Актуальность выпускной квалификационной работы. Вопросы управления недвижимостью как пространством и важнейшим ресурсом в жизнедеятельности человека, хозяйствующих субъектов и общества в целом являются в настоящее время весьма актуальными.
Недвижимость занимает особое место среди элементов рыночной экономики. С одной стороны, она входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности, с другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилая недвижимость, а также гаражи и т.п. хозяйственные постройки, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же объекты, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.
Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.
Эффективность управления недвижимым имуществом во многом зависит от управляющей организации, которой необходимо выстроить управление таким образом, чтобы достичь цели и решение текущих задач с наименьшими затратами. Конечно же эффективность управления недвижимостью зависит и от уровня профессиональной подготовки людей, которые принимают управленческие решения и обеспечивают их исполнение.
Таким образом, актуальность рассматриваемой темы заключается в необходимости разработки мероприятий по совершенствованию деятельности управляющей компании в сфере управления недвижимым имуществом.
Объект исследования – управляющая компания.
Предмет исследования – деятельность управляющей компании по управлению недвижимым имуществом.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических аспектов деятельности управляющей компании как субъекта управления недвижимым имуществом, проведение ее оценки и анализа, а также разработка рекомендаций по ее совершенствованию.
Задачи выпускной квалификационной работы:
- изучить теоретические аспекты деятельности управляющей компании по управлению недвижимым имуществом;
- оценить управление недвижимым имуществом на примере управляющей компании;
- предложить рекомендации по совершенствованию деятельности управляющей компании в сфере управления недвижимым имуществом.
Информационную базу выпускной квалификационной работы составляют учебники, учебные пособия отечественных авторов, нормативно-правовые акты Российской Федерации, постановления Правительства РФ, общедоступные ведомственные акты, действующие на территории муниципального образования «город Екатеринбург».
Используемые методы исследования: анализ литературы и нормативно-правовых документов по теме исследования; изучение и обобщение сведений; сравнение (явлений и качеств); измерение (получение количественных данных).
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников.
В первой главе изучены теоретические основы управления недвижимым имуществом не только с позиции управления, но и законодательства РФ.
Во второй главе проведена оценка управления недвижимым имуществом на примере управляющей компании.
В третьей главе работы разработаны мероприятия, направленные на совершенствование управления недвижимым имуществом.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В РФ
1.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И СУЩНОСТЬ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ КАК СУБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Управляющая компания – организация, основным видом деятельности которой является управление недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц. При этом необходимо учитывать, что под управляющей компанией можно также понимать индивидуального предпринимателя, оказывающего услуги по управлению недвижимостью [8, C.65].
В соответствии с Гражданским кодексом РФ под недвижимым имуществом понимаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [2].
В данной работе мы сосредоточимся на исследовании таких объектов недвижимого имущества как здания и сооружения. Соответственно, будем рассматривать сущность деятельности управляющей компании как субъекта управления зданиями и сооружениями.
Управление недвижимостью – организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах ее собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости [8, C.65].
Управляющий объектом недвижимости, или управляющий недвижимостью, – штатный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный предприниматель, прошедший обучение по специальной программе и аттестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности [8, C.66].
Обслуживанием и управлением недвижимостью на российском рынке услуг занимаются зарубежные и российские организации, их можно разделить на 3 профессиональные группы (рисунок 1).
Рисунок 1 – Типы организаций, связанные с обслуживанием
и управлением недвижимостью[1]
Рассмотрим подробнее эти три типа организаций, которые занимаются управлением недвижимостью.
К 1 группе можно отнести компании, занимающиеся только комплексной эксплуатацией объектов недвижимости, т.е. уборкой помещений и прилегающей территории, а также эксплуатацией инженерных систем здания. По необходимости такие организации оказывают дополнительные услуги, например, услуги секретаря на ресепшн, организация питания и т.д. Как правило, компании, занимающиеся эксплуатацией недвижимости, часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдают на субподряд.
Ко 2 группе относятся компании, которые предоставляют подобный сервис, чаще всего это крупные управляющие компании, которые помимо других аспектов деятельности (например, финансового управления) занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т.д. При этом часть работ осуществляется собственным персоналом, часть – передается на аутсорсинг. Практика показывает, что часто компании, которые начинали с одного вида деятельности (например, уборка или организация питания в офисных зданиях), постепенно увеличивают штат сотрудников, управляющего персонала и, как следствие, расширяют спектр своих услуг [8, C.68].
К третьей профессиональной группе компаний относятся компании, предоставляющие помимо вышеназванных услуг собственнику еще и управление финансовыми потоками его недвижимости, т.е. управление активами (asset management) – кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и пр. Управляющий этого уровня является администратором, специалистом в области недвижимости и экономистом, понимающим, что такое инвестиции, для чего инвестор построил объект или для чего собственник купил объект, чего ожидает и при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу. Полномочия подобных управляющих позволяют распоряжаться финансами и отвечать не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Таким управляющим доверено, например, самостоятельно принимать решение о том, какую часть объектов начать реконструировать, какую – перепрофилировать, а какую – использовать как основной источник дохода. В настоящее время в этом направлении развиваются крупные консалтинговые компании, а также девелоперы, предоставляющие в том числе услуги по управлению [8, C.68].
Какая управляющая компания из трех вышеуказанных профессиональных групп будет выбрана, зависит от собственника, а конкретнее – от его тактических и стратегических целей управления недвижимым имуществом, а также от этапа жизненного цикла объекта недвижимости.
Жизненный цикл объекта недвижимости – период времени, в течение которого недвижимость может существовать в трех ипостасях:
- как физический объект, в отношении которого необходимо проводить определенные работы и услуги;
- как объект правовых и финансово-экономических отношений;
- как объект, в течение жизни которого собственник несет бремя расходов и имеет возможность получать доходы, а также может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Графически жизненный цикл объекта недвижимости и соответствующие действия управляющей компании представим на рисунке 2.
Рисунок 2 – Жизненный цикл объекта недвижимости [25]
Рассмотрим услуги, которые оказывает управляющая компания в процессе эксплуатации и управления объектами недвижимого имущества. Это следующие услуги [8, C.69]:
1) Административные услуги:
- организация эксплуатации;
- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, подрядчиками;
- все виды работы с собственниками, пользователями.
2) Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:
- техническое обслуживание, включая диспетчерское и аварийное;
- периодические осмотры (согласно графику или внеплановые);
- подготовка к сезонной эксплуатации;
- текущий ремонт;
- капитальный ремонт.
3) Санитарное содержание:
- уборка помещений пользователей и мест общего пользования;
- уборка прилегающей территории;
- уход за зелеными насаждениями.
4) Прочие услуги:
- обеспечение безопасности (организация постов охраны, организация работы систем контроля доступа и видеонаблюдения);
- финансовый менеджмент и отчетность;
- страхование и управление рисками;
- обеспечение учета недвижимого имущества (ведение паспорта объекта);
- консультационные услуги.
Под общим управлением объектом недвижимости обычно понимается следующий комплекс услуг.
1) Разработка стратегии и программы управления объектами недвижимости.
