Введение
1 Теоретические основы определения рыночной стоимости квартиры
1.1 Рыночная стоимость квартиры и методы ее расчета: понятие и сущность
1.2 Содержание методов расчета рыночной стоимости квартиры
2 Анализ факторов и условий, влияющих на стоимость квартиры
2.1 Оценка показателей социально-экономического развития Свердловской области и г. Екатеринбург
2.2 Анализ рынка недвижимости Свердловской области и г. Екатеринбург
3 Оценка рыночной стоимости квартиры
3.1 Характеристика объекта оценки
3.2 Расчет рыночной стоимости квартиры
Заключение
Список использованных источников
Приложения
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценка стоимости квартиры – упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.
Рыночная стоимость квартиры является величиной непостоянной, зависимой от многих факторов. В связи с этим при каждом юридическом действии (купле-продажа, предоставление в залог, деление имущества и пр.) с квартирой возникает потребность в расчете достоверной и актуальной стоимости в сжатые сроки.
Из выше сказанного можно сделать вывод, что актуальность выбранной темы исследования обусловливается рядом обстоятельств:
- во-первых, периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики;
- во-вторых, для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.
Цель выпускной квалификационной работы – изучить и применить на практике методы расчета рыночной стоимости квартиры.
Задачи выпускной квалификационной работы:
- рассмотреть теоретические основы организации методов расчета рыночной стоимости квартиры;
- проанализировать факторы, влияющие на рыночную стоимость квартиры;
- использовать методы расчета для определения рыночной стоимости квартиры.
Объект исследования – двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Родонитовая, д.4а, кв. 55.
Предмет – факторы, методы, и результаты оценки рыночной стоимости квартиры.
Значимость работы состоит в возможности использования результатов проведенного исследования в применении в практической деятельности специалистами, в ходе расчета рыночной стоимости квартиры.
Методология и методы исследования. С целью выполнения расчета рыночной стоимости квартиры были применены различные методы сводки, сравнения, группировки, анализа, табличные и графические методы визуализации полученных сведений.
Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложений.
Содержание работы изложено на 86 страницах машинописного текста, и включает 20 рисунков, 25 таблиц. Список использованных источников состоит из 50 наименований.
1 Теоретические основы определения рыночной стоимости квартиры
1.1 рыночная стоимость квартиры и методы ее расчета: понятие и сущность
Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью.
Недвижимость (недвижимые вещи) — это (по гражданскому законодательству Российской Федерации) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения[2]. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.
Жилой недвижимостью является жилое помещение. Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
К жилым помещениям относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
В «Жилищном кодексе Российской Федерации» можно встретить следующие определения данных понятий:
- жилой дом - это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
- квартира - обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
- комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Основным предназначением жилой недвижимости является проживание граждан на ее территории. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
Стоимость жилой недвижимости – это вероятная сумма в (денежном выражении) купли-продажи объекта недвижимости на рынке.
При осуществлении оценки квартиры используются следующие виды стоимости:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
–платеж за объект оценки выражен в денежной форме [4].
Рыночную стоимость квартиры определяют оценщики при проведении экспертной оценки. Для проведения сделки купле-продажи квартиры по наиболее оптимальным для всех сторон условиям зачастую пред выставлением объекта на продажу проводят оценку его рыночной стоимости.
Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки».
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций [4].
Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества [4].
При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [6].
Оценка объекта жилой недвижимости – это расчетная или экспертная стоимость объекта жилой недвижимости или какого-либо вещного интереса в нем, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.
Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости [4].
Основными нормативно-правовыми актами оценочной деятельности являются:
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.;
- Основные стандарты оценочной деятельности:
- Федеральный Стандарт Оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) от 20 июля 2007 года;
- Федеральный Стандарт Оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСЛ № 2) от 20 июля 2007 года;
- Федеральный Стандарт Оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) от 24 августа 2007 г.;
- Федеральный Стандарт Оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости» (ФСО № 3) от 22 октября 2010 г.
- Федеральный Стандарт Оценки № 7 «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) от 25 сентября 2014 г.
При проведении оценки используют сравнительный, доходный и затратный подходы.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:
- метод прямого сравнительного анализа продаж(анализ фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов);
