Актуальность данной темы обусловлена тем, что недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы. Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в тот момент, когда спрос намного опережал предложение, а, следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а 7 покупатель стал более требователен. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару. Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.
Объектом оценки является офисное здание непроизводственной сферы, расположенное в городе Екатеринбург, улица Шувакшиская 2б, Свердловская обл.
Предмет работы – процесс оценки недвижимого имущества.
Цель работы – оценка рыночной стоимости недвижимости. Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить понятие недвижимости, ее стоимость и виды;
- принцип оценки недвижимости;
- рассмотреть подход к оценке недвижимости;
- провести оценку доходным методом;
- провести оценку затратным методом;
- провести оценку сравнительным методом;
- провести согласование результатов оценки.
- ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
1. ПОНЯТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ЕГО СТОИМОСТЬ И ВИДЫ
Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена. Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Рынок недвижимости – это совокупность участников и сделок, совершаемых между ними на рынке. Различают первичный и вторичный рынок недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем». «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость. «Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом». Каждый конкретный рынок недвижимости: земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Существующие классификации рынка недвижимости, представлены в ПРИЛОЖЕНИИ А.
Национальный (отечественный) рынок недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью. С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.
Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок.
Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, не однотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи, с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.
Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможны только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, неопределенность в цене будет гораздо больше, чем на других рынках. Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения.
Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственников объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) относительно друг друга. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10…15 % преодолима, то, когда она достигает 50 %, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится.
Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1–1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в три основные группы:
- стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
- стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости;
- специальные виды стоимости.
Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.
Первая группа – стоимость в обмене – характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.
А.Д. Мурзин. - М.: Феникс. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент /, 2016. - 384 c.
В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. – М. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости, Высшая школа, 2015. - 432 c.
И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев, Введение в экономику недвижимости : учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению "Экономика 2-е изд., перераб. и доп. - Москва : КноРус, 2016
И.Х. Наназашвили, В.А. / Оценка недвижимости
Коллектив авторов. – М. Оценка недвижимых имуществ Черниговской губернии /.: Книга по Требованию, 2017. - 216 c
Комаров, С. И. Оценка объектов недвижимости. Учебник, Инфра-М, 2018
Л. Н. Тепман, В. А. Артамонов. Оценка недвижимости : учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления – 3 - е изд., перераб. и доп. - Москва : ЮНИТИ-ДАНА, 2015
Лейфер, Лев Методы и модели оценки недвижимости LAP Lambert Academic Publishing, 2017. - 104 c.
Литовченко. - М.: Архитектура-С, 2015. - 200 c
М.: КноРус. Основы оценки стоимости имущества. -, 2015. - 272 c.
М.А. Федотова. - М.: КноРус / Оценка недвижимости(бакалавриат), 2018.
Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости (для бакалавров) 125 c.
Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: Учебное пособие, КноРус, 2017. - 304 c.
Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2016. - 560 c.
С.В. Гриненко "Экономика недвижимости"
Слюсаренко, В. А. Определение стоимости недвижимого имущества.
Т. Г. Касьяненко, Оценка недвижимости: учебник/ Т. Г. Касьяненко - Москва : Проспект, 2017
Учебник / В.А. Слюсаренко. - М.: Academia, 2018. - 288 c.
Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (Income Property appraisal and analysis) / Фридман, Одруэй Джек; , Николас. - М.: Дело, 2016. - 480 c.
Фрэнк Ч. Эванс, Дэвид М. Бишоп. - М.: Альпина Паблишер Оценка компаний при слияниях и поглощениях. Создание стоимости в частных компаниях, 2016. - 334 c.
Хаббард, Дуглас Как измерить все, что угодно. Оценка стоимости нематериального в бизнесе. Олимп-Бизнес, 2015. - 298 c.
Шелдон Натенберг. - М.: Альпина Паблишер Волатильность и оценка стоимости. Стратегии и методы опционной торговли /, 2016. - 546 c.
