С развитием в России сферы недвижимости актуальность приобретают вопросы управления объектами недвижимости. Особенно это касается коммерческой недвижимости, которая приносит доход и в современных условиях становится важным объектом инвестирования.
На рынке появляется все больше инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость и получать доход от приобретенного объекта недвижимости. Основным источником дохода от коммерческой недвижимости является арендная плата.
Вопросы оптимизации арендной платы и управление коммерческой недвижимостью являются актуальными как для собственников недвижимости, так и для арендаторов. Первые заинтересованы в стабильных арендаторах и максимальной наполняемости арендных площадей, вторые - в приемлемых ценах на аренду и разумных условиях изменения и расторжения договора аренды.
Предпринимательская деятельность в любой области бизнеса осуществляется в условиях риска, в том числе и деятельность по управлению коммерческой недвижимостью. Удорожание стоимости коммунальных услуг, повышение цен обслуживающих компаний, изменение налогов, ставок банковского кредита - факторы риска недополучения прибыли со стороны собственника недвижимости.
Так же риски могут влиять и на арендатора - это может быть необоснованное повышение арендной платы, необоснованное расторжение договора аренды, что является достаточно серьезным препятствием для ведения бизнеса.
Вариантом регулирования арендных отношений собственника недвижимости и арендаторов представляется профессионально составленный договор аренды, учитывающий возможные изменения внешней ситуации, стоимости коммунальных услуг, коммерческой деятельности арендаторов и многих других факторов риска.
Проблемы управления ценообразованием рассматриваются в научных трудах многих российских и зарубежных ученых: С. Н. Максимова, Л. М. Каплана, А. Ф. Клюева, А. С. Роботова и др. Вопросы экономики недвижимости широко представлены в трудах А. Н. Асаула, С. В. Грибовского, П. Г. Грабового, С. А. Ершовой, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйна, Г. Харрисона, Г. М. Стерника, А. В. Черняка и многих других.
Несмотря на большое число научных работ, многие вопросы остаются недостаточно изученными. Так, например, проблема привлечения средств для развития объекта недвижимости диктует необходимость создания новых подходов к управлению. Однако большинство специалистов в области экономики и управления констатируют отсутствие единой методической базы для управления объектами коммерческой недвижимости.
Поэтому в современных условиях актуальной является разработка научных подходов и методических рекомендаций для создания эффективного механизма управления объектами коммерческой недвижимости.
Значимость и недостаточная разработанность обозначенной проблемы предопределили выбор темы выпускной квалификационной работы.
Целью выпускной квалификационной работы является разработка механизма оптимизации цены аренды и способа управления объектами коммерческой недвижимости в условиях риска.
Для достижения данной цели в выпускной квалификационной работе были поставлены и решены следующие основные задачи:
- анализ теоретических основ ценообразования;
- анализ стратегий ценообразования коммерческих предприятий;
- анализ особенностей ценообразования в сфере коммерческой недвижимости;
- провести анализ действующего ценообразования в торгово-офисном центре и рассмотреть действующую практику управления недвижимостью;
- выполнить анализ финансового состояния предприятия;
- выявить тенденции на рынке коммерческой недвижимости;
- выполнить анализ ценообразования ставки аренды;
- разработать предложения по оптимизации ценообразования ставки арендной платы.
Объектом исследования в выпускной квалификационной работе являются организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления стоимостью аренды объектов коммерческой недвижимости в условиях риска.
Предметом исследования является механизм управления объектами коммерческой недвижимости в условиях риска.
Теоретической основой исследования послужили положения, разработанные отечественными и зарубежными учеными в сферах ценообразования, управления, экономики недвижимости, инвестирования в недвижимость.
Информационную базу исследования составили: научная, учебная, справочная и специальная нормативная литература; законодательные и нормативные акты; материалы периодической печати; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.
Основными методами исследования явились: системный подход, методы логического анализа, статистические методы, ранжирование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метод, компьютерные технологии обработки информации.
Глава 1. Теоретические основы ценообразования
1.1. Общая характеристика методов ценообразования
Цена в условиях рыночной экономики – важный экономический фактор рыночной среды деятельности предприятия, с которым оно должно считаться и по возможности стараться на него влиять. В условиях конкурентного рынка цена формируется под воздействием факторов, объективно складывающихся независимо от предприятия, и является в большинстве случаев для него заданной величиной.
Правильная оценка всех условий рынка и возможностей предприятия в определении цен на реализуемые им товары – залог выживания в условиях конкурентного рынка, благополучия и успеха, устойчивости финансового положения, при эффективной и мобильной производственно-хозяйственной деятельности.
Минимальная возможная цена на товар определяется себестоимостью продукции, максимальная – наличием уникальных достоинств товара. Цены товаров конкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень, которого фирме следует придерживаться при назначении цены[1].
СНОСКИ НУЖНО СДЕЛАТЬ В КВАДРАТНЫХ СКОБКАХ
Можно выделить следующие четыре метода ценообразования:
- «Средние издержки плюс прибыль»,
- анализ безубыточности и обеспечение целевой прибыли,
- установление цены с ориентацией на спрос,
- определение цены с ориентацией на конкуренцию.
Самый простой метод ценообразования заключается в начислении определенной наценки на себестоимость товара. В этом случае розничная цена товара может быть представлена в виде суммы себестоимости товара, прибыли предприятия, оптовой наценки и розничной наценки. Метод расчета цены по данному способу получил название «издержки плюс прибыль».
Методика расчета цен на основе наценок остается достаточно популярной.
Основные преимущества:
- простота калькулирования издержек. Продавцы больше знают об издержках, чем о спросе. Привязывая цену к издержкам, продавец упрощает для себя проблему ценообразования. Ему не приходится часто корректировать цены в зависимости от колебаний спроса;
- снижение ценовой конкуренции. Если этим методом ценообразования пользуются все фирмы отрасли, их цены, скорее всего, будут схожими, поэтому ценовая конкуренция сводится к минимуму;
- равенство покупателей и продавцов. Многие считают методику расчета «издержки плюс прибыль» более справедливой по отношению и к покупателям, и к продавцам. При высоком спросе продавцы не наживаются за счет покупателей и имеют возможность получить справедливую норму прибыли на вложенный капитал[2].
Основные недостатки:
- произвольность учета накладных расходов. Калькуляция полных издержек обязательно включает в себя более или менее произвольное принятие решения относительно накладных расходов, включения их в себестоимость, поэтому, основа калькуляции некорректна;
- потеря потенциальной прибыли. Данная методика расчета цены не учитывает факторы спроса и поэтому существует опасность недополучения потенциальной прибыли в случае действия различных факторов.
Методика «издержки плюс прибыль» более всего подходит к товарам с неэластичным спросом, так как изменение наценок не сильно скажутся на изменение спроса на данный товар.
Методика ценообразования с расчетом на получение целевой прибыли основана на графике безубыточности.
Рис. 1.1. График безубыточности
На графике представлены общие издержки и ожидаемые общие поступления при разных уровнях объема продаж. Независимо от объема сбыта постоянные издержки находятся на одном уровне. Валовые издержки как сумма постоянных и переменных издержек растут одновременно с ростом сбыта. Крутизна наклона кривой валовых поступлений зависит от цены товара. После преодоления точки безубыточности (пересечение кривой валовых поступлений с кривой валовых издержек) фирма начнет получать целевую прибыль[3].
Таким образом, при определенной цене для обеспечения безубыточности, т.е. покрытия валовых поступлениями, фирма должна продать товарных единиц, как минимум до точки безубыточности. Если фирма готова взимать за свой товар более высокую цену, то для поучения целевой прибыли ей необязательно продавать так много единиц товара. Однако при более высокой цене рынок, возможно, не захочет закупить даже меньшее количество товара. Многое зависит от эластичности спроса по ценам, чего график безубыточности не отражает.
Преимущества метода - возможность планирования фирмой получения целевой прибыли при различных ценах на товар и простота моделирования процесса ценообразования.
Недостатки метода - сложность оценки вероятности влияния разных уровней цен на объем сбыта и многовариантность подхода.
Желательно, чтобы рассчитываемая цена покрывала себестоимость и целевую прибыль. Однако, если цена была определена вне связи с изменениями и требованиями спроса, который отражает покупательную способность целевого рынка, то это обстоятельство может стать причиной провала предварительно построенных прогнозов финансовой деятельности фирмы и не дать возможности получить планируемую прибыль[4].
В случае ценовой эластичности спроса, когда спрос на товары чутко реагирует на изменение цены, продавец стремиться определить цену в районе точки совпадения предельных доходов и расходов, т.е. на уровне, обеспечивающем растяжение максимально возможной прибыли. Для этой точки можно оценить объемы продажи, цену товара на данное время.
Проиллюстрируем это на графике расчета цены по кривой спроса (Рис. 1.2).
Отметим, что по оси ординат на графике отложены удельные издержки, доходы и спрос на единицу продукции.
Как показано на графике, если фирма увеличивает объем продаж на определенную величину, то получает увеличение предельных доходов в качестве дополнительной прибыли. Но при этом нельзя избежать возникновения предельных расходов, которые являются дополнительными затратами.
Следовательно, в той части графика, где прямая предельных доходов идет выше кривой предельных издержек, присутствует прямая зависимость роста прибылей от роста продаж. Однако, если отношения обратные, то прибыль «съедается», поэтому точка пересечения этих кривых В становится точкой, обеспечивающей максимальную прибыль.
Рис. 1.2. График расчета цены по кривой
Отсюда, цену продажи на соответствующие товары и услуги следует искать в районе отрезка АС, проходящего через точку В и представляющего собой перпендикуляр к оси абсцисс. В этом случае издержки на единицу продукции будут соответствовать длине отрезка ВС. Этот отрезок означает величину цены продажи товара, покрывающую издержки, но не дающую прибыль.
Если же при активном спросе на рынке открывается возможность определить цену выше т. В, например в точке А, являющейся точкой пересечения кривой спроса и кривой доходов, то станет возможным увеличить прибыль на данную величину. Следовательно, отрезок АС – это цена, дающая самую большую прибыль.
Вышеописанный процесс нахождения точки на графике, когда можно получить максимальную прибыль и с помощью этого определить соответствующую цену продажи, называется методом определения цены на основе анализа пределов.
Другой подход, использующий расчет цены с ориентацией на спрос, получил название метода анализа максимального пика убытков и прибылей. В данном методе анализируется не соотношение удельных величин на единицу товара, а соотношение валовых поступлений и расходов в зависимости от прогнозируемого сбыта. Аналогично на пересечении кривой валового спроса и кривой валовых поступлений оцениваются предельные доходы, а затем из них рассчитывается оптимальная цена товара[5].
Преимущества расчета цены по кривой спроса:
а) при таком подходе фирма может применять превентивную ценовую конкуренцию через снижение цен: рыночная цена будет безгранично приближаться к уровню ВС, и фирмы, которые с точки зрения издержек производства не могут работать при такой рыночной цене, вынуждены уходить с рынка;
б) возможно внедрение на рынок фирм с высоким инновационным потенциалом, которые считают для себя возможным работать и по относительно низкой цене, в связи с чем происходит смещение рыночных цен в сторону их более низкого уровня.
Недостатки метода:
а) фирма должна располагать условиями, позволяющими точно спрогнозировать и графически изобразить кривую спроса;
б) спрос на рынке должен находиться под влиянием изменения только или преимущественно цен, а объем продаж – показывать соответствующий уровень цен.
Фактически на рыночный спрос оказывают влияние не только цены, но и другие различные факторы, входящие в комплекс маркетинговых мероприятий, а также конкурентные отношения меду фирмами на рынке. По этой причине на практике такой способ определения цены в значительной степени помогает определить только ориентир расчетного уровня цены.
