Введение
Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости жилой недвижимости
1.1 Необходимость независимой оценки рыночной стоимости жилья
1.2 Классификация объектов недвижимости
1.3 Виды стоимости объектов недвижимости
1.4 Основные принципы оценки объектов недвижимости
Глава 2. Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости
2.1 Описание объекта недвижимости
2.2 Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости доходным подходом
2.3 Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов
2.4 Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
2.5 Согласование результатов оценки недвижимости
Заключение
Список использованной литературы и источников
Особое место в экономике рынка недвижимости занимают объекты, которые являются землей средств производства (земля, складские, торговые, производственные и прочие помещения и здания, а также другие объекты) и потребительские объекты ( жилые дома, квартиры, земельные участки, гаражи, времянки, дачи и прочие)
Недвижимость является базой для физических и юридических лиц, для развития организаций, предприятий. Рынок недвижимости в 2019 развит настолько, что многие молодые пары, начинающие предприниматели и прочие социальные группы принимают активное участие в операциях связанных с недвижимостью
Вследствие развития оценочной деятельности в Российской Федерации, процесс оценки очень изменился, если сравнивать с тем временем, когда он только зарождался. На сегодняшний день оценочная деятельность регламентируется многими федеральными законами, а так же определенными стандартами
Цель выпускной квалификационной работы – оценка рыночной стоимости жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в городе Екатеринбург.
Для достижения установленной задачи необходимо разобрать следующее:
- Предоставить теоретическую основу об оценки жилья;
- Описать подходы и методы к оценке недвижимости;
- оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;
- провести согласование результатов оценки;
Объект исследования в выпускной квалификационной работе – двухкомнатная квартира в городе Екатеринбурге, а предмет исследования – методы и подходы к оценке жилой недвижимости.
Выпускная квалификационная работа построена опираясь на научные труды многих специалистов в области оценки недвижимости, таких как Е.И.Тарасевич, Д.Фридман, М.А.Федотова и многих других. Были изучены работы не только отечественных специалистов, но и зарубежных
Первая глава выпускной квалификационной работы «Методическое положение по оценки стоимости объектов недвижимости» описывает виды стоимости объектов недвижимости, а так же их классификацию. Разобраны факторы, воздействующие на стоимость объектов недвижимости, а так же основные принципы оценки недвижимости.
Во второй главе «Оценка жилой недвижимости» представлены результаты оценки объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной в Кировском районе г. Екатеринбурга, - доходным, затратным и сравнительным подходом, а также результаты расчета рыночной стоимости объекта недвижимости
Глава 1. Теоритические основы оценки рыночной стоимости недвижимости
1.1 Необходимость независимой оценки рыночной стоимости жилья
Оценка - наука, прикладной экономический анализ, основная задача найти максимально возможную цену на продажу или покупку активов (товаров), анализ основанный на динамике сил спроса и предложения на эти активы на соответствующем рынке. Официально, с точки зрения наиболее вероятного предложенного набора элементов спроса, цена конкретного элемента моделируется на основе факторов и множества предложений.[9, с. 21]
В настоящей работе оценка недвижимости регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в России" от 06.08.98№135–ФЗ.[3]
Сложившаяся ситуация в стране, активно влияет на сферу и рынок недвижимости.
Рынок недвижимости на данный момент является одним из самых динамичных рынков в нашей стране, в списке первых из самых привлекательных рынков для инвестиций. Это очень важно особенно сейчас, когда в мире многое меняется и ситуация не очень стабильная: эксперты не могут дать точных прогнозов по нефти, прогноз роста цен в долларах - недвижимость остается практически единственным гарантом сбережения больших денег безопасности.
На основании своей деятельности по перечню, следует оценить направление основного развития, можно определить оценку России. Следует отметить, что этот список постоянно расширяется.
Многая недвижимость нуждается в объективной оценке (рыночной, инвестиционной, ипотечной, страховой, налоговой и др.) для проведения каких либо операций:
- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- для страхования объектов недвижимости;
- при кредитовании под залог объектов недвижимости;
- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
- при ликвидации объектов недвижимости;
- при исполнении прав наследования, судебного приговора;
- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.[11, с. 96]
При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:
- Сравнительный подход к оценке недвижимости;
- Затратный подход к оценке недвижимости;
- Доходный подход к оценке недвижимости.
Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.
Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.
Сравнительный подход применяется в следующих случаях:
- Объект оценки не является уникальным;
- Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
- Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
- Достаточность имеющейся информации;
- Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.
Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:
- Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
- Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
- Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
- Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
- Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.
К преимуществам сравнительного подхода относятся:
- Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
- Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
- Статистическая обоснованность расчёта;
- Внесение корректировок на отличия с аналогом;
- Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.
К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:
- Не существует абсолютно одинаковых продаж;
- Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
- Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
- Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
- Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.
Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.
Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:
- Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
- Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
- Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
- Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Су=Снс-Ин;
- Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗП=СЗ+Су.
Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».
К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:
- Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
- В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
- Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
- Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.
К недостаткам затратного подхода относятся:
- Общая трудоёмкость расчёта;
- При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
- Иногда стоимость не равна рыночной стоимости;
- Затраты на строительство новых объектов не соответствуют сметной стоимости приобретения объекта за счет вычета накопленной амортизации из затрат на строительство;
- Сложность определения стоимости регенерации старых зданий и расчета образования отложений, а также величины износа;
- В дополнение к оценке земельного участка, на котором он расположен, разделение зданий и земли, размещенных на нем, очень проблематично или дорого;
- Общие вопросы оценки земли в России.
Доходный подход к оценке имущества заключается в определении текущей стоимости будущих доходов от аренды.
При таком подходе, основной предпосылкой для расчета стоимости недвижимости – это сдача имущества в аренду.
Основных этапов доходного подхода к оценке имущества::
- Расчет суммы различных доходов от оцениваемого объекта;
- Расчет фактического валового дохода;
- Расчет дохода (постоянного, переменного и резервного, связанного с предметом оценки);
- Определение ЧОДа - преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)
В настоящее время на рейтинговом рынке преобладает огромная конкуренция, так же по сравнению с предыдущими этапами развито высокое качество и более низкая стоимость услуг. Оценка требований к активам, отраженным в финансовой отчетности действующая по стандартам бух учета GAAP США или России; оценка производится для целей анкетирования, приватизации, страхования и др.[21, с. 65]
Опираясь на работу рейтинговой фирмы «Эксперт РА», услуги оказываемые риэлторами находятся в этапе застоя.
