В современной, рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже недвижимого имущества, жилых квартир, а также долей в них. Недвижимое имущество на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений.
Каждый из нас ставит перед собой цель приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки недвижимости, а также организация методов расчета рыночной стоимости квартиры.
Актуальность выбранной нами темы заключается в том, что оценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при купле-продаже бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку продаваемой недвижимости. Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника или оценщика - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо изучать и совершенствовать методы расчета рыночной стоимости квартиры.
Целью выпускной квалификационной работы является подробное изучение, практическое применение, и внесение предложений по совершенствованию содержания и организации методов расчета рыночной стоимости квартиры.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
Исследовать теоретические основы изучения содержания и организации методов расчета рыночной стоимости квартиры.
Применить разобранные методы расчета рыночной стоимости организация методов расчета рыночной стоимости квартиры.
Рассмотреть и проанализировать проблемы использования методов расчета рыночной стоимости квартиры в РФ, а также разработать предложения по решению данных проблем.
Объект исследования является квартира, расположенная по адресу г. Екатеринбург, ул. Гастелло 25
Предмет методы оценки рыночной стоимости квартиры.
Структурно выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
В первой главе работы рассмотрены теоретические основы изучения содержания и организации методов расчета рыночной стоимости квартиры.
Во второй главе произведены расчеты рассмотренными методами расчета рыночной стоимости квартиры.
В третьей главе рассмотрены проблемы и приведены рекомендации для их решения, а также развития методов расчета рыночной стоимости квартиры.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 62 страницах машинописного текста, и включает 14 рисунков, 24 таблицы. Список использованных источников состоит из 30 наименований.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЗУЧЕНИЯ СОДЕРЖАНИЯ И ОРГАНИЗАЦИИ МЕТОДОВ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ
1.1 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ
В данной главе мы подробно изучаем понятие и сущность методов расчета рыночной стоимости квартиры. Согласно ст.130 ГК РФ К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительствах [1].
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-место), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Перечень объектов недвижимости:
- единый недвижимый комплекс;
- машино-место;
- объекты незавершенного строительства;
- сооружения;
- участки недр;
- здания;
- земельные участки;
Согласно статье 133.1 ГК РФ Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах[1].
Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении[2].
Объекты незавершенного строительства-здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений[1].
Сооружения-результат строительства представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и(или) подземную части, состоящие из несущих, а в отдельных случаях и огражденная строительной конструкцией и предназначена для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей и грузов[1].
Участки недр(недра)-часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии ниже земной поверхности и дна водоемов, простирающейся до глубин доступных для изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие объекты[1].
Здания-результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую наземную и(или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенные для проживания и(или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных[1].
Земельный участок-часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1].
4 вида стоимости [15]:
- рыночная стоимость-наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;
- инвестиционная стоимость– это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей;
- ликвидационная стоимость– это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях – период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной;
- кадастровая стоимость– это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут;
Рыночная стоимость квартиры — это та цена, за которую покупатель способен приобрести имущество в рыночных (конкурентных) условиях. На рыночную цену влияет множество различных факторов, которые необходимо учитывать.
Для того чтобы реализовать квартиру в первую очередь необходимо знать ее реальную (рыночную) стоимость. Как известно, кадастровая стоимость, по которой уплачивается налог, зачастую не отражает реальной цены жилища. Поэтому произвести оценку цены необходимо иными способами. Таковых у собственника недвижимости имеется несколько:
- самостоятельная оценка;
- оценка риелтора;
- оценка независимого оценщика;
Первый из указанных вариантов предполагает минимум денежных затрат, однако максимум собственных усилий лица, желающего определить стоимость имущества. Два оставшихся варианта означают некоторые финансовые затраты, так как услуги риелтора и оценщика не являются бесплатными. Современный рынок купли-продажи недвижимости в большей его части занимают риелторы, то есть при продаже или покупке такого имущества граждане зачастую обращаются именно к ним.
- МЕТОДЫ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ: ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ
В данном разделе мы подробно изучаем понятие и содержание методов расчеты рыночной стоимости квартиры. Оценка осуществляется определенным методом, исходя из наиболее подходящего подхода. Существует множество методов, но они все объединены тремя подходами.
Существующие подходы: доходный, сравнительный и затратный.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Определения подходов закреплены в ФСО N 1 [3].
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки [15].
При применении данного подхода необходимо учитывать следующие условия:
- Оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода;
- Величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;
- Риск, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить[7];
Стоит отметить, что этот подход является единственным, который оценивает перспективу развития объекта оценки. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация доходов.
