создаваемого объекта недвижимости (ст.219 ГК РФ) и более общее понятие «новой вещи» (п.1 ст.218 ГК РФ) используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении права на такие объекты. Исходя из этого, после того как право на объект возникло, он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус «имущества, которое имеет собственника», приобретение прав на которое регулируется иными нормами (п.2 ст.218 ГК РФ) [2].
Таким образом, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 года) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.
Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан с именно возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 года.
Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст.2 Закона о государственной регистрации недвижимости, эта регистрация может быть признана недействительной судом [4]. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.
Таким образом, можно законодательно установить временной период существования объекта как вновь созданного. Второй аспект проблемы определения данного понятия — установление, каким образом могут возникать новые объекты. Все вновь созданные объекты можно классифицировать на следующие группы:
– объекты нового строительства;
– объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов.
Отнесение объектов недвижимости к новому строительству особых проблем не вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости.
Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь созданного. Гражданский кодекс не содержит прямого ответа на данный вопрос применительно к недвижимому имуществу. Применительно к движимым вещам имеется понятие переработки (ст.220 ГК РФ), однако, предлагаемые в этой статье критерии не могут быть применены в большинстве случаев создания недвижимого имущества [2].
Вместе с тем, очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство.
В документах, регламентирующих строительную и архитектурную деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и реконструкция. При этом в результате осуществления реконструкции всегда возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не приводит.
