Особенности договоров мены недвижимости

Одним из старейших видов сделок является мена. С древних времен люди обменивались отдельным имуществом, обладающим определенными полезными свойствами. Побуждало их к обмену то обстоятельство, что каждая из сторон нуждалась в получаемом в процесс обмена имуществе больше, чем в собственном. Договор мены является прародителем договора купли-продажи, в свою очередь появление договора купли-продажи было вызвано появлением и укреплением ценности денег. Эволюция договора мены и возможность участия денег в данном договоре стало возможным также лишь после появления денег.

Договор мены - один из самых древних институтов гражданского права. Обращение вещей (переход их из хозяйства в хозяйство) имело место еще до появления денег и представляло собой непосредственный обмен вещи на вещь (так называемую мену). Это соответствовало общим экономическим условиям общества, только что переходившего от натурального хозяйства к меновому. Роль договора мены как предшественника договора купли-продажи подчеркивалось еще римскими юристами. Так, в литературе И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского по римскому праву приводятся слова Павла, характеризующие историю происхождения договора купли-продажи: «Происхождение купли-продажи коренится в мене. Было такое время, когда не было денег, когда не называли одно - товаром, другое ценой, а каждый в зависимости от надобности момента и от характера вещей, обменивал ненужное на то, что требуется: ведь нередко бывает так, что предмета, который для одного является лишним, другому не хватает. Но так как не всегда и не легко совпадало так, чтобы у тебя было то, что нужно мне, а я имел в свою очередь то, что хочешь получить ты, то был выбран предмет, получивший публичную постоянную оценку; посредством передачи его в равном количестве устраняли трудности непосредственного обмена. Этому предмету (мерилу ценностей) была придана публичная форма, и он приобрел распространение и значение не столько по своей сущности, сколько по количеству, причем перестали называть товаром то, что дает и та другая сторона, а один из предметов стали называть ценой».

Несмотря на то, что договор мены появился значительно раньше договора купли-продажи, его законодательное закрепление произошло намного позже договора купли-продажи. Законодателем всегда отводилось «скромное» место правовому регулированию договора мены, в ГК РСФСР 1922 года ему были посвящены всего две статьи. Подобное, как справедливо отмечалось еще в дореволюционный период развития гражданского законодательства России, обусловлено, прежде всего тем, что «в современном праве почти исключительное место занял обмен имущества на особый род имущества, как орудие оборота, деньги». Выделение в ГК РСФСР 1922 года договора мены в качестве самостоятельного договора было данью традиции и не преследовало цели обеспечить его специальное регулирование.

Договору мены в ГК РСФСР 1922 года была посвящена, прежде всего, статья 206, согласно которой по договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. Определение мены через обмен одного имущества на другое в современной юридической литературе признается не совсем удачным. По мнению В. В. Витрянского, отсутствие указание на то, что обмениваемое имущество должно поступать в собственность контрагента приводит к выводу о том, что выражением «обмен одного имущества на другое» можно охарактеризовать действия сторон, составляющие предмет всякого возмездного договора, за исключением договоров на выполнение работ или оказания услуг.

Во времена советской власти данному договору было отдано мало внимания ввиду того, что не было рыночных отношений, сейчас же все наоборот. Актуальность данной темы заключается в том, что в рыночные отношения нам нужно знать про договор мены, в частности, про его особенности.

Научная новизна выводов и положений заключается в том, что в работе сделана попытка комплексного исследования особенностей и проблем правового регулирования отношений по договору мены в современных условиях. Особое внимание уделено изучению наиболее важных и спорных на сегодняшний день теоретических и практических проблем применения законодательства, регулирующего отношения по договору мены. Обобщая практику судебно-арбитражных дел, автор дает новые теоретические оценки и предложения по их реализации.

Степень разработанности проблемы. В современной юридической литературе и в сложившейся практике наблюдается недооценка значения роли договора мены в системе обязательственных отношений, направленных на передачу имущества в собственность. Количество работ в данной области незначительно. Институт договора мены исследовался в трудах Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича, И.Б. Новицкого, О.С. Большой интерес представляют новейшие работы российских ученых-цивилистов, среди которых следует отметить статьи B.C. Анохина, В. В. Витрянского, А.Ю. Кабалкина, Ю.В. Романца, A.M. Эрделевского. Отличие данного исследования видится в глубоком анализе и проработке проблем, связанных с практическим использованием института мены, отграничением от смежных институтов.

Законодатель собрал всю основную информацию по договору мены в Гражданском Кодексе, а именно в Статье 567. Договор мены.

Цель — изучить особенности договора мены.

Задачи:

— проанализировать нормативно-правовую базу в сферу общих положений договора мены;

— на основе общих положений определить понятие и содержание договора мены;

— изучить актуальные проблемы договора мены.

Глава I. Общие положения договора мены недвижимости

1.1 Понятие и содержание договора мены

Договор мены – это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ^[1]).

Утверждения соглашения мены базируются в положениях соглашения купли-продажи, несмотря на то соглашение обмена исторически появился ранее соглашения купли-продажи и был со временем вытеснен из оборота с появлением денежного обращения. В настоящее время данное соглашение используется крайне редко. Установлено рассматривать, что соглашение купли-продажи считается разновидностью соглашения мены и выделяется с него тем, что оплата согласно соглашению исполняется средствами, но не продуктом.

Оценка соглашения обмена: консенсуальный, обоюдный, возмездный.

Регулируется соглашение обмена только лишь нормами ГК РФ, при этом как нормами, принадлежащими к соглашению мены (ст. 567-571 ГК), так и нормами, стабилизирующими соглашение купли-продажи (п. 1 ст. 567 ГК). Из норм, стабилизирующих соглашение купли-продажи, к соглашению обмена используются утверждения о свойстве, перечне, комплектности, резервуаре продукта, о реализации материальных прав, о режиме решения соглашения, о последствиях патологии соглашения.

Разновидностью соглашения обмена считается (бартерный) обмен - соглашение о размене продуктов, используемый в наружной торговле. Характерной Чертой данного соглашения считается в таком случае, что с целью его решения сторонке необходимо надлежащая разрешение, но обмениваемые согласно этому соглашению продукты обязаны являться равносильными.

Обязанность сторон:

— при передаче продукта с недостатками для стороны наступают последствия, предустановленные нормами о соглашении купли-продажи;

— при изъятии 3 лицом товара, приобретенного по соглашению мены, пострадавшая область может требовать с контрагента продукт, приобретенный им при размене, и возмещение потерь (ст. 571 ГК).

Объектом соглашения обмена имеют все шансы являться способным к обороту продукты, вольные с обременения, но кроме того материальные полномочия (п. 2 ст. 557 ГК). Объект соглашения считается одним-единственным значимым обстоятельством соглашения. Обмениваемые продукты планируются равносильными (п. 1 ст. 568 ГК), но в случае различия в их стоимости выполняется дополнительный платеж обходным путем, изобразившем продукт наиболее невысокой цены (п. 2 ст. 568 ГК).

20 источников