Особенности правового развития рынка недвижимости

Недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

С изменениями в экономическом строе России, с возрождением частной (негосударственной) собственности в качестве основы производственно-хозяйственной системы страны, понятие недвижимое имущество приобретает уже значение реального, а не просто некоего абстрактного экономико-правового термина. Отношение к недвижимому имуществу становится фактором, существенно влияющим на экономическое благосостояние людей, а сама недвижимость все больше вовлекается в рыночный оборот.

Со сделками с недвижимостью хотя бы раз в жизни встречается каждый человек, поэтому особо актуально в настоящее нестабильное для российской экономики время изучение особенностей правового развития рынка недвижимости.

Цель курсовой работы состоит в изучении особенностей правового развития рынка недвижимости.

Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Дать определение недвижимости и рынку недвижимости;
2. Определить правовую основу развития рынка недвижимости;
3. Изучить состояние рынка недвижимости в России;
4. Определить сущность государственного регулирования рынка недвижимости;
5. Определить проблемы правового развития рынка недвижимости;
6. Обозначить основные пути решения выявленных проблем.

Объектом исследования выступает рынок недвижимости России.

Предметом выступает правовое развитие рынка недвижимости в России.

Методологическую основу составляют такие методы как метод анализа, статистический, обобщения, формально-юридический и другие.

Теоретическая значимость работы состоит в выводах, сформулированных в процессе ее написания.

Практическая значимость состоит в возможности применения выводо на практике.

По своей структуре работа состоит из введения, трех глав, разделенных на пункты, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Теоретические основы рынка недвижимости

1.1 Сущность рынка недвижимости

Недвижимость является финансовым активом, операции с кото­рым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секто­ров финансового рынка. Кроме того, это особая финансовая катего­рия, которая является формой вложения капитала.

Современное понятие недвижимости или недвижимого имуще­ства получило значительное развитие. Согласно Гражданскому ко­дексу РФ к недвижимости принадлежат земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с зем­лей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно[1].

Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленны­ми как физическими характеристиками объекта недвижимости, так и социальной формой её использования.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты[2].

Основным (первичным) правом, определяющим все остальные (вторичные) права, которое для каждого предмета недвижимости должно существовать в обязательном порядке, является право соб­ственности на предмет недвижимости.

В России право собственника на недвижимость ограничено: недра принадлежат государству полностью (собственник имеет право использовать только общераспространенные полезные ископаемые, например, глина, песок и т. п.), а воздушное пространство имеет об­щественный характер и так же принадлежит государству.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которую передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает передачу прав на недвижимость от одного лица к другому, эксплуатацию объектов недвижимости, создание объектов недвижимости, установление равновесных цен на объекты недвижимости[3].

К специфическим особенностям рынка недвижимости относятся:

- несбалансированность спроса и предложения в краткосрочном периоде;

- относительная закрытость (недостаточная информационная обеспеченность);

- преимущественно олигополистический характер рынка;

- значительная доля государства как участника и регулятора данного рынка.

В российской экономике рынок недвижимости выполняет следующие функции:

- соединяет покупателей и продавцов, благодаря чему происходит переход полных и частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому;

- создаёт условия для свободного формирования цен на объекты и услуги;

- перераспределяет инвестиционные потоки между конкурирующими видами объектов недвижимости, между конкурирующими способами использования земель;

- эффективно решает задачи, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. По своей структуре он многогранен. В зависимости от потребностей его можно классифицировать по различным параметрам.

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

1. рынок земли (земельных участков);
2. рынок жилья;
3. рынок нежилых помещений;
4. рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, т.к. опирается на собственную законодательную и нормативную базу. Жилье, в свою очередь, делится на городское и загородное, а нежилые помещения - на офисные, торговые, производственные, складские и т.д. Городское жилье далее дробится по формам собственности на приватизированное, муниципальное, ведомственное, находящееся в собственности граждан. Рынок земли делится на рынок сельскохозяйственной земли и земли несельскохозяйственного назначения.

По цене рынок имеет следующую структуру:

1. рынок дорогой недвижимости;
2. массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По качеству:

1. элитное жилье или офисные помещения;
2. объекты недвижимости среднего качества.

По инвестиционной мотивации:

1. рынок приносящей доход недвижимости;
2. рынок недвижимости с потенциалом прироста стоимости;
3. рынок объектов налогового укрытия.

По критерию использования рынок недвижимости бывает первичный и вторичный.

1. Василенко И. А. Государственное и муниципальное управление; Юрайт - Москва, 2013.
2. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т.: Владимир, 2011.
3. Игнатов В. Г. Государственное и муниципальное управление в России; МарТ, Феникс - Москва, 2010.
4. Кабанова И.Е. Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография / под общ. ред. М.А. Егоровой. М.: Юстицинформ, 2013.
5. Калашникова Н.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Н.Ю. Калашникова. - Архангельск: Изд-во Северного (Арктического) федерального университета, 2014.
6. Рахман И. А. «Развитие рынка недвижимости в России». - М.: Экономика, 2011.
7. Соловьев М.М. «Оценочная деятельность (оценка недвижимости)». Учебное пособие. 4-е изд. - М.: ГУ ВШЭ, 2013.
8. Савельева Е.А. экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие/ Е.А. Савельева. – М.: Вузовский учебник, НИЦ ИНФРА-М, 2013.
9. Савилов М.Г. Некоторые проблемы развития рынка земли в России // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 38 - 40.
10. Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая. – 2-е изд., перераб. и доп.– М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2013.
11. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости.- СПб.:СПбГИТМО, 2010.
12. Чернышев А.И. Проблемы государственного регулирования рынка недвижимости в России // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 7 - 10.
13. Шеметова Н.Ю. Недвижимость: особенности правового режима // Право и экономика. 2014. N 5. С. 38 - 43
14. Экономика недвижимости. Учебное пособие /Максимова Е.В., Шуркалин А.К. Борейко А.А. и др. Под ред. доц. Максимовой Е.В. - М.: РГУ нефти и газа, 2010.