Введение
Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости земельных участков
1.1. Понятие, виды земельных участков как объектов оценки
1.2. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации
1.3. Подходы и методы к оценке рыночной стоимости земельных участков в современных условиях
Глава 2. Исследование деятельности по оценке земельных участков на примере АН «Этажи»
2.1. Социально-экономическая характеристика АН «Этажи»
2.2. Анализ механизма проведения оценки земельных участков в АН «Этажи»
Глава 3. Основные направления совершенствования деятельности АН «Этажи» в части оценки земельных участков
3.1. Основные недостатки деятельности по определению рыночной стоимости земельных участков в АН «Этажи»
3.2. Система рекомендаций по устранению выявленных недостатков деятельности АН «Этажи»
Заключение
Список источников
Приложения
В наше время одним из самых важных институтов рыночной экономики является оценка. По мере развития рыночных отношений в России ее роль росла и продолжает расти по сей день. Это подтверждает старую истину, что «все новое – это хорошо забытое старое».
Известно, что оценочная деятельность – это довольно новый для современной России вид деятельности, однако стоит заметить и то, что даже в царской России он был очень хорошо развит, а русская школа оценки была одной из самых прогрессивных в мире. Сейчас же, в современной России, оценочная деятельность переживает повторное становление после такого долгого перерыва, вызванного перестройкой российской экономики.
В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Сама профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, как было сказано ранее, не является новой для России и имеет свою историю. Необходимость работ по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли еще в 1861 году, когда было отменено крепостное право.
Оценочная деятельность – это деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них, проявляемых субъектами гражданских прав. Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений.
Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах.
Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества. Основная задача этого вида деятельности заключается в определении стоимости объекта имущественных прав путем использования различных методик и инструментов оценки.
У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге — оценке стоимости объектов и прав собственности.
Данная тема является очень актуальной, ведь независимая оценка недвижимости – это, на сегодняшний день, одна из неотъемлемых процедур в общей системе экономических отношений, поэтому, конечно, невозможно отрицать того, насколько эта тема актуальна в наше время и именно поэтому разобраться в ней нужно максимально досконально и тщательно.
Объектом выпускной квалификационной работы является общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Этажи» (далее – АН «Этажи»).
Предметом выпускной квалификационной работы является рыночная стоимость земельного участка.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование в области оценки земельных участков, а также поиск проблем и решение их на примере агентства недвижимости «Этажи».
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
- исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимого имущества;
- изучить социально-экономических характеристики предприятия;
- проанализировать механизм проведения оценки земельных участков на предприятии;
- выявить основные недостатки деятельности по определению рыночной стоимости земельных участков на предприятии и разработать рекомендации по их устранению.
Информационной базой для выпускной квалификационной работы являются такие нормативно-правовые акты как Конституция Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации Градостроительный Кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об оценочной деятельности», Федеральный Закон «О государственной регистрации недвижимости», Федеральные стандарты оценки, а также научные труды таких авторов, как Агеев А.И., Асаул А.Н., Варламов, А. А., Грязнова, А. Г., Жулькова, Ю.Н., Кацман В.Е. и другие. При подготовке курсовой работы были использованы такие сайты, как справочно-правовая система «Консультант плюс», справочно-правовая система «Гарант», информационно-справочная система «Кодекс», а также порталы «Библиотека оценщика», «Оценщики России», «Недвижимость в России» и официальный сайт агентства недвижимости «Этажи».
Методологической основой исследования является диалектический метод познания, анализ, а также метод сравнения.
Практической значимостью выпускной квалификационной работы является систематизирование теоретических знаний в области оценки, а также возможность реализации предложенных рекомендаций по оценке земельных участков в деятельности агентства недвижимости «Этажи».
Структурно выпускная квалификационная работа состоит из двух глав: в первой главе даются общие понятия оценочной деятельности, во второй главе производится исследование деятельности по оценке земельных участков на примере агентства недвижимости «Этажи».
Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости земельных участков
1.1. Понятие, виды земельных участков как объектов оценки
Право собственности на землю, начало которому положил Закон РСФСР “О земельной реформе” от 23 ноября 1990 г. и которое было закреплено Конституцией РФ, оказалось одной из наиболее сложных правовых конструкций для внедрения в российскую правовую деятельность.
Объектом права собственности на землю является земельный участок. Земельный кодекс РФ (ч. 2 ст. 6) предусматривает, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке [2].
В качестве объекта права собственности земельный участок, как недвижимое имущество, обладает признаками, установленными для объекта гражданского права:
- земельный участок как объект права собственности строго индивидуализирован. Он имеет границы, площадь и местоположение. Территориальные границы земельного участка могут изменяться, например, в результате сделок с землей. Все эти изменения должны быть внесены в кадастровую документацию [2];
- право собственности на земельный участок, как объект недвижимого имущества, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции [3];
- оборотоспособность – то есть земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен [2];
- земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами [3].
- если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения [2].
Разновидности, формы использования земельных участков рассмотрены в различных нормативно-правовых актах. Следует рассмотреть всевозможные их варианты.
Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации, по целевому назначению могут быть [3]:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
На рисунке 1 представлена структура земельного фонда Российской Федерации по категориям.
Рисунок 1. Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям
На рисунке 1 видно, что наибольшее пространство занимают земли лесного фонда, а наименьшее – земли особо охраняемых территорий объектов. В более развернутом виде со структурой земельного фонда Российской Федерации можно ознакомиться на рисунке 2.
Рисунок 2. Развернутая структура земельного фонда Российской Федерации
Необходимо ознакомиться с более подробной информацией, связанной с классификацией земель.
- Земли сельхозназначения – располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ. Такие земли могут существенно различаться по виду разрешенного использования [3].
Часть 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) [3]:
- крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
- хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
- некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
- казачьими обществами;
- опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций,
- образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
- общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
