Оценка рыночной стоимости жилого помещения

Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Предметом исследования данной работы являются экономические отношения, складывающиеся по поводу оценки рыночной стоимости недвижимости.

Цель отчета – определить рыночную стоимость жилого помещения.

Цель предполагает решение ряда задач:

1. Рассмотрение понятия недвижимости и его видов.
2. Анализ основных видов стоимости, используемых в оценке недвижимого имущества.
3. Определение основных принципов оценки недвижимого имущества.
4. Определение основных принципов оценки недвижимого имущества.
5. Анализ информационного обеспечения оценки недвижимости.
6. Рассмотрение правовых основ оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.
7. Рассмотрение основных подходов, используемых при оценке недвижимости
8. Расчет рыночной стоимости объекта оценки - жилого помещения.

Теоретико-методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных авторов, таких как Ковалев А.П., Кружин А.Б., Балабанов И.Т., Грязнова А.Г., Тарасевич Е.И.  по проблеме оценке недвижимости, а также публикации в периодических изданиях российских авторов по данной проблематике.

В ходе исследования были применены методы сравнения и анализа. Оценка стоимости объекта работы была проведена с применением доходного, затратного и сравнительного подходов. Также было проведено согласование полученных результатов.

Информационной базой исследования являются данные полученные от собственника жилого помещения.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

1 Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества

1.1 Понятие недвижимого имущества и его виды

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

Ковалев А.П. определяет недвижимость, как любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней [29, с.35].

Кружин А.Б. считает, что имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [32, с.10].

По мнению Грязновой А.Г. недвижимость или недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле [22, с.20].

Балабанов И.Т. считает, что недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги [5, с.15].

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно [2, с.135].

К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости [12, с.23].

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Полный сборник кодексов РФ. – М.: Информэкспо, 2006. – 880 с.
2. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ // Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2005. – 488 с.
3. Артеменков И.Л., Попов Г.В. Оценка недвижимости. – Ч. 1. – 3.-е изд. – М.: АО РОО, 2006. – 67 с.
4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 216 с.
5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. –СПб.: Питер, 2008. – 208 с.
6. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 306 с.
7. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ., М. Интерэксперт, 2008. - 270
8. Бойко Т. Недвижимость : парадоксы закона и логика права // ж-л «ЭКО» - 2006 - № 9 – С.5 - 7
9. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости // Российский экономический журнал – 2006 - № 5-6 – С.124-126
10. Витрянский В. Купля – продажа// Хозяйство и право – 2006 - №1. –С.17-18
11. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды// Хозяйство и право- 2006 - №3 – С.154-156
12. Газман В. Гарантии для участников лизинговых операций // Хозяйство и право – 2005 - №11 – С.34-36
13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости, Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2006. – 516 с.
14. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. – М.: МЭГУ, 2006. – 196 с.
15. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. – 2006 - №1 – С.56-57
16. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о», 2006. – 836 с.
17. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика – 2008 – 6- 7. С.23-28
18. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2007. – 208 с.
19. Грибоевский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2007. – 325 с.
20. Григорьев В.В., Федотова М. А. Оценка предприятия. – М.: Инфра-М, 2006. – 248 с.
21. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, Н-ск, НГАСУ, 2008. – 264 с.
22. Законодательные основы риэлтерской деятельности. – М.: Менеджер, 2006. – 135 с.
23. Золотарев И.И., Щербаков А.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. Н-ск:НГАС, 2006. – 268 с.
24. Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях // Н-ск: СГГА, 2006. – 154 с.
25. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. – М.: Книга-сервис, 2005. – 176 с.
26. Калачева С.Л. Операции с недвижимостью. – М.: Приор, 2007. - 194 с.
27. Ковалев А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. – М.: Финстатинформ, 2005. – 80 с.
28. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: РДЛ, 2006. – 146 с.
29. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М., 2007. – 196 с.
30. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2008. – 48 с.
31. Кузьмин В. Предвыборный рынок // Эксперт – 2009- №23 – С.15 - 16
32. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состав и тенденция развития, Учебное пособие , М. 2006. – 112 с.
33. Купчина Л.А. Оценка недвижимости, сдаваемой в аренду // Бух. учет. – М., 2007. - № 9 – С.11-13
34. Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // ж-л «Бизнес» - 2006 - №11 – С.118-119
35. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер ; М. 2006. – 152 с.
36. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета – 2005 - № 4 – С.11-13
37. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере //Хозяйство и право - 2007 - № 3 – С.8-12
38. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. – СПБ.: Питер, 2008. – 416 с.
39. Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика – 2008 - №10. – С. 114-116
40. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Д.К. Эккерта. – М.: Старт Интер, 2005. – Т. 1. – 384 с.
41. Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных учебно-методических материалов) / Мягков В.Н., Платонова Е.А. С-Пб.: МИПК С-Пб ГТУ, 2005. – 154 с.
42. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
43. Оценка объектов недвижимости. / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: Инфра-М, 2006. – 472 с.
44. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \ под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 372 с.
45. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 384 с.
46. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция – 2005 - №5 – С.54-55
47. Попов Г.В. Оценка доходной недвижимости. – М.:Инфра-М, 2005. – 154 с.
48. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. – М.: Экономика, 2006. – 294 с.
49. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право - 2008 - № 7- 8 – С. 26-28
50. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство. – 2008 - №2. – С.154-156
51. Сборник ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Росгражданстрой. – М.: Прейскурант, 2008. – 72 с.
52. Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. – М.: 2008. – 186 с.
53. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. – М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 2006. – 230 с.
54. Синявский Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельность. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 240 с.