Введение
Глава 1 Теоретические основы оценки недвижимости
1.1 Понятие недвижимого имущества и его виды
1.2 Основные принципы оценки недвижимости
1.3 Подходы, используемые для определения рыночной стоимости
Глава 2 Описание объекта оценки
2.1 Данные об объекте оценки
2.2 Характеристика месторасположения
2.3 Определение физического износа
2.4 Выбор подходов к оценке
Глава 3 Определение рыночной стоимости объекта оценки
3.1 Сравнительный подход
3.2 Доходный подход
3.3 Согласование результатов
Заключение
Список используемой литературы
Приложение
Под понятием «недвижимость» понимают землю и все объекты, закрепленные за ней. В ГК РФ, дается определение этого понятия: «Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».[1]
Другие свойства также могут называться недвижимостью. Поэтому, согласно ст. «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, не связанные с недвижимостью, включая валюту и ценные бумаги, считаются движимыми. [1]
Оценка имущества — это процесс определения стоимости объекта или прав человека оцениваемого имущества. Оценка недвижимости включает в себя: определение стоимости прав собственности или других прав, связанных с различными объектами недвижимости, такими как права аренды, права пользования и т. д. [7, с 299]
Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости, в соответствии с поставленной целью оценки, процедурой и требованиям. Оценка является методическим экспертным заключением о стоимости имущества и его процессе идентификации. [7, с 298]
Если нет оценки объекта, то сделки с недвижимостью не могут быть выполнены. Затраты на недвижимость оцениваются с точки зрения купли-продажи бизнеса, обеспечения кредита, страхования, наследования, имущественных споров, налогов и т.д.
Пока существует понятие «собственность», оценка недвижимости всегда актуальна. С каждым годом все больше людей и организаций связаны с бизнесом в сфере недвижимости, поэтому роль профессиональных оценщиков, ответственных за этот процесс, растет. Оценщик является важной частью продаж и покупки, будь то продавец или покупатель. Во многих случаях мнения оценщиков являются обязательными.
Актуальность темы курса объясняется текущим увеличением работы рынка недвижимости и растущим спросом на объективную и профессиональную оценку стоимости недвижимости. Поэтому, по мере того как ежегодная оценка возрастает, эта тема нуждается в улучшении ее исследований.
Цель выпускной квалификационной работы: Закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков расчета рыночной стоимости объекта недвижимости разными подходами и составление отчета оценки объекта оценки.
Задачи выпускной квалификационной работы:
- Описать и анализировать объект оценки;
- Определить стоимость объекта;
- Согласование результатов стоимости объекта.
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости
1.1 Понятие недвижимого имущества и его виды
Существует множество определений понятий недвижимости, например, краткое описание: «Недвижимость тесно связана с землей» или разработано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Недвижимость включает земельные участки, землю, изолированные водоемы и все объекты, тесно связанные с землей, то есть объекты, движение которых не наносит непропорционального ущерба их целям, включая леса, многолетние растения, здания, сооружения.»
Но независимо от того, какое определение принято, они обязательно указывают на наличие неразрывной связи между понятиями «недвижимость» и «земля». Эта связь - главная особенность недвижимости.
Недвижимость — это общая концепция, которая отражает определенные виды вещей, и ее общей чертой является тесная связь с землей. Потому что недвижимость может быть чем-то, что состоит из земли или включает землю в качестве существенного элемента. [15, с 14]
Переход от понятия «недвижимого имущества» к понятию «недвижимость» усиливает и проясняет преемственность недвижимости и земли не только означает сущность (это необходимое условие), но и означает юридическую связь: право на недвижимое имущество полноценно, если содержит право на землю.
Органическая связь с землей определяет две характеристики, присущие всем вещам типа недвижимости, которые являются всеми наиболее важными экономическими и юридическими качествами этих вещей и качественно различают недвижимость и недвижимое имущество - местоположение и внешнее влияние.
Разумеется, под местоположением понимается привязанность любой недвижимости к строго определенному месту на поверхности Земли, и она является определяющей характеристикой любого объекта недвижимости, который оказывает наиболее существенное влияние на стоимость имущества, стоимость и выгоды, связанные с его использованием.
Внешние влияния означают, что конкретное использование недвижимости отражает не только интересы ее владельцев или других правообладателей, но также интересы пользователей, которые не занимаются недвижимостью. Характер этого воздействия различен, он может иметь как положительные, так и отрицательные значения. Например, отрицательные эффекты, такие как отрицательные эстетические впечатления, ущерб пространственной целостности города, ущерб здоровью человека (например, несоблюдение гигиенических и экологических требований), а иногда и прямой материальный ущерб.
Объект недвижимости принадлежит его земле и зданиям, сооружениям, многолетним растениям и так далее.
Объекты недвижимости — это недвижимость (вещи, которые не могут быть перемещены физическими лицами), имеющая определенный правовой статус и принадлежат субъекту определенного права. [16, с 10]
При анализе недвижимости следует различать географическое положение и экономическое положение недвижимости. Объекты недвижимости могут отличаться друг от друга по географическому положению, а также экономически близко (в отношении районов с одинаковым социальным составом и т.д.)
Раскрытие экономического статуса объектов недвижимости с помощью таких характеристик, как наличие объектов окружающей среды и объектов недвижимости.
Под окружающей средой объекта недвижимости понимается характер здания и использование участка, непосредственно окружающего объекта (соответствие объекта окружающему зданию, цель строительства, качество, доступность объекта, дополняющего рассматриваемый объект; социальная среда, площадь объекта Внешние воздействия, непосредственно связанные с вышеуказанной средой, такие как общество, насыщение транспортной инфраструктуры и т.д.,) отражаются в явлении внешнего износа недвижимости.
Доступность объекта — это его близость или отдаленность с точки зрения потенциальных пользователей. Для жилой недвижимости это может быть близко к маршрутам общественного транспорта, местам трудоустройства, социальной инфраструктуре, коммерческой недвижимости - близость к потенциальным покупателям, офисной недвижимости - к городским деловым центрам и т.д.
В то же время большинство объектов городской недвижимости представляют собой сложные вещи, включая не только земельные участки, но и изменения, которые делают люди. Эти изменения в мировой практике называются усовершенствованиями (благоустройством).
Благоустройство земли - любое изменение земли, качеством которого может быть улучшение самой земли (мелиорация, осушение, комплексная подготовка зданий), а также зданий и сооружений, построенных на земле. [5, с 34]
Недвижимость имеет следующие основные классификации.
- В зависимости от своего функционального назначения, это зависит от использования этих объектов для выполнения одной из возможных функций - жизни, использования бизнеса в сфере недвижимости, организации производства и т.д.
- Жилая недвижимость - объекты недвижимости, которые раньше в ней жили, независимо от права пользователя владеть ими - недвижимость или аренда (аренда)
- Коммерческая недвижимость - объекты недвижимости являются основными активами компании, основанными на ее использовании - розничная торговля, офис, общественное питание, отели.
- Промышленная недвижимость - объекты недвижимости, используемые в производственной деятельности.
- В зависимости от цели владельца, цель, которую он преследует при ее использовании.
- Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая владельцем и используемая им для производственной, административной, образовательной и другой деятельности.
- Инвестиционная собственность - собственность, используемая для получения дохода в форме увеличения арендной платы и / или стоимости.
- По месту нахождения недвижимости (географическое положение). Он включает распределение недвижимости по определенным региональным и местным рынкам недвижимости, которые могут сильно различаться с точки зрения развития, перспектив, уровней деловой активности, рисков и многого другого. [19, с 44]
1.2 Основные принципы оценки недвижимости
Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на четыре категории.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости наилучшим и наиболее эффективным способом, даже если текущее использование объекта отличается.
Наиболее вероятный и наиболее экономически эффективный способ оценки использования объекта заключается в предоставлении наибольшего текущего значения атрибута.
Состояние здания (при обсуждении суммы сделки покупатель учитывает необходимость капитального ремонта; косметический ремонт не окажет существенного влияния на стоимость имущества).
Таким образом, несколько типов значений соответствуют совокупности различных операций с недвижимостью. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, стоимость разных типов ценностей для одного и того же объекта может сильно различаться. Наиболее распространенная оценка стоимости рынка недвижимости.
На стоимость недвижимости влияет большое количество экономических факторов. Принцип оценки недвижимости учитывает наиболее важные из них.
Существует несколько ограничений для варианта ННЭИ оцениваемого объекта:
- Высочайшая эффективность;
- Финансовая стабильность;
- Физическая осуществимость. [21, с 32]
Учитывая инвестиционный риск, наивысшая эффективность определяется путем дисконтирования будущих доходов от альтернативного варианта использования.
Финансовая устойчивость понимается как рациональность осуществимости финансирования инвестиционного проекта, отражая способность проекта обеспечить достаточный доход для погашения расходов инвестора и получения ожидаемого дохода от инвестиций.
Доказательства технической и физической осуществимости варианта ННЭИ основаны на анализе корреляции между качеством, стоимостью и датой реализации проекта, вероятностью возникновения стихийного бедствия, доступностью транспорта и вероятностью подключения коммунальных служб. Для определения соответствия варианта использования необходимо проанализировать строительные и экологические стандарты: ограничения по этажам, строительство в определенных местах, зонирование, перспективы развития городов и регионов, негативные настроения местных жителей, пожарная безопасность и т.д.
