Актуальность исследования. В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики — рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.
В современной научной литературе исследования, посвященные данной теме, в основном ориентированы на изучение правовых аспектов, конкретно-экономических проблем и решение практических задач функционирования рынка недвижимости. Такое положение продиктовано стремительными темпами экономических перемен в России и необходимостью обеспечения быстрой адаптации экономических субъектов к рынку. В результате его формирование шло болезненно, со многими ошибками. Возникли перекосы, обнаружились просчеты при приватизации объектов недвижимости, оформлении сделок. Рынок развивался весьма неравномерно.
Выбор темы данного исследования продиктован необходимостью анализа сущности категории недвижимость, а также системы отношений, которые формируются между субъектами рынка.
Объект исследования - это общественные отношения, складывающиеся в процессе государственного регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации.
Предмет исследования - понятие, сущность и специфические особенности государственного регулирования рынка недвижимости в РФ.
Цель работы – охарактеризовать понятие, сущность и специфические особенности государственного регулирования рынка недвижимости в РФ.
Достижение указанной цели представляется возможным с помощью следующих задач: 1) рассмотреть роль государства в управлении и регулировании экономическими процессами; 2) изучить организационно-правовые основы регулирования рынка недвижимости; 3) проанализировать государственное регулирование рынка недвижимости на примере Нижегородской области (результаты, проблемы и перспективы).
Указанные цель и задачи работы обусловили ее структуру, которая состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Нoрмaтивную бaзу иccлeдoвaния cocтaвили Кoнcтитуция Рoccийcкoй Фeдeрaции, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, иныe нoрмaтивнo-прaвoвыe aкты.
Тeoрeтичecкую бaзу иccлeдoвaния cocтaвили труды учeныx прaвoвeдoв: Атаманчука Г.В., Бабкина С.А., Витрянского В., Гонгало Б.М., Завьялова А.А., Кирсанова А.Р., Лапач В.А., Нурыйахметовой С.М., Толстика В.А. и другиx иccлeдoвaтeлeй, чьи труды были внимaтeльнo изучeны нaми в прoцecce нaпиcaния дaннoй рaбoты.
Мeтoдoлoгиeй дaннoгo иccлeдoвaния являютcя пoлoжeния oбщeнaучнoгo диaлeктичecкoгo мeтoдa пoзнaния. Крoмe тoгo, были иcпoльзoвaны чacтнo-нaучныe и cпeциaльныe мeтoды: иcтoричecкий, cрaвнитeльнo-прaвoвoй, лoгикo-юридичecкий, cиcтeмнo-cтруктурный, фoрмaльнo-лoгичecкий, a тaкжe aнaлиз нoрмaтивнo - прaвoвыx и иныx дoкумeнтoв.
ГЛАВА I. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ И ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
- 1. Недвижимость как объект отношений собственности и государственного регулирования
В научных работах недвижимость определяется исходя из материально-вещественной точки зрения, с правовых и экономических позиций. Каждый из этих подходов имеет свои основания, однако в рамках представленного исследования автор предлагает следующую дефиницию: недвижимость - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, расположенных под и над его поверхностью.
Недвижимость имеет ряд особенностей, которые следует учитывать при определении ее роли в общественном производстве. К ним отнесены следующие:
- совершение сделок с недвижимостью не предполагает ее физического перемещения, а только прав на нее;
эксплуатация объектов недвижимости практически всегда непосредственно затрагивает интересы других субъектов экономических отношений, поэтому, почти все операции с ней требуют государственной регистрации; - сделки с объектами недвижимой собственности характеризуются существенным временным лагом и повышенными трансакционными издержками для контрагентов;
- стоимость недвижимой собственности в значительной мере определяется ее местоположением;
- каждый объект недвижимости может включать различное сочетание прав на него и его отдельные составляющие;
- способность недвижимого имущества приносить стабильный доход позволяет использовать его в качестве альтернативного финансового и инвестиционного актива[1].
Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде таблицы.
Таблица 1. Структура понятия «недвижимость»
|
Недвижимость (недвижимая собственность)
|
|
Вещь (физическая сущность)
|
Права (юридическая сущность)
|
|
Земля
|
Улучшения
|
Права
|
Обременения
|
|
земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса
|
здания; сооружения; инженерные коммуникации; насаждения
|
собственности; хозяйственного ведения; оперативного управления; наследуемого владения; бессрочного пользования
|
ипотека; сервитут; правила зонирования; охрана памятников; прочие ограничения;
|
Недвижимость играет особую роль в экономических отношениях. С одной стороны, она выступает в качестве фактора производства (земля, определенная доля капитала). С другой, недвижимость исполняет роль пространственной среды, в которой осуществляются все виды экономической активности. Например, о роли жилой недвижимости можно судить хотя бы потому, что в ней человек проводит более половины своей жизни. Повышение качества жилищ ведет к сокращению заболеваемости, повышению трудовой активности населения, росту производительности труда, тем самым, инициируя действие мультипликационного эффекта[2].
В конце 80-х - начале 90-х годов XX века Российская Федерация столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ практически во всех областях своей жизни и деятельности. В качестве ключевой отрасли следует назвать экономику страны. Необходимость изменений в экономике потребовала внесения значительных изменений в гражданское законодательство, основным предметом которого являются имущественные (товарные) отношения, основанные на равенстве, автономии воли и самостоятельности участников.
По истечении более двух десятилетий с момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что, начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и заканчивая заменившими их тремя частями Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство вполне адекватно отзывается на экономические потребности общества. Хорошо известно, например, что деление вещей на движимые и недвижимые является ключевым для законодательств тех стран, в которых господствует рыночная экономика. Поскольку существо экономических преобразований в Российской Федерации сводилось к переходу к экономике рыночного типа, отнюдь не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено понятие «недвижимая вещь», которое ГК РСФСР 1922 г. было отменено. В настоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служат три части Гражданского кодекса РФ[3].
С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI веков Россия столкнулась с достаточно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости. Юридическое признание различных форм собственности, государственной монополии классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основой для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский и хозяйственный оборот. Недвижимость, наконец, превратилась из физического понятия в юридическое. Возрождение рыночной экономики поставило принципиально важные задачи учитывать не только недвижимость, как физический объект, но и права на неё, а главное обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимым имуществом. Итоги первых лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики, свидетельствовали о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, регулирования соответствующих форм и методов экономики по поводу возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства.
Особенности сделок с недвижимым имуществом, прежде всего, определяются их предметом — недвижимостью, для которой характерны высокая стоимость и многообразие свойств. Недвижимое имущество сегодня функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства, противоречивости государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, невозможности в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.
Недвижимость из пассивного объекта, находившегося в государственной собственности, превратилась в фактор, который решающим образом влияет как на уровень благосостояния населения, так и на эффективность производства. Кроме того, после вступления в силу нового гражданского законодательства недвижимость стала непосредственным фактором экономического развития, вовлекая в гражданский оборот значительную часть объектов недвижимого имущества, что достаточно важно на современном этапе существования российского государства[4].
