Курсовая Определение стоимости объекта недвижимости (НГАСУ(Сибстрин))

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств может потребоваться как юридическому, так и физическому лицу при продаже, покупке, залоге основных средств. Банк не может предоставить Вам кредит без независимой экспертизы стоимости и ликвидности предмета залога. При продаже имущества предприятиям требуется справка, подтверждающая рыночную стоимость этого имущества, иначе налогообложению подлежит вся разница между остаточной стоимостью и фактической ценой реализации, что приводит к дополнительным издержкам и снижает эффективность сделки.

Необходимость оценки может возникнуть при слиянии и разделении компаний, их ликвидации, вынужденной продаже имущества. Независимая экспертиза стоимости, с учетом правового статуса сторон - участников, часто единственный способ разрешения конфликтных ситуаций.

Рынок недвижимости - совокупность гражданско-правовых сделок, предметом которых являются объекты недвижимого имущества и права на них. Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширен¬ном воспроизводстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т.д.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций как иностранных, так и стороны российских партнеров.

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок недвижимости в стройиндустрии, промышленности, стройматериалов и объектов недвижимости самих строительных организаций и предприятий. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

- рынок земли (земельных участков);

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений;

- рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:

• первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке (Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти);

• вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Рынок недвижимости для успешной работы требует участия многих специалистов. При совершении сделок купли продажи участниками рынка будут являться продавцы, покупатели и посредники.

В настоящей курсовой работе предполагается осуществить анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, применение трех методов оценки недвижимости и свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта недвижимости.

Цель курсовой работы - оценка недвижимости;

Задача - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, экономической литературы, приведения расчетов по определению стоимости нежилого помещения тремя методами оценки.

1. Определение проблемы

В мировой практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что с ней прочно связано, включая объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. Другими словами – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, земельные насаждения и др.), зданиями и сооружениями. Недвижимость обладает некоторыми существенными признаками и соответствующими им свойствами:

♦ Связь с землей – прочная, физическая и юридическая.

♦ Степень подвижности – неподвижная.

♦ Длительность кругооборота – многократного использования.

♦ Форма функционирования – натурально-вещественная.

♦ Состояние потребительской формы в процессе использования – сохраняет натуральную форму.

♦ Способ переноса стоимости в процессе производства или потери потребительских свойств – постепенно по мере износа.

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, который начинается с определения проблемы. Данная стадия оценки состоит из следующих этапов:

- идентификация объекта;

- выявление предмета оценки;

- определение даты оценки;

- формулирование цели и функции оценки;

- определение вида стоимости;

- ознакомление заказчика с ограничительными условиями и предположениями.

Объектом недвижимости данной курсовой работы, стоимость которого необходимо определить в процессе выполнения курсовой работы, является необорудованное нежилое помещение, площадь которого составляет:

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов – 2-е изд. – СПб.: СПбГАСУ. – М.: Изд-во АСВ, 2004. – 384с.

2. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. По гражд. Стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988. – 70с.

3. Гражданский кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст. - М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996. - 496 с.

4. Наназашвили И.Х. Оценка недвижимости: учеб. пособие для вузов по спец. «Экспертиза и управление недвижимостью» / Наназашвили Исаак Хискович, Литовченко Владимир Александрович. – М.: Архитектура-С, 2005. – 200 с.

5. Недвижимость: практическая энциклопедия / А.В. Быстров и др.; под ред. И.С. Радченко. – М.: ГроссМедиа, 2005. – 406 с.

6. Определение стоимости объекта недвижимости. Метод указания к курсовой работе, Новосибирск: НГАСУ, 2004. - 33 с.

7. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

8. Проект курсовой. Правила оформления текстового материала пояснительной записки. СТП НИСИ 07.01-90. Новосибирск, 1990. - 12 с.

9. Румянцева Е.Е. Оценка собственности: учеб. пособие / Румянцева Елена Евгеньевна. – М.: ИНФРА-М, 2005. - 111 с.

10. Симионов Ю.Ф. Экономика недвижимости: учеб. пособие для экон. Вузов \ Симионов Юрий Федорович, Домрачеев Леонид Борисович. – М.: МарТ, 2004. – 223 с.

11. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для вузов по спец. экономики и управления / Тепман Леонид Наумович; под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 462 с.

12. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998