ВВЕДЕНИЕ
- Теоретические основы оценки стоимости индивидуальных жилых объектов
1.1. Понятие, виды и классификация индивидуальных жилых зданий как объектов оценки
1.2. Нормативно – правовое регулирование оценочной деятельности в РФ
1.3. Характеристика подходов и методов к оценке рыночной стоимости объектов индивидуальной жилой недвижимости
1.4. Проблемы оценки рыночной стоимости объектов индивидуальной жилой недвижимости в современных условиях и пути их решения
- Исследование деятельности центра недвижимости «Авант-Альянс» в области оценки объектов индивидуальной жилой недвижимости
2.1. Социально – экономическая характеристика центра недвижимости «Авант-Альянс»
2.2. Анализ порядка определения рыночной стоимости объектов индивидуальной жилой недвижимости в центре недвижимости «Авант-Альянс»
2.3. Определение стоимости объекта индивидуальной жилой недвижимости доходным, затратным и сравнительным подходом
- Основные направления совершенствования деятельности центра недвижимости «Авант-Альянс»
3.1. Основные недостатки деятельности центра недвижимости «Авант-Альянс» в части определения рыночной стоимости объекта индивидуальной жилой недвижимости
3.2. Система рекомендаций по устранению выявленных недостатков деятельности центра недвижимости «Авант-Альянс»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.
В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.
Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В Российской Федерации в зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Оценка объектов недвижимости основывается на определенном наборе оценочных принципов, разработанных профессиональными оценщиками.
Независимая оценка индивидуального жилого дома является распространенной услугой в области оценки. Оценка индивидуального жилого дома предполагает определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости – земельного участка с расположенным строением жилого дома. Для объективного понимания характеристик, а также выполнения оценки индивидуального жилого дома в соответствии с действующим законодательством в области оценки, необходимо проведение его осмотра. Осмотр индивидуального жилого дома позволяет Оценщику установить его фактические эксплуатационные и экономические характеристики.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Объект выпускной квалификационной работы – центр недвижимости «Авант-Альянс».
Предмет выпускной квалификационной работы – рыночная стоимость индивидуального жилого дома.
Цель выпускной квалификационной работы – проанализировать деятельность центра недвижимости «Авант-Альянс» в области оценки объектов индивидуальной жилой недвижимости, выявить основные недостатки и разработать систему рекомендаций по их устранению.
Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи выпускной квалификационной работы:
- рассмотреть теоретические основы оценки стоимости индивидуальных жилых объектов;
- дать социально – экономическую характеристику центра недвижимости «Авант-Альянс»;
- провести анализ порядка определения рыночной стоимости объектов индивидуальной жилой недвижимости в центре недвижимости «Авант-Альянс»;
- выявить основные недостатки деятельности центра недвижимости «Авант-Альянс» в части определения рыночной стоимости объекта индивидуальной жилой недвижимости;
- разработать систему рекомендаций по устранению выявленных недостатков деятельности центра недвижимости «Авант-Альянс».
Информационная база выпускной квалификационной работы включает нормативно-правовые акты, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон об оценке, научные труды таких авторов, как Касьяненко Т.Г., Варламов А.А., Шевчук Д.А. и так далее, а также Интернет-ресурсы.
Методологическую основу работы составляют совокупность научных приемов и методов исследования, выявление недостатков и разработка рекомендаций, исследование и углубление в тему квалификационной работы, также был проведен теоретический анализ.
Практическая значимость исследования заключается в анализе деятельности центра недвижимости «Авант-Альянс» в области оценки объектов индивидуальной жилой недвижимости, также выявлении основных недостатков и разработки эффективной системы рекомендаций по их устранению.
Научная новизна исследования состоит в том, что в работе впервые был проведен анализ центра недвижимости «Авант-Альянс» в области оценки объектов индивидуальной жилой недвижимости.
Структура работы состоит из трех глав. В первой главе изучены теоретические основы оценочной деятельности, а во второй было проведено исследование деятельности центра недвижимости «Авант-Альянс» в области оценки объектов индивидуальной жилой недвижимости и проведена оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома. В третей главе выявлены основные недостатки деятельности центра недвижимости «Авант-Альянс» в части оцени объектов жилой недвижимости и предложены рекомендации для совершенствования деятельности.
1. Теоретические основы оценки стоимости индивидуальных жилых объектов
1.1 Понятие, виды и классификация индивидуальных жилых зданий как объектов оценки
Понятие «индивидуальный жилой дом» – это понятие, которое само по себе в Градостроительном кодексе не фигурирует. В законе использован другой термин: «объект индивидуального жилищного строительства», тем не менее, при введении этого термина в кодекс понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» приравняли друг к другу, во всех нормах права они являются идентичными [4].
Индивидуальный жилой дом — это отдельно стоящее здание, количество надземных этажей – не более 3-х, высота не более 20 метров, состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, эти комнаты и помещения предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенных для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Приведенное выше понятие позволяет раскрыть сущность процесса создания индивидуального жилого дома, что в свою очередь, позволяет охарактеризовать правовой режим такой деятельности и выделить ее признаки. Буквальное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что на законодательном уровне закреплены всего три признака строительства индивидуального жилого дома: обособленность, этажность и назначение [11, с. 239].
Первый признак, обособленность индивидуального жилого дома. Данный критерий дает характеристику дома как отдельно стоящей постройки. Это одно из отличий индивидуального жилого дома с одной стороны, от домов, блокированных (квартиры расположены блоками), с другой стороны – от квартир многоуровневых в домах многоквартирных. Индивидуальный жилой дом имеет отличия следующего типа: все несущие конструкции предназначены только для него и являются личной собственностью конкретного здания; он стоит на своем собственном фундаменте и имеет стены, предназначенные только для него.
Второй признак, этажность. Этот фактор определения индивидуального жилого дома, наверное, самый спорный. Он всегда вызывал столько разных мнений, что к единому определению склониться трудно. Статус «индивидуального жилого дома» дом получает, только если в нем не более трех этажей. Сразу стоит уяснить, что в эти три этажа входят и цокольный этаж, и мансардный. Количество этажей в индивидуальном жилом доме определяется по количеству этажей, которые находятся над землей. Цокольный этаж является надземным, и, если верх его перекрытия расположен выше отметки земли по плану не менее чем на 2 метра, обязательно учитывается при определении количества этажей дома.
Таким образом, если застройщик построит дом двухэтажный, но с мансардой и цокольным этажом, дом будет считаться четырехэтажным. Его нельзя будет причислить к индивидуальному жилому дому. Тем самым владелец дома нарушает прописанные правила о прямом назначении земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства.
Третий, это назначение. Отличие индивидуального жилого дома от других в том, что он является жилым домом, да еще и индивидуальным. Имеется в виду то, что в нем живет только одна семья. Согласно Жилищному кодексу дому присваивается назначение жилого, если в здании есть жилые и дополнительные помещения, имеющие функцию вспомогательных. Все эти помещения предназначаются для удовлетворения бытовых или других потребностей, которые имеют непосредственную связь с проживанием только в этом доме.
На рисунке 1 показаны признаки, которые должны быть учтены в строительстве жилого дома [11, с. 240].
Рисунок 1 – Признаки строительства индивидуального жилого дома
В зависимости от количества квартир, индивидуальные жилые дома классифицируются на три основных группы (рис.1).
К первой группе относятся одноквартирные дома, ко второй группе — двухквартирные дома и к третьей группе — многоквартирные дома с количеством квартир от трех и более.
По объемно-планировочной структуре жилых домов подразделяются на следующие типы [21, с. 256]:
- жилые дома усадебного типа (одноквартирные, двухквартирные);
- многоквартирные жилые дома (секционные, блокированные, галерейные, коридорные).
В таблице 1 представлены виды многоквартирных жилых домов и их классификация.
Таблица 1 – Виды многоквартирных жилых домой и их классификация
|
Вид
|
Классификация
|
|
Секционные
|
Здания, состоящие из нескольких однотипных по структуре планировки блок-секций, различающихся по этажности, протяженности и конфигурации.
|
|
Блокированные
|
Тип малоэтажной жилой застройки, при котором расположенные в ряд однотипные жилые дома блокируются друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких домов имеет отдельный вход, небольшой палисадник и, иногда, гараж.
|
|
Галерейные
|
Тип многоэтажного жилого дома, в котором доступ в квартиры осуществляется с открытых галерей с одной стороны здания.
|
|
Коридорные
|
Коридоры, вдоль которых располагают жилые комнаты.
|
Жилой дом – это единое неделимое на отдельные объекты здание, предназначенное для проживания одной семьи. Планировки в домах могут быть совершенно разнообразные и некоторые имеют огромное отличие друг от друга.
