Актуальность исследования проблем Сфера недвижимости в нашей стране занимает две трети общего объема национальной экономики.
В развитых странах по всему миру предпринимателем является непосредственно само государство, в собственности которого имеется от двадцати до пятидесяти процентов национального блага.
В условиях рыночной экономики управление недвижимым имуществом подзаконно спросу и предложению, так как именно на рынке определяется ставка аренды и цены предполагаемых услуг.
Спрос является ограниченным из-за зависимости от платежеспособности покупателя, а предложение так же зависит от уровня развитости национальной экономики.
Несмотря на некоторое сокращение государственной собственности в период рыночных преобразований, она по-прежнему является решающим фактором развития нации.
Государство в Российской Федерации является крупнейшим собственником имущественно-земельного комплекса страны.
При этом оно выступает номинальным, или титульным собственником. Реальным, или первичным собственником, является население страны. Государство от его имени и в его интересах осуществляет права собственности.
Это включает реализацию правомочий владения, пользования и распоряжения. Объектом собственности является недвижимость разного функционального назначения: земельный, водный и лесной фонды, недра, жилые строения, производственные и непроизводственные здания и сооружения и некоторые другие объекты.
Государственное имущество может быть использовано государственными организациями и предприятиями (на праве оперативного управления или хозяйственного ведения), а также передаваться в пользование частным лицам, если они способны более эффективно его применять в соответствии с назначением и развивать функциональные характеристики.
Во втором случае в государственный бюджет поступает часть дохода, получаемого негосударственными хозяйствующими субъектами.
Переход на рыночную модель развития потребовал жестких подходов к эффективности функционирования государственной собственности и повышению доходности от её участия в различных сделках (аренда, передача в доверительное управление, приватизация, банкротство и прочее).
В связи с этим в 1999 г. была разработана Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации. Согласно Концепции, четко определены цели, задачи и механизм реализации управленческих функций в отношении разных форм функционирования государственной собственности.
От имени государства функции управления выполняют Правительство, различные министерства (Минимущества РФ, отраслевые, Министерство антимонопольной политики) и ведомства (Российский фонд федерального имущества, Росземкадастр, Федеральная комиссия по ценным бумагам, Федеральная служба по финансовому оздоровлению и банкротству и др.).
Cпециализированные учреждения управляют различными типами недвижимого имущества: жилищным фондом, производственными и непроизводственными объектами, недрами, земельными и лесными ресурсами.
На местах интересы государства реализуют государственные представители, доверительные управляющие.
Функционирование большей части недвижимости, принадлежащей государству, происходит в рамках государственных казенных учреждений, унитарных предприятий и акционерных обществ, часть акций которых принадлежит государству.
Целями управления государственной недвижимостью, на базе которой работают казенные учреждения, является наиболее эффективное ее использование, прежде всего, для реализации стратегических интересов государства, содействия социально-экономическому развитию страны и в гораздо меньшей степени для извлечения прибыли.
Первая цель требует определения оптимального количества объектов недвижимости разного функционального назначения и поддержания их в работоспособном состоянии.
Главным здесь является предоставление в достаточном объеме социально значимых услуг (обороны и правопорядка, воздушного и железнодорожного транспорта, образования, здравоохранения и иных).
Управление государственной собственностью сводится к определению основных направлений деятельности государственных учреждений и контролю за их выполнением. Задачи улучшения финансовых показателей их деятельности в качестве главных не ставятся.
Цель данной курсовой работы – осветить проблемы управления недвижимостью, находящейся в собственности государства, и предложить направления их решения.
Задачи курсовой работы:
1) описать особенности управления недвижимостью унитарных предприятий и хозобъединений;
2) осветить показатели эффективности управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности государства;
3) рассмотреть проблемы управления недвижимостью, находящейся в собственности государства;
4) изучить систему органов управления муниципальным имуществом на территории Советского района г. Владивостока;
5) описать направления контроля за состоянием муниципального имущества со стороны администрации Советского района г. Владивостока;
6) выдвинуть предложения к совершенствованию управления муниципальным имуществом Советского района г. Владивостока.
Объект исследования: управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности.
Предмет исследования: проблемы управления имуществом, находящимся в государственной собственности.
Курсовая работа включает введение, две главы, заключение, список использованных источников.
1 Особенности организации управления недвижимостью, находящейся в собственности госучреждения
1.1 Управление недвижимостью унитарных предприятий и хозобъединений
Государственная собственность выражает совокупность отношений присвоения материальных благ с целью реализации интересов государства и населения. К основным функциям государственной собственности относятся: создание предпосылок для равномерного и устойчивого функционирования капитала страны, обеспечение самостоятельного функционирования государства в экономике, обеспечение функционирования отраслей так же обеспечение нормальной работы некоммерческой сферы.
Управление недвижимостью, функционирующей в рамках государственных унитарных предприятий и акционерных обществ, сложно, поскольку здесь уже ставятся задачи не только обеспечения нормального функционирования объектов, но и повышения отдачи от их использования, а также производство отдельных видов продукции, находящихся в сфере национальных интересов РФ, дотируемых или ограниченных в гражданском обороте.
Государственные унитарные предприятия занимают важное место среди предприятий, использующих государственную собственность. Их деятельность с момента образования и в процессе функционирования находится в поле внимания государства. Правительство России и исполнительные органы субъектов Федерации выполняют учредительскую функцию, определяют предмет и цели деятельности ГУП. Министерство имущественных отношений наделяет унитарные предприятия имуществом и согласовывает вопросы распоряжения им. Отраслевые федеральные органы назначают руководителей, заключают контракты и оценивают степень их выполнения.
ГУПы функционируют в рамках «Программы деятельности предприятия», в которой отражается бюджет (все возможные доходы и расходы), основные технико-экономические показатели, мероприятия по развитию предприятия. Учитывается динамика таких показателей деятельности, как выручка от продажи товаров (работ); чистая прибыль; часть прибыли, подлежащая перечислению в бюджет; чистые активы предприятия. Уделяется внимание повышению рентабельности, снижению материалоемкости, фондоемкости производства и прочее. Учитываются мероприятия по развитию предприятия в таких областях, как оптимизация структуры капитала, обеспечение его финансовой устойчивости и инвестиционной привлекательности, консервация или отчуждение незадействованных и изношенных производственных мощностей [2, с. 10].
Отраслевые министерства и ведомства в целях реализации общенациональных интересов призваны оказывать действенное влияние на хозяйственную деятельность: поддерживать или ставить в жесткие рамки. Но их возможности связаны только с утверждением ежегодных показателей экономической эффективности деятельности и осуществлением контроля за их выполнением. Других рычагов воздействия они практически не имеют.
При этом сложившаяся структура управления государственной собственностью не ориентирует ГУП на её эффективное использование. Отсутствует эта мотивация как в управляющих структурах министерств, так и на самих предприятиях.
В соответствии с уставом предприятия и заключенным контрактом с руководителем, последний принимает на себя определенные функции и обязательства. От имени предприятия он полностью владеет, пользуется и распоряжается имуществом, денежными средствами, произведенной продукцией. Берет на себя обязательства по сохранности имущества, эффективному его использованию и по целевому назначению, обеспечению прибыльной работы предприятия, выполнению установленных для него годовых экономических показателей и прочее.
Однако при невыполнении взятых на себя обязательств или даже полном провале деятельности, при доведении предприятия до банкротства руководитель предприятия не несёт никаких экономических потерь, так как является наемным работником. Вся его ответственность ограничивается нормами трудового права (расторжением трудового договора), которые не предусматривают возмещения ущерба или убытков, возникших из-за некомпетентного руководства или бесхозяйственности. Недополученные доходы (упущенная выгода) взысканию с работника не подлежат. Экономический риск как мощный фактор мотивации предпринимательской и управленческой деятельности в данном случае отсутствует.
Основной формой экономической реализации государственной собственности, применяемой к унитарным предприятиям, является перечисление последними части прибыли в бюджет. В то же время, если нет прибыли, то государство не реализует свое право на получение дохода от использования его собственности. Учитывая это, предприятия часто завышают себестоимость производства.
Широкие полномочия руководителей унитарных предприятий при отсутствии экономической ответственности приводят к экономическим злоупотреблениям. До недавнего времени наблюдалась практика перевода имущества и части финансовых средств унитарных предприятий в фирмы-спутники, создаваемые с целью изменения направления финансовых потоков. В результате прибыль, которую могли бы получать унитарные предприятия, оседала именно в этих фирмах. В 2002 г. вышел закон «О государственных и муниципальных предприятиях», который запретил унитарным предприятиям создавать дочерние фирмы путем передачи им части своего имущества [3, с. 6].
Процесс управления и контроля со стороны государства деятельности унитарных предприятий осложняется отсутствием полной информации о стоимости ГУП как имущественных комплексов с учетом стоимости земельных участков, на которых они расположены.
Наряду с полностью государственными предприятиями существуют хозяйственные объединения с определенной долей государственной собственности – от контрольного до неконтрольного пакета акций. В зависимости от доли государства в уставном капитале хозяйственных обществ, роль государства в их деятельности разная. Обладание контрольным пакетом акций позволяет государству, как стратегическому собственнику, осуществлять функции управления, при небольшой доле собственности государство, как один из многих собственников, может осуществлять функции контроля за деятельностью предприятия. В то же время во всех случаях оно заинтересовано в повышении эффективности государственных инвестиций, в обеспечении определенной доходности от использования государственной собственности в форме отчислений от прибыли или дивидендов на акции.
В качестве объекта управления здесь выступает обособленная доля в общей собственности акционерного общества, выраженная в наборе имущественных прав. Акционерные общества представляют более эффективную форму функционирования государственного капитала, так как она заставляет его работать вместе с частным капиталом. А это означает ориентацию на эффективное использование экономических ресурсов, в том числе объектов недвижимости, и достижение максимальной прибыли.
Задачи государства в этих хозяйственных обществах разноплановые. Прежде всего, обеспечение потока доходов от использования государственной собственности. Государство, как акционер, проводит работу по получению дивидендов в высокодоходных отраслях экономики, производящих ликвидную продукцию и имеющих стабильное финансовое положение. Важным направлением государственного управления является ориентация деятельности ОАО на решение общенациональных задач: обеспечение выпуска социально-значимой продукции, привлечение инвестиций, осуществление научно-технических программ развития предприятий, контроль над уровнем цен и прочее.
Управляя долями, государство может изменять их количество (продавать или покупать) в зависимости от возможностей решения задач управления. Так, если повысить эффективность функционирования АО можно, привлекая новых стратегических акционеров, то целесообразно продать часть акций государства. При этом приватизация государственного пакета может быть обременена рядом инвестиционных или социальных условий [4].
Продажа – одно из правомочий собственника. И оно должно быть реализовано с максимальной выгодой. Для этого силами государственных управляющих необходимо создать благоприятные условия для повышения капитализации собственности, представить в выгодном свете товар, обеспечить конкурентный рынок, свободный торг.
