Курсовая Исследование рынка недвижимости

Актуальность исследования определяется потребностью в оценке эффективности функционирования рынка недвижимости, как одной из базовых подсистем в системе управления экономикой региона, особая роль которой обусловлена тем, что недвижимость — это фундаментальная основа экономических и правовых взаимоотношений в рыночной системе хозяйствования, базовый элемент в организации финансово-кредитной системы страны.

Рынок недвижимости занимает особое место в переходной экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является наиболее предпочтительным и стабильным с инвестиционной точки зрения рынком в известных условиях России. Во-вторых, недвижимость как предмет рынка недвижимости имеет прямое отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. В-третьих, рынок недвижимости России является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками является недостаточно развитым и изученным. В-четвертых, рынок недвижимости в силу социальных причин и значительной доли государственной собственности требует использования особых методов государственного регулирования. В-пятых, рынок недвижимости имеет мультипликативное воздействие как на развитие региона, так и на экономику страны в целом; он может стать мощным средством как макро- и микроэкономического регулирования на общенациональном уровне, так и на уровне экономики региона.

Опыт функционирования рынка недвижимости в России за последнее десятилетие свидетельствует о необходимости:

- с одной стороны, всестороннего изучения внутренних закономерностей функционирования рынка недвижимости в целях повышения эффективности работы его механизмов;

- с другой стороны, выявления закономерностей развития рынка недвижимости и его влияния на темпы и качество регионального развития, которое позволит придать целенаправленный характер процессам, происходящим на региональных рынках недвижимости, обеспечить наиболее полное использование возможностей региона, решить комплекс экономических, социальных и других задач, стоящих перед регионом. Кроме того, необходимо иметь в виду, что развитие рынка недвижимости требует поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке, что актуально для финансовой системы регионов.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

1. Анализ Российского и Московского рынка в области недвижимости.

1.1. Анализ Российского рынка в области недвижимости.

2012 г. оказался рекордным для российского рынка недвижимости. Лидировал московский рынок: за 2012 г. цены на московские квартиры, по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», выросли в среднем на 87,9% - с $2232 до $4193 за кв. м, а доходность инвестиций в недвижимость в среднем более чем в 10 раз превышала доходность банковских депозитов. Однако затем рост резко замедлился, и в начале 2013-го началась коррекция. К августу 2013 г. цены стабилизировались, а осенью наметился небольшой рост, связанный с сезонным повышением покупательной активности. В декабре 2013 г. цена московского жилья вернулась к январским показателям – $4200 за кв. м..

Ведущие региональные рыки в 2013 г. следовали тем же тенденциям, что и московский рынок. Средняя по стране цена 1 кв. метра жилья на первичном рынке составила в I пол. 2013 г. 42,6 тыс. руб., а на вторичном – 43,3 тыс. руб. Наиболее высокие цены зафиксированы в Уральском федеральном округе, Москве, Санкт-Петербурге, Башкирии, Московской, Нижегородской и Ярославской областях, а также в Пермском крае. Минимальные цены отмечены в Южном федеральном округе, что обусловлено строительством там частных жилых домов. Цены на жилье «притормозили” на рынках Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Перми. В других же регионах темпы роста цен значительно превышали московские показатели. Растут, и еще не приблизились к своему пределу рынки в таких городах, как Нижний Новгород, Липецк, Красноярск, Иркутск, Самара, Казань, Ростов-на-Дону, Новосибирск и др.

Московскому рынку недвижимости участники рынка и аналитики уделяют особое внимание. В недавно вышедшей нашумевшей статье «Города-суперзвезды» экономисты Дж. Журко, Кр. Майер и Т. Синай утверждают, что города, обладающие особым статусом (Лондон, Париж, Нью-Йорк, и т.д.), будут демонстрировать постоянно расширяющийся разрыв в стоимости жилья по сравнению с другими городами. Москва, несомненно, относится к таким городам. По данным компании Knight Frank, которая проанализировала динамику изменения цен на рынках элитного жилья Москвы и Лондона за одиннадцать месяцев 2013 г., темпы роста цен на элитную недвижимость Москвы на 8,9% превысили аналогичный показатель для Центрального Лондона. Ценообразование в Лондоне и Москве обладает схожими характеристиками. Это дисбаланс спроса и предложения в сегменте и ограниченное количество площадок под новое строительство. При этом высокие темпы роста цен в Москве характерны для развивающихся рынков, тогда как в Лондоне они связаны со статусом признанного мирового финансового и культурного центра.

Интересно, что в 2013 г. вторым инвестиционным полюсом российской недвижимости после Москвы стала столица зимней Олимпиады-2014 – Сочи, где в конце года отличные квартиры эконом-класса предлагались по цене от $1,7 тыс. Квартиры бизнес-класса на тот момент стоили от $3 тыс. за 1 кв. м. И это в домах, вводимых в эксплуатацию в ближайшие полгода.

2013 г. в России был «годом покупателя»: после продолжительного ценового диктата застройщиков и риэлторов впервые при покупке квартир можно было торговаться и получать дисконт в размере 10-20% от заявленной цены. По данным Swiss Realty Group, средняя реальная цена сделок прекратила свой рост или снизилась на 10 - 15%. Если некоторые риэлторы, пытаясь выдать желаемое за действительное, и продолжали говорить о росте цен на квартиры, то называли показатели, не выходящие за рамки статистической погрешности. Им и застройщикам выгодна иллюзия роста цен, поскольку она провоцирует покупателей приобретать квартиры сейчас, не откладывая покупку в ожидании возможного снижения стоимости жилья. Покупатели и продавцы в силу привычки и удобства продолжали оперировать суммами в долларовом эквиваленте, что, создавало картину номинального роста цен во всех сегментах рынка недвижимости. Однако в связи с падением курса доллара по отношению к рублю, приходилось постоянно индексировать цены, и большая часть игроков отказалась от расчетов в иностранной валюте. Некоторые квартиры и типы жилья за осень 2013 г. действительно подорожали больше, нежели ослабился доллар. Это касается дешевых однокомнатных квартир, элитного жилья и части новостроек, строительство которых велось хорошими темпами. Но в базах агентств множество квартир держалось месяцами, и их стоимость постепенно падала. Переоцененная (в первую очередь низкокачественная) недвижимость дешевела.

1. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 2013
2. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. проф. Ресина В.И. – М.: Дело, 2012.
3. Кутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия “Учебники для вузов. специальная литература”. – СПб.: Издательство “Лань”, 2013.
4. Цукерман Горвард А. Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер. с англ. – М.: Диамант-Меркурий – М, 2012.
5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика. 2012.
6. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М., 2013.
7. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. Серия “Библиотека риэлтора”. – М.: Менеджер, 2012.
8. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. – М.: Издательство БЕК, 2013.
9. Управление портфелем недвижимости : Учебное пособие для вузов” /Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. – М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2012.
10. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). – М.: Издательство “Ось-89”, 2013.
11. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. – М.: “Бизнес-школа “Интел-Синтез”, 2012.
12. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 2013. – 124
13. Харрисон Генри С.  Оценка  недвижимости:  Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2012. –231 с.
14. Гражданский Кодекс РФ.  Части  1,2.  Официальный  текст.   –   М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 2012.- 496 с.
15. Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№6. – 2013.
16. Котлер Ф. Основы маркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой. –М.: Прогресс, 2013. – 736 с.
17. Недвижимость. Еженедельный специализированный журнал. – Новосибирск: Некоммерческий фонд «Учебно-методический центр риэлтеров», 2012.№15.
18. Сергеев И.В. Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 2013. 272 с.
19. Е.И. Тарасович. Оценка недвижимости. С.-П., Санкт-Петербургский технический университет, 2013 г.
20. Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2012 г.
21. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2013 г.
22. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2012 г.
23. Н.Левадная «Рынок недвижимости в Российской Федерации» // Инвест. курьер; Москва; август 2013 г
24. «Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития» // Земля и недвижимость; декабрь 2013г
25. "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 1 (22) Март 2013г
26. Варламов А. А. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие / А. А. Варламов, С. А. Гальченко. - М.: ГУЗ, 2013. - 240 с.
27. Личко К.П. Прогнозирование и планирование аграрно-промышленного комплекса: Учебник / К. П. Липко- М.: Гардарика, 2012. - 264 с.
28. Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г. М. Стерник - М.: Российская гильдия риэлтеров, 2013 г. - 62 с.: ил.
29. Ханк Д. Э. Бизнес-прогнозирование, 7-е издание.: Пер. с англ. / Д. Э. Ханк, Д. У. Уичерн, А. Дж. Райтс - М.: Издательский дом 'Вильямс', 2013. - 656 с.: ил.
30. Алексеев А.А. Определение удовлетворенности потребителей свойствами товара при выведении новых товаров на рынок или модернизация старых // Маркетинг и маркетинговые исследования в России, № 3, 2013.
31. Голубков Е. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика. - М. : Изд-во «Финансы», 2012.
32. Карпов В. Управление маркетингом//Маркетинг. - М. : ЦМИ и М, 2013, № 3.
33. Хершген Х. Практический маркетинг. - М.: Высшая школа, 2012.
34. Дамари Р. Маркетинг на предприятии//Маркетинг, № 3, 2013.
35. Дамари Р. Теория и практика маркетинга//Маркетинг, № 2, 2012.
36. Маркетинг под ред. Романова А. Н. - М.: Банки и биржи, 2013.
37. Маркетинг в системе управления предприятием; Развитие предприятия и конкурентоспособность: Сб. МДНТП. - М., 2012.
38. Ковалев А. И. , Войленко В. В. Маркетинговый анализ. - М., 2013.
39. Котлер. Ф. Основы маркетинга. - М., Прогресс, 2012.
40. Маркетинг под ред. Романова А. Н. - М.: Банки и биржи, 2012.
41. Уткин О. А. Маркетинг. - М.: Экмос, 2013.
42. Берман Б. Маркетинг. - М.: Экономика, 2012.