Введение
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости
1.1 Оценочная деятельность
1.2 Принципы оценки
1.3 Рынок недвижимости и его классификация
Глава 2. Подходы к оценке недвижимости
2.1 Сравнительный подход
2.2 Затратный подход
2.3 Доходный подход
Глава 3. Расчет рыночной стоимости доходной недвижимости на примере кафе
3.1 Постановка задачи оценки
3.2 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
3.2.1 Использование затратного подхода
3.2.2 Использование сравнительного подхода
3.2.3 Использование доходного подхода
Заключение
Список литературы
Актуальность исследования обусловлена тем, что недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости.
Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:
- В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
- Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
- При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
- При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
- Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.
Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.
Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.
Концептуальные вопросы проведения анализа в условиях российского рынка недвижимости освещаются в трудах В.В. Григорьева, С.П. Коростелевым, И.В. Мунерманом, Е.С. Озерова, С.А. Смоляка, А.Н. Фоменко, Е.Е. Яскевича и др.
Цель написания данной работы заключается в рассмотрении особенностей оценки стоимости недвижимого имущества.
Объект исследования – недвижимое имущество.
Предмет изучения – стоимость недвижимого имущества.
Раскрытие темы требует решения ряда задач:
- Рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости: оценочную деятельность, принципы оценки, классификацию рынка недвижимости.
- Исследовать основные подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный подход.
- Произвести расчет рыночной стоимости доходной недвижимости на примере кафе.
Данные задачи будут решены посредством изучения и анализа нормативно-методической и учебной литературы по теме исследования.
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости
1.1 Оценочная деятельность
Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее [8].
Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания) [20].
Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.
Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:
- земельных участков, независимо от их целевого назначения;
- сельскохозяйственных паев;
- квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
- промышленных и коммерческих помещений;
- офисных зданий и помещений;
- торговых помещений;
- объектов незавершенного строительства;
- капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость [6].
В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:
- общего состояния экономики в конкретном регионе;
- индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
- цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками [3].
Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.
Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.
Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:
ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
- основы регулирования этой деятельности;
- отношения, возникающие между сторонами;
- лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
- основания для проведения оценочных действий;
- порядок оформления их результатов;
- основы контроля оценочной деятельности;
- правила проведения кадастровой оценки [1].
Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014 [3]. Документ уточняет:
- объекты оценивания;
- требования к процедуре оценки;
- порядок постановки задания оценщику;
- особенности анализа рыночной информации;
- использование разных подходов в оценочной деятельности;
- процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее [3].
Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения [1].
Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.
Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности [7].
1.2 Принципы оценки
Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке [1].
Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.
Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:
- соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
- обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
- хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
- осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее [1].
С 01.04. 2019 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.
Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.
В основе работы каждого оценщика лежит набор фундаментальных правил в соответствии с которыми он ведет свою деятельность. Этими основами являются принципы оценки недвижимости [10].
Рассмотрим данные принципы более подробно.
- Принципы оценки объектов недвижимости, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта и его положение на рынке:
- Принцип наиболее эффективного использования. Предполагает, что наиболее рационально использовать недвижимость можно только в рамках действующих норм законодательства, в рамках физической осуществимости и финансовой целесообразности.
- Принцип изменения во времени. Отражает возможность изменения цены оцениваемой недвижимости, а также аналогов с течением времени.
- Принцип конкуренции. Подразумевает, что если прибыль от продажи недвижимости на открытом рынке превышает сумму её приобретения и издержки от его содержания, то предложение аналогичных объектов с течением времени будет увеличиваться, тем самым снижая прибыль от продажи каждого из них в отдельности.
- Принцип спроса и предложения. Предполагает, что цена конкретного оцениваемого объекта недвижимости напрямую зависит от спроса на аналоги на рынке, а также количество конкурирующих предложений.
- Принцип соответствия. Это принцип в соответствии с которым, чем лучше характеристики оцениваемой недвижимости, тем выше её цена и наоборот.
- Принцип зависимости. Предполагает прямую зависимость цены объекта от его характеристик и внешних условий (технические параметры, местоположение и т.д.).
- Экономического разделения. Несет в себе идею того, что имущественные права на недвижимость рационально преобразовывать таким образом, чтобы её цена увеличивалась.
- Принцип сбалансированности. Говорит о том, что максимальную выгоду от использования недвижимости можно получить лишь тогда и только тогда, когда наиболее благоприятно соблюден баланс между различными факторами цены.
- Принцип возрастающей и убывающей отдачи. Предполагает, что если вкладывать ресурсы в один из способов получения прибыли от оцениваемого объекта, то отдача от этого сначала будет увеличиваться пропорционально количеству вложенных ресурсов, а затем начнет плавно уменьшаться [6].
- Принципы оценки недвижимости, характеризующие отношение пользователя к объекту недвижимости
- Принцип ожидания пользователя. Утверждает, что текущее состояние недвижимости должно отражаться в ожиданиях пользователя в отношении настоящей и будущей прибыли от её использования.
- Принцип Замещения. Говорит о том, что максимальная цена по которой может быть продан объект недвижимости напрямую зависит от того по какой максимальной цене продаются на рынке аналоги.
- Принцип Полезности. Отражает полезные свойства недвижимости, которыми может воспользоваться в настоящем или в будущем его владелец [12].
Все принципы оценки стоимости недвижимости, перечисленные выше являются основой, без которой невозможна полноценная и качественная независимая оценка недвижимости. Они тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке – доходный, сравнительный и затратный.
