Актуальность темы исследования. Проблема разработки научных основ и практических рекомендаций по развитию жилищного комплекса страны в современных условиях приобретает особое социальное и экономическое значение. В последние годы в России процесс реформирования привел к ее обострению, выдвинув в качестве приоритетной в плане стратегического развития российского общества и экономики. В настоящее время существует настоятельная потребность в разработке новых механизмов и инструментов жилищной политики, адекватных сложившейся экономической ситуации, особенно учитывая переход на рыночные условия развития экономики.
Жилищная сфера страны – это не просто место проживания населения, это среда его обитания, социально-экономические условия которой должны соответствовать современным цивилизованным требованиям. Жилье для России всегда было сложной и трудно решаемой проблемой, что и предопределило критическое состояние жилого фонда страны, строительной индустрии жилья, его инфраструктурного обеспечения.
В настоящее время наступил период перемен в развитии жилищной сферы страны, который характеризуется как позитивными тенденциями, так и неэффективными решениями и недостаточностью ресурсного обеспечения для развития почти всех институтов жилищной сферы, начиная от строительных и кончая финансовыми и социально-распределительными. При этом актуальность проблемы жилья возрастает, поскольку, с одной стороны, жилья катастрофически не хватает (строится мало, а ветхого жилья выбывает много), а, с другой стороны, растёт количество желающих улучшить свои жилищные условия, которые не могут себе этого позволить из-за отсутствия средств для покупки нового жилья.
Попытки государства в начале реформирования экономики уйти от финансирования жилищного сектора привели к снижению темпов ввода жилья, углублению негативных тенденций в развитии жилищной сферы. В настоящее время государство предпринимает достаточно энергичные усилия для корректировки жилищной политики, принимая решения, направленные на улучшение жилищного обеспечения граждан. К ним можно отнести привлечение государственных средств в жилищную сферу, реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», создание условий для активизации бизнеса в этой сфере, использование системы ипотечного кредитования и др. Активизировалось участие регионов в решении жилищной проблемы и развитии рынка жилья.
Необходимость всестороннего анализа современных процессов решения жилищной проблемы в стране, выработка практических рекомендаций по повышению эффективности используемых механизмов, особенно в регионах страны и обусловили выбор темы дипломной работы.
Цель и задачи исследования. Целью дипломной работы является исследование тенденций развития жилищной сферы страны и становления рынка ипотеки, института ипотеки как основного инструмента финансирования строительства жилья с целью решения социальных проблем.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- Проанализировать общеэкономические аспекты доступности жилья и жилищной проблемы;
- Раскрыть теоретические аспекты ипотечного кредитования;
- проанализировать текущее состояние рынка ипотечного кредитования;
- дать характеристику состояния ИЖК в Нижегородской области
- исследовать опыт реализации ипотеки в России и наметить меры по ее совершенствованию.
- проанализировать роль государства в решении жилищной проблемы в России и ход реализации национального проекта по обеспечению жильем населения страны;
- Проанализировать перспективные формы функционирования института ипотеки
Предметом исследования являются процессы решения жилищной проблемы России, механизмы управления рынком жилья, в частности, ипотекой.
Объект исследования – жилищная сфера России, рынок жилья и его институты, а также социально-экономические отношения, возникающие в процессе развития жилищной сферы страны.
Теоретической и методологической основой исследования явились концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов.
Информационной базой исследования явились законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти. По практическим вопросам функционирования ипотеки в региональном жилищно-строительном комплексе использованы статистические материалы «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», Минэкономразвития РФ, Госкомстата РФ и статистического управления Нижегородской области
Глава 1. Жилищная сфера как неотъемлемая составная часть национальной экономики и объект государственного регулирования.
1.1 Общеэкономические аспекты доступности жилья и жилищной проблемы.
Среди проблем, стоящих перед российским обществом, экономикой и государством одной из важных и сложных в плане решения является «проблема обеспечения населения страны нормальным жильем». Это фактически не одна локальная проблема, а комплекс взаимосвязанных проблем, определяющих состояние общества, уровень жизни населения, социальный климат, стратегию социально-экономического развития России. Очевидно, что необходимо активно формировать пространство для нормального проживания населения России [7, c. 89].
В связи с этим следует подчеркнуть, что нынешнее реальное российское общество должно стать нормальным обществом, что возможно только при условии признания реальности, разрешимости и необходимости разрешения его основных проблем, к которым, прежде всего, относится проблема жилья для социума. И это не проблема, актуальная для какой-то (пусть и весьма значительной) группы населения, а крупномасштабная, национальная проблема, над решением которой должны работать миллионы людей в самых разных сферах деятельности в условиях эффективного социального взаимодействия.
Сфера жилья представляет собой многомерную, сложно институциональную структуру, включающую различные элементы и институты, взаимодействующие между собой и, тем самым, обеспечивающие его функционирование [10, c. 121].
Жилищное хозяйство – сфера экономики, часть хозяйства страны, обеспечивающая содержание в надлежащем состоянии и функционировании жилой фонд, т.е. совокупность жилых помещений (жилищ) .
Жилище является продуктом труда и потребительским товаром, выполняет комплекс специфических функций, отличных от других потребительских товаров длительного пользования (автомобиль, телевизор и т. д.), присущих только ему. Жилище обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности. Оно является той материальной основой, на которой развивается и строится семья.
Жилищное хозяйство как категория, рассматриваемая в широком плане, включает развивающую и обслуживающую инфраструктуру. К развивающей инфраструктуре относятся: строительные мощности (домостроительные комбинаты, производство строительных материалов, различные специализированные строительные организации – жилищно-технологические, железобетонные, деревообрабатывающие и др.) К обслуживающей относятся: объекты обеспечения жилья водой, электроснабжение, транспорт и др.
Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономический стабильности государства. Категория «жильё» – многофункциональна, что и определяет характеристику рынка жилья как особой сферы рыночных отношений [15, c. 44].
С некоторыми допущениями можно рассматривать национальный проект «Доступное жилье» в качестве попытки решить многолетнюю социальную проблему России. Идея «свой дом» (комфортное жилье) могла бы стать для общества национальной идеей, учитывая, что жилье это ключевой элемент социального положения человека. На нем завязаны и условия проживания, и демография, и уровень социального здоровья общества. Надо сказать, что национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – не утопия, поскольку он ставит вполне конкретную цель. Если в настоящее время на собственные и заемные средства улучшить жилищные условия способны только 9% российских семей, то в 2015 г. этот показатель должен составить 30% . Чтобы эта цель стала реальностью, потребуется комплексная работа всех смежных направлений проекта, особенно стройиндустрии.
Анализ показывает, что необходимо внедрение современных технологий жилищного обеспечения населения. Принципиальная схема данной технологии должна включать следующие моменты: а) руководство страны определяет стратегические цели развития; б) решение этих целей увязывается с ресурсными ограничениями; в) правительство осуществляет оптимальные расчеты по проектам; г) определяются конкретные меры по реализации проектов; д) при разработке бюджета предусматривается приоритетное финансирование нацпроектов; е) определяются приоритеты при организации рефинансирования коммерческих банков, принимающих участие в нацпроектах [8, c. 78].
На состояние частного жилищного хозяйства оказывают влияние следующие факторы:
- государственная политика, выражающаяся в освобождении от уплаты налогов, выдаче кредитов с пониженной процентной ставкой, стимулирующих развитие частной собственности на недвижимость;
- политика, направленная на контроль за частными арендными отношениями, арендными ставками, что делает менее выгодными иные виды владения недвижимой собственностью;
- характер жилищного фонда, т.к. процесс передачи в частную собственность квартир и в юридическом, и в практическом плане сложнее, чем передача жилых домов;
- снижение реальной процентной ставки и уменьшение реальной стоимости долговых обязательств;
- развитие системы жилищного финансирования, ориентированного на ипотеку.
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. За годы перехода к рыночной системе хозяйствования структура жилищного фонда Российской Федерации радикально изменилась. Доля бюджетных средств в строительстве жилья, достигавшая в дореформенный период 80%, сократилась к 2004 г. до 11,6%, в том числе средств федерального бюджета – до 7,8%.
Государство не в состоянии через соответствующие институты сбалансировать спрос и предложение как методами косвенного регулирования, так и прямым управлением имуществом, находящимся в его распоряжении. Недостаточно развита инфраструктура строительства, финансовое состояние отрасли остается тяжелым, стареют основные фонды, что сдерживает конкурентоспособность строительных организаций [10, c.58].
Таблица 1
Ситуационная оценка состояния жилищного хозяйства в период реформирования
Проблемы Оценка ситуации
1. Недостаточное развитие частного сектора в жилищном хозяйстве Слабые возможности финансирования развития частного сектора вследствие низкого жизненного уровня большинства населения
2. Снижение уровня доступности жилья для основной массы населения Низкий жизненный уровень, высокая цена строительства нового жилья
3. Критическое состояние объектов жилищно-коммунального хозяйства Недофинансирование капитального ремонта жилого фонда. Большая задолженность по квартирам. Высокие тарифы
4. Низкие объемы жилищного строительства, не соответствующие платежеспособному спросу Ограниченные возможности государственного участия в жилищном строительстве. Слаба доступность кредитных ресурсов
5. Неразвитость и критическое состояние жилой инфраструктуры Недофинансирование государством развития теплоснабжения, водо- и энергоснабжения жилого хозяйства
Для создания в России развитого рынка недвижимости очевидной становится необходимость решения принципиального вопроса о соотношении жилищной проблемы и рынка жилья. Рынок жилья России – это особое сложное экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости, и где осуществляется комплекс операций с ней, с учетом таких отличительных черт рынка жилья, как локальность, индивидуальность сделок, необходимость государственного контроля. Рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков: земельного рынка, финансового жилищного рынка, строительного жилищного рынка, вторичного жилищного рынка.
В развитой рыночной экономике рынок жилья оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры – одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда. Рынок жилья это одна из разновидностей рынка капиталов [6, c. 34].
Категорию «рынок жилья» можно определить как институт, конституирующий совокупность отношений по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья и включающий в себя следующие структурные элементы: объекты жилья, экономические субъекты, процессы функционирования рынка (виды деятельности); инфраструктуру.
Рынок жилья в рыночной экономике выполняет следующие функции: эффективное решение социальных задач создания и использования потребительских свойств жилья; отчуждение полных или частичных прав собственности жилья от одного экономического субъекта к другому и защиту прав собственников; свободное рыночное ценообразование на жилье и жилищные услуги; перераспределение инвестиционных потоков между альтернативными жилищными объектами [18, c. 224].
В связи с изменением экономических условий при переходе России к рыночной системе хозяйствования и на основе анализа особенностей и генезиса отечественного жилищно-строительного рынка можно утверждать, что слияние и взаимодействие существующих и рассматривающихся ранее в экономической теории изолированных друг от друга «рынка готового жилья» и «рынка строительства жилья» ведет к возникновению качественно новой системы экономических отношений.
Важное значение имеет формирование устойчивых тенденций интенсификации жилищной сферы и переход строительного комплекса к устойчивому развитию. Рост инвестиций в жилищное строительство способствует не только оживлению исследуемого рынка. Это влечет за собой достижение мультипликативного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отраслей – металлургии, стройиндустрии, лесопереработки, транспорта и т.д. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволит увеличить доходы населения, что, в свою очередь, приведет к увеличению его платежеспособного спроса.
Поэтому все более необходимыми становятся определение направлений повышения эффективности управления этой системой в регионах, а также разработка научных основ оптимизации эффективности управления процессом развития жилищного строительства как сложной макросистемой в условиях региона. Отметим, что в последние годы появились новые факторы, влияющие на данную проблему и требующие учета при строительстве жилья. Во-первых – это участие в управлении жилищным строительством многих структур (федеральных, окружных, городских, муниципальных); во-вторых, повышение требований покупателей к качеству жилья; в-третьих, усиление конкурентной борьбы на инвестиционном рынке; в-четвертых, рост цен на строительные материалы и др. [20, c. 74].
Анализ инвестиционно-строительной сферы в регионах позволяет систематизировать ключевые проблемы в этой области (табл. 2). Решение этих проблем определяет необходимость разработки специальных стратегических планов и современных принципов управления жилищным строительством с учетом новых рыночных факторов в крупных строительных корпорациях, в регионах. Пока остаются нерешенными проблемы разработки концепции управления, модели управленческих решений, методологии оценки их эффективности применительно к системе жилищного строительства в рыночных условиях региона.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Юрист, 2002.
2. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.
3. Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости: учебн. пособие / И. Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2006. - 208с. - (Краткий курс).
4. Банки и банковское дело: учеб. пособие для вузов / под ред. И.Т. Балабанова. - СПб.: Питер, 2007. - 304с: ил. -(Учебник для вузов).
5. Батяев, А. А. Жилищное право : учеб. пособие / А. А. Батяев, Е. А. Рябченко. - 2-е изд., стереотип. - М. : Омега-Л, 2006. - 192 с. -(Библиотека высшей школы).
6. Глушкова Н.Б. Банковское дело: Учебное пособие. –М.: Академический Проект; Альма Матер, 2006.
7. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учеб. пособие для вузов / И. В. Довдиенко, В. 3. Черняк. - М.: Юнити, 2007. - 464с
8. Жилищное право : учеб. для вузов / под ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. - 3-е изд., перераб. и доп. - М. : Закон и право, Юнити, 2006. - 320 с.
9. Жилищный кредит (Ипотека. Условия кредита. Образцы документов): учебно-практическое пособие / под ред. Ю.Ф.Симионова. - М.,Р/Д: МарТ, 2008. - 224с.
10. Ипотека для всех / Под ред. Ю.Ф. Симионова. - Р/Д,: Феникс,, 2004. - 160с.
11. Как приобрести квартиру: все способы реешения жилищного вопроса / И.Л. Наумова [ и др. ]. - СПб.: Питер, 2008. - 176с: ил.
12. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития / С. С. Колобов, В. С. Колобова. - М.: Дашков и К, 2007. - 120с.
13. Миронова Н.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов / Н. Н. Миронова, С. А. Шутьков. - М.,Ростов н/Д: Национальный институт бизнеса, Феникс, 2007. - 160с - (Высшее образование).
14. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски /Д. Н. Овсянников. - М.: Экономика, 2008. - 125с.
15. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учеб. пособие для вузов / И. А. Разумова. - СПб.: Питер, 2007. - 208с: ил. - (Учебное пособие).
16. Попова, О. В. Залог и ипотека : договоры, рекомендации, комментарии / О. В. Попова. - М. : Альфа-Пресс, 2008. - 392 с.
17. Экономика города : учеб. пособие для вузов / под общ. ред. Ю. Ф. Симионова. - М. : МарТ, 2006. - 160 с. -(Экономика и управление).
18. Архипов, А. П. О страховании рисков ипотеки / А. П. Архипов // Финансы. - 2008. - № 3. - С. 40-44.
19. Бадулин, О. Часть земельного участка / О. Бадулин // Хозяйство и право. - 2008. - № 1. - С. 86-93.
20. Баскакова, Б. Кто легче получит кредит на жилье / Е. Баскакова // Социальная защита. - 2007. - №6.-С.34-37.
21. Белокрылова, О. С. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования / О. С. Белокрылова // Финансы. - 2008. - №1.-С.68-71.
22. Горюнов И. Участие негосударственных пенсионных фондов в ипотечных программах: состояние и перспективы / И. Горюнов // Человек и труд. - 2008. - № 9.-С. 16-21.
23. Ипотека в силу закона при долевом строительстве / А. Маковская // Хозяйство и право. - 2007. - № 10.-С.З-25.
24. Кричевский Н.А. Налогообложение субъектов жилищной ипотеки: проблемы и пути решения / Н. А. Кричевский // Финансы. - 2007. - №9.-С.32-34.
25. Кричевский С.Н. Бюджетная модель финансирования жилищной ипотеки / С. Н. Кричевский // Аудитор. - 2008. - № 8.-С.47-53.
26. Лазарева Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка / Л. Б. Лазарева // Банковское дело . - 2008. - № 1.
27. Лазарева Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах / Л. Б. Лазарева // Финансы . - 2008. - № 6.-С.22-25.
28. Левитанская, Е. Стандартизация договоров страхования при ипотеке - первоочередная задача / Е. Левитанская // Страховое ревю. - 2008. - № 1. - С.22-25.
29. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // Эко. -2007. -№9. С.117-125.
30. Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве / А. Маковская // Хозяйство и право. - 2008. - № 9.-С.6-25.
31. Маковская А. Новое в Законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / А. Маковская // Хозяйство и право. - 2008. - № 4.-С. 3-10.
32. Музыка, 3. В. Ипотека и её роль в процветании России / 3. В. Музыка // Банковское дело . - 2007. - № 4. - С. 56-57.
33. О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих: постановление Правительства РФ от 7.11.05. №655 // Собрание законодательства РФ. - 2005. - №46.
34. Полтерович В. Строительное общество: ипотечный институт для России / В. Полтерович // Вопросы экономики. - 2008. - №1.-С.63-86.
35. Русецкий А. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству / А. Русецкий // Право и экономика . - 2007. - № 9.
36. Угрюмов, Д. Доход в квадрате / Д. Угрюмов //Огонек. - 2007.-№ 17. - С.39-41.
37. Цыяина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. — М.: Финансы и статистика, 2008.
38. Черемисина, Т. П. Жилье в России. Экономические механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства / Т. П. Черемисина // ЭКО. - 2006. - № 4. - С.99-115.
39. Интернет: http://www. Gosstroy.gov.ru/Hypoteque/History.htm
40. Интернет: http://www.vbank.ru
41. Интернет: http://www.cbr.ru
