Факторы развития рынка недвижимости в регионах России

Рынок недвижимости играет одну из наиболее важных ролей для любого развитого государства. Важной задачей для государства является контроль и анализ развития рынка недвижимости, поскольку именно недвижимость является ядром всей системы рыночных отношений. Как известно, для российской экономики характерно наличие резких региональных различий и высокая степень экономической неоднородности. Именно по этой причине при изучении рынка недвижимости России необходимо принимать во внимание каждый регион в отдельности и проводить детальный анализ факторов, оказывающих непосредственное влияние на уровень развития рынка недвижимости в соответствии с  региональными особенностями. А, как известно, в России насчитывается 83 региона, для каждого из которого характерен тот или иной тип функционирования экономики.

Актуальность выбранной темы заключается в том, что с каждым годом в операциях с недвижимостью участвует все большее число граждан, предприятий и организаций. И так как в России рынок недвижимости находится на стадии активного формирования, необходимо отслеживать этапы его развития и корректировать политику развития на начальной стадии во избежание  появления проблем.

На сегодняшний день, существует проблема неравномерного развития рынка недвижимости. В некоторых регионах России, в особенности в центральных, наблюдается процесс активной застройки новыми объектами недвижимости, а в других регионах процесс формирования рынка недвижимости находится в стадии застоя. В связи с этим, была поставлена цель данного исследования, которая заключается в проведении анализа региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России.

В данной работе для проведения анализа факторов развития рынка коммерческой недвижимости муниципального образования на материалах г. Костромы. Для достижения данной цели, в первую очередь, необходимо подтвердить высокую степень взаимосвязи различных факторов с уровнем развития рынка недвижимости в регионах.

Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

раскрыть сущность рынка  коммерческой недвижимости и его составляющих;

выделить ряд факторов, оказывающих влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости;

провести анализ рынка коммерческой недвижимости муниципального образования на материалах г. Костромы.

Объектом исследования является коммерческой недвижимости муниципального образования на материалах г. Костромы, а предметом – факторы развития рынка недвижимости в регионах России.

Глава 1. Теоретические аспекты рынка коммерческой недвижимости

1.1. Понятие рынка коммерческой недвижимости

Такой сегмент рынка, как коммерческая недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Различают первичный и вторичный рынок коммерческой недвижимости, которые влияют друг на друга. Под первым подразумевают систему сделок с объектами недвижимости, а под вторым - сделки с уже созданными объектами, уже находящимися в использовании.

Под первичным рынком принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.[1]

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости взаимосвязаны. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости.  На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. — СПб.: Питер, 2017. — 624 с.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости 1-е издание/А.Н. Асаул. – Питер. -2015. - 512 с.
3. Васькович Н., Гурова Е., Поляков К. Л. Регрессионная модель панельных данных с однофакторной случайной составляющей. // «Математические модели экономики». Сборник научных трудов, М. МИЭМ, 2012 г. – 266 с.
4. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) – СПб.: Издательство «Лань», 2013. – 480 с.
5. Колеников С. О. Прикладной эконометрический анализ в статистическом пакете Stata. Часть II. / # КЛ/2001/003. – М.: Российская экономическая школа, – 46 с. (Рус.)
6. Кущенко В.В.: Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. - М.: Норма, 2015
7. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб: Питер, 2018. с.33.
8. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учеб.пособие. – СПб.: Изд-во СПбГУ, 2019.
9. Марченко А.В.: Экономика и управление недвижимостью. - Ростов н/Д: Феникс, 2017
10. Новиков Б.Д. Рынок недвижимости в России. М.: Экзамен, 2019.
11. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2018,
12. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003:
    Р32 Стат. сб. / Госкомстат России. - М., 2016. - 898 с.
13. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012:
    Р32 Стат. сб. / Росстат. - М., 2018. - 990 с.
14. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов/Г.М. Стерник. – М.: «Экономика». -2019. – 601 с.
15. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. Спб., Изд-во СПбГТУ,2017
16. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб.пособие / пер. с англ. М.,2018.
17. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПбГТУ, 2016.
18. Федеральная служба государственной статистики. [сайт]. URL: http://www.gks.ru/
19. Britton, James A. (2013) “Price of property: jewelry box with double bottom”, Real Estate. Weekly information-analytical publication
20. Friedman Jack P., Ordway L. (1992) Income Property Appraisal and Analysis.–American Society of Appraisars,–Prentice Hall, New Jersey
21. Friedman Jack P., Harris Jack C., Lindeman J.B. (2003) Dictionary of Real Estate Terms.–Third Edition. Barron's Educational Series, Inc., New York
22. Miller, Daniel A. (2007) "How to Invest in Real Estate Syndicates. – Irwin, Homewood, Ill
23. Nelson, Grant S., and Dale A. Whitman (2006) “Real Estate Finance and Development”, West Publishing, St. Paul, Minn
24. Bureau of Economics, Energy and Business affairs. 2011 Investment Climate Statement – Russia. Report [website]. URL: http://www.state.gov/e/eb/rls/othr/ics/2011/157348.htm
25. Brunauer, W. et al., 2009. Additive Hedonic Regression Models with Spatial Scaling Factors: An Application for Rents in Vienna. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 41(4), pp.390–411. Available at: http://link.springer.com/10.1007/s11146-009-9177-z [Accessed December 8, 2013].