Оценка рыночной стоимости недвижимости

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.

Процессы, происходящие в российской экономике, привели к возрождению и развитию оценочной деятельности, актуальность и востребованность результатов которой в условиях рынка неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

Отношения, возникающие при осуществлении субъектами оценочной деятельности своих профессиональных функций в Российской Федерации, регулируются рядом законов, нормативно-правовых актов, методологических документов. Для каждого конкретного направления оценки есть свои информационные, вспомогательные и регулирующие законодательные базы.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.

Правильно выбранные подходы и методы для оценки недвижимого имущества, оказывают значительное влияние на результат оценки, что приводит к определению вида стоимости, который необходим для поставленной цели.

Цель дипломной работы:

1. Изучение нормативно-правовой базы Российской Федерации

2. Изучение методологических аспектов оценочной деятельности

3. Определение рыночной стоимости объекта

Задачи дипломной работы:

− Проанализировать нормативно-правовую базу оценочной деятельности Российской Федерации;

− Рассмотреть правовое регулирование процесса оценки недвижимости;

− Представить методологию оценки недвижимости;

− Изучить правоустанавливающие и технические документы на объект оценки;

− Провести анализ рынка жилой недвижимости о России, Свердловской области и Нижнему Тагилу;

− Определить рыночную стоимость объекта тремя подходами;

− Осуществить согласование результатов оценки.

Практическая значимость состоит в том, что результаты дипломной работы могут быть использованы при оценке недвижимости, так как специалист должен находиться строго в правовом поле, проводя оценку недвижимости. Методологические аспекты оценки необходимы для того, чтоб специалист в независимости от объекта оценки мог компетентно определить подходы и методы, которые целесообразней применять к данному объекту. Так же без оценки стоимости не обходится не одна операция по кредитованию, страхованию, разрешения имущественных споров.

Объектом исследования дипломной работы является двухкомнатная квартира общей площадью 42,7 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, город Нижний Тагил, ул. Пархоменко, д. 121, кв.83.

Предметом исследования дипломной работы является процесс оценки недвижимого имущества.

Информационная база правовой части учебного проекта: для изучения правового регулирования оценочной деятельности была использована правовая база Российской Федерации: Федеральный закон «Об оценочной деятельности» и федеральные стандарты оценки.

Для изучения методологических аспектов оценки недвижимости были использованы работы отечественных экономистов, таких как Иванова Е.А., Грязнова А.Г., Слюсаренко В.А.

В ходе изучения теоретических вопросов были применены следующие методы: сбор информации, анализ, синтез и системный подход.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости были использованы обще-экономические методы в том числе графический метод а так же следующие методы оценки: капитализации доходов, метод сравнительного анализа продаж и метод сравнительной единицы.

Дипломная работа состоит из трех частей: введения, основной части и заключения.

В первом разделе основной части дипломной работы представлено правовое регулирование оценочной деятельности в РФ и процесса оценки стоимости недвижимого имущества, а также проведен анализ нормативно-правовой базы оценочной деятельности.

Во втором разделе проведен анализ подходов и методов оценки недвижимости.

В третьем разделе представлены данные об объекте оценки, заказчике и оценщике, проанализирован рынок недвижимости России, Свердловской области и города Нижнего Тагила, а также рассчитана стоимость объекта оценки тремя подходами. 

1 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1.1 Анализ нормативно-правовой базы оценочной деятельности в Российской Федерации

Регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенными критериями, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков или государственными органами либо совместно.

В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение - Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Федеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем дана формулировка оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права Российской Федерации и ее субъектов, физических и юридических лиц и на проведение оценки принадлежащих им различных объектов (см. таблицу 1.1). Для регулирования оценочной деятельности существует не только база правовых актов, которая включает в себя федеральные законы, но и федеральные стандарты оценки.

Таблица 1.1 – Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Нормативный акт Область регулирования

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135 – ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСОN1)» Определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» Раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N3)» Устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

Продолжение таблицы 1.1

Нормативный акт Область регулирования

Приказ Минэкономразвития от 22.10.2010 N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)» Содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Приказ Минэкономразвития от 04.07.2011 N 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N5)» Устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

Приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N7)» Определяет требования к проведению оценки недвижимости.

Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 326 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО N8)» Содержит требования к проведению оценки: акций, паев в паевых фондах производственных кооперативов, долей в уставном (складочном) капитале.

Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 327 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО N 9)» Определяет требования к проведению оценки объекта, являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам

Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)» Определяет требования к проведению оценки стоимости машин и оборудования.

Продолжение таблицы 1.1

Нормативный акт Область регулирования

Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 385 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)» Определяет требования к проведению оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 721 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО N 12)» Определяет требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.

Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 722 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение инвестиционной стоимости (ФСО N 13)» Определяет требования к определению инвестиционной стоимости.

нет