Актуальность исследования проблем Сфера недвижимости в нашей стране занимает две трети общего объема национальной экономики.
В развитых странах по всему миру предпринимателем является непосредственно само государство, в собственности которого имеется от двадцати до пятидесяти процентов национального блага.
В условиях рыночной экономики управление недвижимым имуществом подзаконно спросу и предложению, так как именно на рынке определяется ставка аренды и цены предполагаемых услуг.
Спрос является ограниченным из-за зависимости от платежеспособности покупателя, а предложение так же зависит от уровня развитости национальной экономики.
Несмотря на некоторое сокращение государственной собственности в период рыночных преобразований, она по-прежнему является решающим фактором развития нации.
Государство в Российской Федерации является крупнейшим собственником имущественно-земельного комплекса страны.
При этом оно выступает номинальным, или титульным собственником. Реальным, или первичным собственником, является население страны. Государство от его имени и в его интересах осуществляет права собственности.
Это включает реализацию правомочий владения, пользования и распоряжения. Объектом собственности является недвижимость разного функционального назначения: земельный, водный и лесной фонды, недра, жилые строения, производственные и непроизводственные здания и сооружения и некоторые другие объекты.
Государственное имущество может быть использовано государственными организациями и предприятиями (на праве оперативного управления или хозяйственного ведения), а также передаваться в пользование частным лицам, если они способны более эффективно его применять в соответствии с назначением и развивать функциональные характеристики.
Во втором случае в государственный бюджет поступает часть дохода, получаемого негосударственными хозяйствующими субъектами.
Переход на рыночную модель развития потребовал жестких подходов к эффективности функционирования государственной собственности и повышению доходности от её участия в различных сделках (аренда, передача в доверительное управление, приватизация, банкротство и прочее).
В связи с этим в 1999 г. была разработана Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации. Согласно Концепции, четко определены цели, задачи и механизм реализации управленческих функций в отношении разных форм функционирования государственной собственности.
От имени государства функции управления выполняют Правительство, различные министерства (Минимущества РФ, отраслевые, Министерство антимонопольной политики) и ведомства (Российский фонд федерального имущества, Росземкадастр, Федеральная комиссия по ценным бумагам, Федеральная служба по финансовому оздоровлению и банкротству и др.).
Cпециализированные учреждения управляют различными типами недвижимого имущества: жилищным фондом, производственными и непроизводственными объектами, недрами, земельными и лесными ресурсами.
На местах интересы государства реализуют государственные представители, доверительные управляющие.
Функционирование большей части недвижимости, принадлежащей государству, происходит в рамках государственных казенных учреждений, унитарных предприятий и акционерных обществ, часть акций которых принадлежит государству.
Целями управления государственной недвижимостью, на базе которой работают казенные учреждения, является наиболее эффективное ее использование, прежде всего, для реализации стратегических интересов государства, содействия социально-экономическому развитию страны и в гораздо меньшей степени для извлечения прибыли.
Первая цель требует определения оптимального количества объектов недвижимости разного функционального назначения и поддержания их в работоспособном состоянии.
Главным здесь является предоставление в достаточном объеме социально значимых услуг (обороны и правопорядка, воздушного и железнодорожного транспорта, образования, здравоохранения и иных).
Управление государственной собственностью сводится к определению основных направлений деятельности государственных учреждений и контролю за их выполнением. Задачи улучшения финансовых показателей их деятельности в качестве главных не ставятся.
Цель данной курсовой работы – осветить проблемы управления недвижимостью, находящейся в собственности государства, и предложить направления их решения.
Задачи курсовой работы:
1) описать особенности управления недвижимостью унитарных предприятий и хозобъединений;
2) осветить показатели эффективности управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности государства;
3) рассмотреть проблемы управления недвижимостью, находящейся в собственности государства;
4) изучить систему органов управления муниципальным имуществом на территории Советского района г. Владивостока;
5) описать направления контроля за состоянием муниципального имущества со стороны администрации Советского района г. Владивостока;
6) выдвинуть предложения к совершенствованию управления муниципальным имуществом Советского района г. Владивостока.
Объект исследования: управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности.
Предмет исследования: проблемы управления имуществом, находящимся в государственной собственности.
Курсовая работа включает введение, две главы, заключение, список использованных источников.
1 Особенности организации управления недвижимостью, находящейся в собственности госучреждения
1.1 Управление недвижимостью унитарных предприятий и хозобъединений
Государственная собственность выражает совокупность отношений присвоения материальных благ с целью реализации интересов государства и населения. К основным функциям государственной собственности относятся: создание предпосылок для равномерного и устойчивого функционирования капитала страны, обеспечение самостоятельного функционирования государства в экономике, обеспечение функционирования отраслей так же обеспечение нормальной работы некоммерческой сферы.
Управление недвижимостью, функционирующей в рамках государственных унитарных предприятий и акционерных обществ, сложно, поскольку здесь уже ставятся задачи не только обеспечения нормального функционирования объектов, но и повышения отдачи от их использования, а также производство отдельных видов продукции, находящихся в сфере национальных интересов РФ, дотируемых или ограниченных в гражданском обороте.
Государственные унитарные предприятия занимают важное место среди предприятий, использующих государственную собственность. Их деятельность с момента образования и в процессе функционирования находится в поле внимания государства. Правительство России и исполнительные органы субъектов Федерации выполняют учредительскую функцию, определяют предмет и цели деятельности ГУП. Министерство имущественных отношений наделяет унитарные предприятия имуществом и согласовывает вопросы распоряжения им. Отраслевые федеральные органы назначают руководителей, заключают контракты и оценивают степень их выполнения.
ГУПы функционируют в рамках «Программы деятельности предприятия», в которой отражается бюджет (все возможные доходы и расходы), основные технико-экономические показатели, мероприятия по развитию предприятия. Учитывается динамика таких показателей деятельности, как выручка от продажи товаров (работ); чистая прибыль; часть прибыли, подлежащая перечислению в бюджет; чистые активы предприятия. Уделяется внимание повышению рентабельности, снижению материалоемкости, фондоемкости производства и прочее. Учитываются мероприятия по развитию предприятия в таких областях, как оптимизация структуры капитала, обеспечение его финансовой устойчивости и инвестиционной привлекательности, консервация или отчуждение незадействованных и изношенных производственных мощностей [2, с. 10].
Отраслевые министерства и ведомства в целях реализации общенациональных интересов призваны оказывать действенное влияние на хозяйственную деятельность: поддерживать или ставить в жесткие рамки. Но их возможности связаны только с утверждением ежегодных показателей экономической эффективности деятельности и осуществлением контроля за их выполнением. Других рычагов воздействия они практически не имеют.
При этом сложившаяся структура управления государственной собственностью не ориентирует ГУП на её эффективное использование. Отсутствует эта мотивация как в управляющих структурах министерств, так и на самих предприятиях.
В соответствии с уставом предприятия и заключенным контрактом с руководителем, последний принимает на себя определенные функции и обязательства. От имени предприятия он полностью владеет, пользуется и распоряжается имуществом, денежными средствами, произведенной продукцией. Берет на себя обязательства по сохранности имущества, эффективному его использованию и по целевому назначению, обеспечению прибыльной работы предприятия, выполнению установленных для него годовых экономических показателей и прочее.
Однако при невыполнении взятых на себя обязательств или даже полном провале деятельности, при доведении предприятия до банкротства руководитель предприятия не несёт никаких экономических потерь, так как является наемным работником. Вся его ответственность ограничивается нормами трудового права (расторжением трудового договора), которые не предусматривают возмещения ущерба или убытков, возникших из-за некомпетентного руководства или бесхозяйственности. Недополученные доходы (упущенная выгода) взысканию с работника не подлежат. Экономический риск как мощный фактор мотивации предпринимательской и управленческой деятельности в данном случае отсутствует.
Основной формой экономической реализации государственной собственности, применяемой к унитарным предприятиям, является перечисление последними части прибыли в бюджет. В то же время, если нет прибыли, то государство не реализует свое право на получение дохода от использования его собственности. Учитывая это, предприятия часто завышают себестоимость производства.
Широкие полномочия руководителей унитарных предприятий при отсутствии экономической ответственности приводят к экономическим злоупотреблениям. До недавнего времени наблюдалась практика перевода имущества и части финансовых средств унитарных предприятий в фирмы-спутники, создаваемые с целью изменения направления финансовых потоков. В результате прибыль, которую могли бы получать унитарные предприятия, оседала именно в этих фирмах. В 2002 г. вышел закон «О государственных и муниципальных предприятиях», который запретил унитарным предприятиям создавать дочерние фирмы путем передачи им части своего имущества [3, с. 6].
Процесс управления и контроля со стороны государства деятельности унитарных предприятий осложняется отсутствием полной информации о стоимости ГУП как имущественных комплексов с учетом стоимости земельных участков, на которых они расположены.
Наряду с полностью государственными предприятиями существуют хозяйственные объединения с определенной долей государственной собственности – от контрольного до неконтрольного пакета акций. В зависимости от доли государства в уставном капитале хозяйственных обществ, роль государства в их деятельности разная. Обладание контрольным пакетом акций позволяет государству, как стратегическому собственнику, осуществлять функции управления, при небольшой доле собственности государство, как один из многих собственников, может осуществлять функции контроля за деятельностью предприятия. В то же время во всех случаях оно заинтересовано в повышении эффективности государственных инвестиций, в обеспечении определенной доходности от использования государственной собственности в форме отчислений от прибыли или дивидендов на акции.
В качестве объекта управления здесь выступает обособленная доля в общей собственности акционерного общества, выраженная в наборе имущественных прав. Акционерные общества представляют более эффективную форму функционирования государственного капитала, так как она заставляет его работать вместе с частным капиталом. А это означает ориентацию на эффективное использование экономических ресурсов, в том числе объектов недвижимости, и достижение максимальной прибыли.
Задачи государства в этих хозяйственных обществах разноплановые. Прежде всего, обеспечение потока доходов от использования государственной собственности. Государство, как акционер, проводит работу по получению дивидендов в высокодоходных отраслях экономики, производящих ликвидную продукцию и имеющих стабильное финансовое положение. Важным направлением государственного управления является ориентация деятельности ОАО на решение общенациональных задач: обеспечение выпуска социально-значимой продукции, привлечение инвестиций, осуществление научно-технических программ развития предприятий, контроль над уровнем цен и прочее.
Управляя долями, государство может изменять их количество (продавать или покупать) в зависимости от возможностей решения задач управления. Так, если повысить эффективность функционирования АО можно, привлекая новых стратегических акционеров, то целесообразно продать часть акций государства. При этом приватизация государственного пакета может быть обременена рядом инвестиционных или социальных условий [4].
Продажа – одно из правомочий собственника. И оно должно быть реализовано с максимальной выгодой. Для этого силами государственных управляющих необходимо создать благоприятные условия для повышения капитализации собственности, представить в выгодном свете товар, обеспечить конкурентный рынок, свободный торг.
Интересы государства на предприятиях с государственной долей собственности отстаивают государственные представители. По законодательству они осуществляют стратегическое руководство и текущую работу по всем производственным и экономическим вопросам. Стратегию поведения государственного представителя в каждом конкретном случае определяет Министерство имущественных отношений.
В целях усиления ответственности представителей РФ за результаты управления государственными долями в акционерных обществах предусмотрена процедура их отчетности перед Минимущества и отраслевыми министерствами. В отчете должны быть отражены 40 финансово-экономических показателей, характеризующих деятельность АО, в том числе такие важнейшие, как: данные о прибыли (убытках); о выплате дивидендов; о стоимости акций; о распределении акций среди акционеров (с указанием наиболее крупных акционеров); показатели рентабельности, финансовой и деловой устойчивости. В пояснительной записке отмечается конкретный вклад государственного представителя по выполнению поставленных задач управления, в частности, по обеспечению своевременного перечисления дивидендов в государственный бюджет, позиция в решении спорных стратегических вопросов.
Задачи управления государственными долями в акционерных обществах сложные и не всегда реализуются в силу объективных и субъективных причин.
1.2 Показатели эффективности управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности государства
Эффективность традиционно оценивают, как соотношение доходов и расходов, или полученных результатов и произведенных затрат. Результаты могут быть выражены в финансовых и социальных показателях.
Эффективность управления недвижимостью также оценивают с точки зрения достижения целей управления и с точки зрения соотношения затрат и результатов. Объектом анализа выступает отдельный объект недвижимости, определенная их совокупность и государственный сектор в целом.
Показателями экономической эффективности использования недвижимости могут служить уровни объема производства, рентабельности, рыночной капитализации (стоимости) объекта. Социальную эффективность на макроуровне характеризует устойчивость и доступность социально-значимых услуг, предоставляемых предприятиями с государственным участием, уровень развития социальной сферы, качество жизни населения, а на микроуровне – решение проблемы трудоустройства, средний уровень оплаты труда работников предприятия, предоставление социальных льгот и другие [5, с. 284].
О реализации интересов государства-акционера свидетельствует данные о поступлении доходов от владения пакетами акций. О реализации фискального интереса государства свидетельствует информация о своевременности и полноте перечислений налогов и иных обязательных платежей. Показатель эффективности управления – соотношение чистых доходов от эксплуатации объекта и расходов на его управление, экономия бюджетных ресурсов. Оптимизация управления может быть одновременно направлена как на максимизацию эффекта, так и на минимизацию расходов.
Для государства в целом важно учитывать интегральный эффект, то есть совокупные результаты использования, сдачи в аренду, продажи и совокупные
1 Федеральный закон
2 Абдулсаидов А.А. Управление рисками в системе управления недвижимостью. // Новый университет. Серия: Экономика и право. № 3 (3). - 2011. - с. 10-11.
3 Ананьева Ю.Г. Роль и место управления недвижимостью в системе корпоративного управления холдинга «Российские железные дороги». // Новая наука: Стратегии и векторы развития. № 4-1 (76). - 2016. - с. 5-8.
4 Бойкова М.Л., Черепов В.Д. Экологические расчеты в управлении недвижимостью. // учебное пособие / М. Л. Бойкова, В. Д. Черепов; М-во образования и науки Российской Федерации, Федеральное гос. бюджетное образовательное учреждение высш. проф. образования «Поволжский гос. технологический ун-т». Йошкар-Ола, 2012.
5 Бондаренко М.В. Методические подходы к управлению городской недвижимостью. // Труды Братского государственного университета. Серия: Экономика и управление. Т. 1. - 2010. - с. 283-295.
6 Булей Н.В. Экономика предприятий по управлению недвижимостью. // Москва, 2013.
7 Горбунов С.В. Управление недвижимостью как элемент управления производственной системой. // Инновации. № 7. - 2005. - с. 109-110.
8 Гусакова Е.А. Концепция развития недвижимости и методологический подход к управлению проектами в условиях макроэкономического спада. // Недвижимость: экономика, управление. № 2. - 2009. - с. 61-65.
9 Довдиенко И.В. Новый подход к управлению недвижимостью. // Жилищное строительство. № 3. - 2004. - с. 2.
10 Ерёмина А.В. Проблемы инвестирования управлением объектами недвижимости. // Новая наука: От идеи к результату. № 6-1 (90). - 2016. - с. 177-180.
11 Захарченко В.В., Соловьев М.М. Ресурсы недвижимости в корпоративном управлении. // Газовая промышленность. № 6. - 2004. - с. 33-36.
12 Картамышева Т.В., Кузнецова О.Б. Вложения в коммерческую недвижимость, как эффективный подход к управлению инвестициями. // В сборнике: Инновационные технико-технологические решения для строительной отрасли, ЖКХ и сельскохозяйственного производства Сборник материалов. 2014. - с. 124-128.
13 Кириллова А.Н., Шостак А.А. Организационно экономические подходы к управлению и эксплуатации объектов недвижимости в системе ММДЦ «Москва-Сити». // Вестник РАЕН. № 3. - 2014. - с. 110-112.
14 Кусков И.В. Управление объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами. // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет. Санкт-Петербург, 2009
15 Ломакина С.А. Консалтинг в управлении объектами коммерческой недвижимости. // Сервис plus. № 2. - 2009. - с. 83-86.
16 Ломакина С.А., Новикова Н.Г. Развитие рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью. // Монография / Москва, 2012.
17 Максимов С.Н. Управление недвижимостью в системе корпоративного управления. // Экономика и управление собственностью. № 1. - 2012. - с. 32-37.
18 Медовый А.Е. Развитие системы эффективного управления компанией по оказанию услуг на рынке недвижимости с использованием концепции управления стоимостью. // Проблемы современной экономики. № 4. - 2009. - с. 169-174.
19 Медовый А.Е. Функционирование сферы услуг на рынке недвижимости – сервейинг по управлению портфелем. // Региональные проблемы преобразования экономики. № 3. - 2009. - с. 154-162.
20 Мелик-Степанян Н.В. Методический подход к управлению муниципальной недвижимостью на уровне города. // Экономика строительства. № 4 (22). - 2013. - с. 30-38.
21 Пастухов А.С. Аутсорсинг в управлении объектами недвижимости. Фундаментальные исследования. № 11. - 2007. - с. 54.
22 Пекельник Н.М., Пожидаев А.В., Мирошников А.Л. Математический анализ обработки информации по управлению городской недвижимостью. // Интерэкспо Гео-Сибирь. Т. 3. № 1. - 2012. - с. 134-137.
23 Печенкина А.В. Управление рынком недвижимости: экономические методы управления. // Актуальные проблемы формирования механизма функционирования финансового рынка Российской Федерации. № 5. - 2009. - с. 74-86.
24 Пищулин О.В. Функицональный подход к управлению коммерческой недвижимостью. // Труд и социальные отношения. № 4. - 2008. - с. 101-106.
25 Попов А.А. Определение направлений перспективного развития инновационной ИТ-инфраструктуры организаций по управлению недвижимостью (многоквартирными домами). // Известия Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова. № 5 (10). - 2012. - с. 75-88.
26 Садилова А.С. Разработка универсального комплекса мероприятий по эффективному управлению действующим объектом недвижимости. // В сборнике: Экономика недвижимости и девелопмент территорий сборник научных трудов. Екатеринбург, 2016. - с. 78-79.
27 Самохин А.В. Стандартизация деятельности по управлению объектами жилой недвижимости. // Жилищная экономика. № 1-2 (13-14). - 2012. - с. 47-55.
28 Свинцов Е.С., Зюзина Н.Н. Риски в управлении недвижимостью. // Известия Петербургского университета путей сообщения. № 1. - 2009. - с. 135-140.
29 Скоморохова О.М., Угляница А.В. Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. // О. М. Скоморохова, А. В. Угляница ; Федеральное агентство по образованию, Гос. образовательное учреждение высш. проф. образования "Кузбасский гос. технический ун-т". Кемерово, 2008.
30 Тарануха Н.Л., Кислякова Ю.Г. Управление недвижимостью с позиции правления проектами в социально-экономических системах. // В сборнике: Право собственности и управление недвижимостью (Facility Management). Международный опыт сборник статей Международного научно-практического семинара. 2008. - с. 122-125.
31 Телемтаев М.М., Попов А.А. Анализ информационных систем, используемых за рубежом организациями по управлению недвижимостью и собственниками (арендаторами) жилья. // Известия Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова. № 1 (6). - 2012. - С. 92-163.
32 Толстых Ю.О. Системный подход к управлению объектами недвижимости в жилищно-коммунальной отрасли города Пензы. // Менеджмент в России и за рубежом. № 2. - 2012. - с. 77-83.
33 Труфанова С.А. Применение стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью (на примере городского округа Московской области). // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 4 (139). - 2013. - с. 79-89.
34 Федотова О.В., Жулькова Ю.Н. Контроллинг в управлении многофункциональной недвижимостью. // Приволжский научный журнал. № 3. - 2009. - с 133-139.
35 Хораш Г.М. Концептуальный подход к управлению проектами в строительстве как основной фактор формирования полезности недвижимости. // Экономические науки. № 55. - 2009. - с. 154-157.
36 Чернышов Л.Н. Перспективы углубления профессионального образования специалистов по экспертизе и управлению недвижимостью. // Недвижимость: экономика, управление. № 4. - 2008. - с. 70-71.
37 Шеин В.А. Системный подход к управлению и оценке недвижимости в условиях трансформационной экономики. // Научные труды Вольного экономического общества России. Т. 87. - 2007. - с. 299-304.
