Введение
1 Понятие аренды государственной собственности
1.1 Сущность аренды и ее виды
1.2 Особенности правового обеспечения аренды в управлении государственной собственностью
1.3 Зарубежный опыт аренды в управлении государственной собственностью
2 АНАЛИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В МТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНСТВА ПО УПРВАЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ И КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТЯХ
2.1 Полномочия и структура Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях
2.2 Анализ деятельности Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях
2.3 Ключевые проблемы арендных отношений в МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях
3 РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В МТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ И КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТЯХ
3.1 План мероприятий по решению выявленных недостатков в реализации арендных отношений
3.2 Оценка предложенных мероприятий
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
Актуальность исследования. Одной из наиболее существенных проблем эффективного развития сферы недвижимости в России является отсутствие полноценного арендного сектора. Если в качестве глобальной цели государственной экономической политики принять становление социально-ориентированной и высоко эффективной рыночной экономики по образцу развитых стран мира, то необходимо в полной мере использовать накопленный ими позитивный опыт. В сфере недвижимости он как раз и выражается в наличии всесторонне развитой системы аренды недвижимости, включающей такие её виды, как социальная и коммерческая аренда, и охватывающей все виды объектов недвижимости и варианты их использования. Разумеется, этот опыт должен быть адаптирован к конкретным условиям нашей страны. Одним из обязательных составных элементов такой адаптации должен быть учет реальных особенностей общей системы власти и управления в РФ. Она, как известно, включает в себя федеральный (макроуровень), а также региональный и муниципальный уровни (мезоуровень), причем федеральный и региональный уровни определяются как составные части системы государственного управления. Отсюда следует закономерный вывод о том, что задачи совершенствования арендных отношений должны быть рационально распределены между указанными уровнями. /1, с.32/.
В работе рассматриваются те аспекты совершенствования арендных отношений, которые относятся к компетенции субъектов РФ и муниципальных образований, находящихся на территории Центрально-Черноземного региона (ЦЧР). Подобный акцент объясняется тем, что на федеральном уровне эти вопросы достаточно подробно исследованы, а мезоуровень объектом специального исследования до настоящего времени не становился, что обуславливает новизну и практическую значимость темы диссертационной работы. В связи с изложенным под государственной недвижимостью в работе понимается недвижимость, являющаяся собственностью субъектов РФ, а вся исследуемая совокупность объектов недвижимости определяется как «государственная собственность (ГС)».
Актуальность темы работы обусловлена: большими масштабами ГС, сложностью её структуры и многообразием направлений использования;
- важнейшей ролью арендных отношений в экономической системе рыночного типа;
- значительной величиной поступлений в бюджет от использования ГС; необходимостью рационального распределения задач по управлению арендными отношениями между всеми уровнями экономической системы с учетом особенностей общей системы власти и управления в РФ, что является обязательным условием обеспечения конечной эффективности;
- недостаточно полным отражением в существующих нормативно -методических документах ряда факторов и характера их влияния на экономические показатели аренды ГС.
Существенный вклад в разработку научных проблем управления государственной и муниципальной собственностью, в том числе на основе совершенствования арендных отношений, внесли такие отечественные ученые, как: И.Т. Балабанов, В.А. Горемыкин, П.Г. Грабовый, C.B. Грибовский, В.В. Григорьев, С.П. Коростелев, Е.С. Озеров, В.Я. Осташко, И.А. Острина, А.Ф. Пацкалев, Б.А. Райзберг и др. Теоретические и методологические вопросы управления рассматривались также в трудах многих зарубежные ученых, к которым можно отнести: Ф. Векслера, Н.Ордуэя, Г. Харрисона и др.
Теоретический и методологический потенциал, созданный учеными, служит необходимой предпосылкой для дальнейших исследований. Вместе с тем, изучение литературных источников, а также практического опыта развития арендных отношений показывает, что ряд вопросов этой проблемы исследован недостаточно полно. Труды зарубежных ученых представляют несомненный интерес с точки зрения определения возможных направлений исследования отечественной науки в этой области, но не могут считаться однозначно пригодными для непосредственного практического использования из-за существенных различий в экономических и социальных условиях. Для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития экономических отношений на рынке аренды ГС. Кроме того, появилась тенденция повышения роли и статуса региона в социально-экономическом развитии страны. /2, с.11/.
Принципиальным организационным фактором стало формирование собственности региона как объекта экономического регулирования, что определило цель и задачи исследования.
Цель исследования состоит в разработке методов, обеспечивающих повышение эффективности использования государственного имущества на основе экономической модели арендных отношений, адекватной рыночным условиям хозяйствования.
Для достижения цели исследования в работе поставлены и решены следующие задачи:
- комплексный анализ сущности, содержания и форм реализации аренды государственного имущества в рыночной экономической системе;
- выявление места и роли аренды в совокупности механизмов управления государственным имуществом;
- разработка модели эффективного использования государственного имущества в условиях аренды;
- разработка методических положений по определению комплекса экономических показателей аренды государственного имущества на региональном уровне;
- обоснование критериев, факторов и показателей экономической эффективности управления арендой государственного имущества.
Объектом исследования является совокупность объектов недвижимости различного функционального назначения, находящихся в собственности государственных и муниципальных органов власти и управления на территории субъектов РФ.
Предметом исследования выступают арендные отношения в системе управления государственного имущества и их стоимостный эквивалент.
Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методология системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам арендных отношений, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме.
В ходе исследования применялись общенаучные методы: абстрактно-логический, экономико-статистический, экспериментальный метод, методы системного и сравнительного анализа, методы графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов. Анализ статистических данных проведен с применением методов группировки, сравнения и обобщения.
Научная новизна настоящего исследования заключается в: комплексном анализе содержания арендных отношений применительно к объектам государственного имущества; разработке модели управления арендой государственного имущества на основе формирования факторного пространства стоимости аренды; формировании комплекса функциональных и аналитических зависимостей, обеспечивающих качественную и количественную определенность стоимостного эквивалента аренды объектов недвижимости; обосновании методических подходов к определению стоимостного эквивалента аренды, адекватных рыночным условиям хозяйствования, и отражающих специфику управления недвижимостью на региональном и муниципальном уровне; разработке алгоритмов определения экономической эффективности управления арендой государственного имущества на региональном уровне. /3, с.21/.
1 Понятие аренды государственной и муниципальной собственности
1.1 Сущность аренды и ее виды
Аренда — это соглашение (договор), посредством которого собственник имущества (арендодатель) передает нанимателю (арендатору) имущество во владение и пользование или во временное пользование в течение оговоренного срока и за согласованную между сторонами арендную плату. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Государственной собственностью выступает имущество, в том числе средства и продукты производства, принадлежащие государству полностью, либо на основе долевой или совместной собственности. Государству могут принадлежать акции в акционерных обществах различных форм собственности, кроме того, государство может иметь в собственности любое имущество, необходимое для осуществления его функций. Но объектом арендных отношений могут выступать только непотребляемые формы собственности
Аренда как способ управления собственностью получила сегодня широкое распространение. Это связано, прежде всего, с её свойствами, которые заключаются в следующем:/4, с.6/.
1)отношения собственности на имущество не изменяются, оно остается в государственной или муниципальной собственности, это особенно важно в случае проведения реорганизации предприятия, находящегося в государственной собственности или когда структурная перестройка осуществляется после процесса акционирования, так как необходимые решения по реорганизации могут быть приняты без созыва собрания акционеров
2) данный способ управления можно реализовывать постепенно по мере готовности объектов собственности к самостоятельной работе, т.к. преобразование предприятий на основе арендных отношений имеет определённые преимущества. Решить трудности со сбытом и определением конкретного заказчика новой продукции гораздо проще небольшим мобильным фирмам, способные быстро перестраиваться в соответствии со спросом.
3)способствует возмещению и увеличению стоимости имущества. Передавая в аренду имущество арендатор по средствам платы, по договору, возмещает стоимость муниципалитету и увеличивает его, налаживая производство
4) расширяет зоны предпринимательства, способствует развитию конкурентных отношений.
5)решает социальные вопросы использования имущества, обеспечивает доступ к нему разных категорий населения. Аренда не только обеспечивает экономическую эффективность использования имущества, но и решает социальные вопросы в управлении, прежде всего, публичных форм собственности . С помощью минимальной арендной платы можно обеспечить доступ к собственности определенным группам населения (общественным организациям, детским спортивным клубам, ветеранам войны).
6) способствует увеличению неналоговых доходов в бюджет. За использование имущества взимается арендная плата, которая выступает для арендодателя (муниципалитета) как доход от собственности.
- Аренда проявляется в многообразии своих форм, с помощью которых собственник может решать проблемы модернизации имущества, например, концессия — это аренда с обязательными инвестиционными условиями.
- Объектом аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество, которое в процессе его использования не теряет своих натуральных свойств
- Аренда позволяет собственнику осуществлять контроль за процессом использования имущества. Так, например, реорганизация муниципального унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью и передача его в аренду даёт больше возможностей для контроля за арендодателем, чем за руководителем предприятия.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств при его использовании (непотребляемые вещи).
Право собственности на сданное в аренду имущество остается у арендодателя. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. По окончании срока договора арендатор обязан вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном в договоре.
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при внесении арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. /5, с.109/. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Отношения арендодателя и арендатора определяет договор аренды. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, стоимость передаваемого имущества, сроки аренды, размеры и порядок выплаты арендной платы. Условиями договора определяются риски потери и порчи передаваемого имущества, а также устанавливается, какая сторона несет расходы по поддержанию арендованного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, по его текущему и капитальному ремонту. Обычно арендатор несет расходы по содержанию имущества и производит текущий ремонт, арендодатель производит капитальный ремонт имущества.
