Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество»

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Хорошо известно, что недвижимое имущество считается базой, без которой нереально существование ни 1-го развитого общества и страны. Рассмотрим всевозможные трактовки понятия «недвижимое имущество».

Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, также зданий и сооружений на ней.

Недвижимое имущество – это настоящая земляная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или же прикрепленное к земле.

Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, здания, заводы, фабрики, лавки, всякие постройки и пустующие дворовые места, и еще железные дороги.

Во всех приведенных определениях идет речь о земле и всем, что неразрывно с ней соединено. Но нужно будет уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью опрнеделчяют материальный объект, созданный природой (земельный участок) или же руками человека (здания постройки, сооружения), другими словами принимают во внимание физическую сущность объекта собственности.

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше характеризуют правовые отношения, чем определяют физический объект, который нужно будет называть как «объект недвижимости».

Оценка недвижимости - наука прикладного финансового анализа, цель которого содержится в выявлении более действенного с финансовой позиции применения объекта, в исследовании спроса и предложения на подходящем рынке, и еще в исследованию модели оценки объекта, которая прогнозировала бы более вероятную стоимость его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной цены имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее потенциального значения цены.

Одним из основных преимуществ при реализации недвижимости, считается правильно определенная цена на нее. Задача владельца – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую требуют за аналогичную. Для этого нужно будет оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика фактически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень существенна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима в тех случаях, когда принимается решение вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или же выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и в следствии этого выполняется специалистом, имеющим соответствующую лицензию.

Значение оценки состоит в том, чтобы продемонстрировать реальную стоимость объекта. Так как стоимость объектов недвижимости может увеличится либо упасть в зависимости от всевозможных условий и событий рынка.

Законодательство РФ регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. В следствии этого правильная оценка объектов недвижимости, также оценка земли, является актуальной проблемой.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного убытка их назначению нереально, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и постройки. К недвижимости помимо прочего относятся подлежащие Гос регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Цели оценки - самые разнообразные:

• вступление в наследство (квартиры),
• оценка недвижимости под залог кредитования,
• для определения стоимости при страховании объектов,
• для внесения недвижимости в уставной капитал.

Содержание стандартного отчета по оценке недвижимости в большинстве случаев включает несколько неизменных разделов: описание объекта оценки и прав на него, тест и выводы оценщика что касается его лучшего и более действенного использования; анализ рынка недвижимости; описание использующихся методик оценки; расчет цены с внедрением разных подходов либо обоснование от использования того или же другого подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой цены объекта.

До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и всевозможных строений ведется страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро тех. инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее подъему, что она просто не отображает реальной цены этого имущества. Особенно сильно дисбаланс имеет место быть при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно трудоемко, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой фирмы затруднительно, т.к. для этого необходимо владеть достаточными экономическими ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или же оперативного управления объектов недвижимости, случается достаточно трудно оплатить незамедлительно стоимость страховки (страховую премию), объем которой находится в зависимости от цены объектов недвижимости. Исследование иностранного опыта оценки стоимости объектов недвижимости демонстрирует, что более близка к реальной — цена, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики применяют 3 метода:

1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);

2) доходный метод, или метод капитализации доходов;

3) затратный метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на некой методологии, имеет конкретные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной цены играет актуальную роль в наше время. Недвижимость заняла одно из существенных мест в жизни человека, как место проживания, так и инвестиция капитала. Люди, лишенные личного жилья, устремляются его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, хочет проживать в более комфортных условиях, и приобретает более элитное и современное жилье. Так как рынок жилья на данный момент чрезвычайно развит, тогда без оценки и стоимости недвижимости нереально осуществить фактически ни одной операции.

Используемая терминология в процессе оценки

Оценка имущества — определение цены имущества согласно с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке.

Оценщик имущества — лицо, владеющее подготовкой, навыком и квалификацией для оценки имущества.

Процедура оценки — совокупность способов, которые обеспечивают процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов цены имущества и оформления результатов оценки.

Дата оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка.

Отчет об оценке – документ, имеющий объяснение мнения оценщика о стоимости имущества.

База оценки —вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой торговец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его реализовывать, согласен бы был его реализовать, а клиент, имеющий полную информацию о цены имущества и вовсе не обязанный его приобрести, согласен бы был его приобрести

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма расходов в рыночных тарифах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма расходов на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных тарифах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход — совокупность способов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении расходов, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом износа.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.

Доходный подход — совокупность способов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении прогнозируемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки — прием расчета стоимости объекта оценки в масштабах одного из подходов к оценке.

Износ имущества — понижение цены имущества под действием всевозможных причин.

Физический износ — износ имущества, связанный со понижением его работоспособности в результате, как природного физического старения, так и воздействия наружных не очень благоприятных факторов.

Функциональный износ — износ имущества в следствии несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ — износ имущества в следствии изменения внешней экономической ситуации.

Объект сравнения имущества — аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета цены имущества.

Скорректированная цена имущества — цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Метод дисконтирования валютных потоков —оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих валютных потоках в зависимости от степени риска, связанного с внедрением имущества.

Итоговая величина цены объекта оценки — значение цены объекта оценки, приобретенная как результат обоснованного оценщиком обобщения эффектов расчетов цены объекта оценки при применении разных подходов к оценке и способов оценки.

Процесс оценки — это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов, основанная на общепризнанных способах и подходах к оценке.

Нормативные документы

1        Закон «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.

2        Закон «О плате за землю» №1738-1 от 11 октября 1991 г. в редакции от 24.07.2002.

3        Международный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств». – Интернет: www.appraiser.ru

4        Методические рекомендации по определению стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.

5        Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.

6        Постановление Совмина СССР от 22.10.1990г №1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

7        Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519.

Специальная литература

8        Индексы цен в строительстве. Региональный информационный бюллетень №2 (46). – Н. Новгород: Региональный центр по ценообразованию в строительстве КО-ИНВЕСТ, 2002. – 50 с.

9        Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве. Выпуск №3. – М.: Государственный комитет по землеустройству., 1999 – 89 с.

10      Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 512 с.: ил.

11      Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры. – М.: Стройиздат, 1990.– 32 с.

12      Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. – М.: Прейскурант, 1988. – 72 с.

13      Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС./Республиканское управление технической инвентаризации – М.,1995 – 90 с.

14      Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений машиностроительной промышленности для переоценки основных фондов. – М.: Издательство «Машиностроение», 1970. - 48 с.