Введение
Глава 1. Исследование и тенденция развития рынка недвижимости
1.1 Характеристика групп факторов, действующих на рынке недвижимости и влияющих на стоимость имущества
1.2 Сегментация рынка и его критерии
Глава 2. Понятие и нормативно-правовая база оценочной деятельности в России
2.1 Формирование технического плана
2.2 Методы оценки недвижимости
Глава 3. Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости
3.1 Характеристика объекта жилой недвижимости
3.2 Расчёты рыночной стоимости объекта жилой недвижимости
Заключение
Список литературы
Для выполнения своей квалификационной выпускной работы я выбрала тему «Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости в Свердловской области». Вопрос, который касается оценки недвижимого имущества всегда был и будет актуальным, так как потребность людей в совершении таких сделок очень высока, ведь пользователей и владельцев недвижимости становиться все больше, поэтому определение местоположения и стоимости объектов недвижимости остается очень востребованным.
Оценка недвижимого имущества - это процесс определения рыночной стоимости оцениваемого имущества по отношению к объекту или индивидуальным правам. Оценка недвижимости включает в себя: определение стоимости права собственности или других прав, связанных с различными объектами недвижимости, таких как права аренды, права на использование и т.д. Определение рыночной стоимости недвижимости - сложный и уникальный процесс, так как практически невозможно найти два идентичных объекта. Даже если здания спроектированы и построены в соответствии с теми же стандартами, но расположены в разных районах, их стоимость может сильно варьироваться. Оценка недвижимости является одним из наиболее популярных видов оценки, в том числе оценка права собственности или других прав (право аренды). [26, стр.37]
Актуальность темы выпускной квалификационной работы - точная информация о недвижимом ищуществе необходима для их участия в гражданском обороте, а также для налогообложения
Цель работы – определение рыночной стоимости жилой двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Свердловская область, г.Берёзовский, п.Лосиный, ул.Строителей д.5, кв.14, кадастровый/условный номер 66:35:0202008:779
Задачи работы включают в себя:
1)Рассмотрение нормативной базы оценочной деятельности в России;
2)Анализ объекта недвижимости путем изучения правоустанавливающих документов и визуального осмотра, определение подхода к оценке;
3)Произведение расчетов, в соответствии с выбранным подходом, учитывая корректировки и определение общей стоимости объекта оценки.
Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Источниками информации, на основе которых выполнена работа являются:
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- Конституция Российской Федерации, Гражданский, Земельный кодексы, Федеральные Законы и Федеральные Стандарты Оценки;
- учебно-методические пособия и учебники.
Глава 1. Исследование состояния и тенденция развития рынка недвижимости
Рынок недвижимости в Свердловской области в последнее время сильно изменился. Относится это не только к ценам на жильё, но и к структуре рынка. Наиболее заметные изменения отмечаются в сегменте новостроек.
В последние годы покупателей нового жилья стало больше. При этом спрос сместился к наиболее «экономичным» проектам. Активное развитие сегмента эконом-класса, стало ответом от девелоперов на запросы покупателей. Только в прошлом году доля этих объектов в общем объеме строительства увеличилась с 51% до 66%. Сегодня более 1 миллиона квадратных метров - квартиры в жилых домах, принадлежащих к этой категории. Снижается доля «комфортного» и «бизнес» жилья, что увеличивает количество проектов, направленных на массового покупателя. Не только рыночный спрос, но и территориальное развитие рынка будут влиять на рост проектов эконом-класса. [23, стр.289]
Стабильная тенденция последних лет – децентрализация строящегося жилья. Строители все чаще осваивают территории во второй и третьей областях. Таким образом, если сравнить с показателями середины 2010 года, то можно увидеть, что доля центра в объеме строительства снизилась с 11% до 4%. В то же время показатели второго пояса выросли с 33% до 41%, третьего-с 11% до 13%. (Следует отметить, что сегодня ситуация на вторичном рынке аналогична. За последние полтора года доля квартир второго и третьего районов также увеличилась с 36% до 43% от общего объема) [25, стр.34]
Можно сказать, что рынок развивается по пути наименьшего сопротивления, девелоперы осваивают наиболее удобные участки под строительство, а процесс замены ветхого жилья и комплексного развития уже застроенных территорий идет очень медленно. [11, стр.560]
Что касается ценовой конъюнктуры, то в течение последних пяти кварталов она была обусловлена высоким и стабильным спросом на жилье. Естественно, что в таких условиях все продавцы новостроек оптимизировали прибыль и активно завышали цены в течение всего 2017 года и в первом квартале 2018-го. Только к марту стало понятно, что поднявшиеся цены оказались серьезным барьером для выхода на рынок новых покупателей. Некоторые застройщики стали говорить об уменьшении спроса. В итоге многие из них решили остановиться на текущем уровне цен, а в отдельных случаях наблюдается даже их снизили. Конечно большинство таких акций носит «маркетинговый» характер. Например, цены снижаются на несколько квартир, чтобы привлечь рекламой этой акции внимание покупателей к объекту. Часто «удешевленными» становятся наименее ликвидные объекты жилого комплекса. Поэтому, в настоящий момент рынок начинает стабилизироваться. Темпы роста цен снизились, объем предложения на «вторичке» заметно вырос, увеличились сроки реализации квартир.[13, стр.97]
Таблица 1 – Изменение средней цены 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья[10, стр.379]
|
Типы жилья
|
Цена 2017 , руб.
|
Цена. 2018, руб.
|
Изменение за период, %
|
|
в среднем по городу
|
54 700
|
57 900
|
+6
|
|
1-комнатные
|
59 100
|
61 700
|
+4
|
|
2-комнатные
|
54 200
|
58 100
|
+7
|
|
3-комнатные
|
51 600
|
54 200
|
+5
|
|
1-й пояс
|
57 700
|
64 700
|
+12
|
|
2-й пояс
|
52 400
|
55 600
|
+6
|
|
3-й пояс
|
44 500
|
51 400
|
+15
|
Преждевременно не нужно говорить, что тенденция роста нарушена. Рынок жилья инерционен, цены будут расти в течение некоторого времени. Но сегодня покупатели уже не готовы к дальнейшему росту цен, и если прайс-лист девелопера снова подорожает, то это быстро скажется на скорости и объеме продаж. Рыночный оборот будет падать, продавцы - владельцы и девелоперы - будут вынуждены уступать клиентам, давая скидки. Теперь это может быть единственным эффективным вариантом для возобновления продаж. [7, стр.278]
1.1Характеристика групп факторов, действующих на рынке недвижимости влияющих на стоимость имущества
1.Спрос - количество товаров или услуг на рынке платёжеспособных покупателей. Наибольшим потенциальным спросом пользуется рынок жилья.
2.Полезность - способность собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Полезность побуждает желание купить что-то. Полезность жилья - комфорт жизни. Для инвесторов, работающих на рынке недвижимости, земля будет иметь наибольшую полезность без ограничений по использованию и развитию.
3.Дефицит – нехватка предложения. Как правило, цены на такие товары начинают снижаться по мере того, как их предложение увеличивается.
4.Возможность передачи объекта - это возможность передачи права собственности, которая позволяет недвижимому имуществу переходить из рук в руке (от продавца к покупателю), то есть становиться товаром. Ранее российские земли были единой государственной собственностью, поэтому земля не считалась товаром.
Таким образом, стоимость недвижимости не является неотъемлемым признаком: наличие стоимости зависит от желания человека, необходимо иметь покупательную способность, полезность и относительный дефицит. [16, стр.123]
2 группа факторов - Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
1.Объективные факторы.
Как правило, это экономические факторы, определяющие средний уровень цен для конкретных сделок с недвижимостью.
Их можно разделить на:
- Макроэкономические факторы, связанные с общими условиями рынка (налоги, тарифы, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, спрос на недвижимость, развитие внешнеэкономической деятельности и т. д);
- Микроэкономические факторы, характеризующие объективные параметры конкретной сделки.
- Факторы, связанные с феноменом массового сознания и психологическими факторами：
- массовая реклама;
- инфляционные ожидания;
- симпатия;
- осведомленность и так далее.
- Физические факторы:
- расположение - расстояние от центра, инфраструктура и степень развития транспорта (в частности-близость метро) напрямую влияют на стоимость недвижимости;
- архитектурные и проектные решения - в зависимости от цели дальнейшего использования здания, его стоимость будет увеличиваться или уменьшаться;
- состояние имущества;
- наличие инженерных сетей (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение и т.д.);
- экологические и сейсмические факторы (данные по жилой недвижимости, санитарно-экологическая экспертиза могут существенно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковых зон, водохранилищ, парков и т.д. может увеличить стоимость квартир).
