Рынок недвижимости

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыноч­ных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Не­движимость - важнейшая часть мирового богатства[1], более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной де­ятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора эконо­мики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюд­жет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муни­ципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от предпринимательства. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвя­зей на рынке недвижимости. С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяе­мых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), мо­гут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости. Данными фактами обусловлена актуальность выбранной темы.

Целью работы является изучение предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Для реализации поставленной цели в работе предстоит решение следующих задач:

- определить принципы формирования рынка недвижимости,

- структурировать субъекты и объекты рынка недвижимости,

- исследовать явление предпринимательства на рынке недвижимости.

1. Принципы организации рынка недвижимости

1.1. Сущность рынка недвижимости

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появив­шейся терминологии.

«Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость»[2]. Рынок недвижимости - это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов не­движимости и где осуществляется совокупность всех текущих опера­ций с ней»[3].

Рынок - это «институт осуществления контакта между покупате­лями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и по­купателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы»[4].

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капи­тала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появ­ляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипо­теке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем»[5].

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объек­тов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недви­жимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты недвижимости.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо все эти опреде­ления дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор ме­ханизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами зем­лепользования»[6]. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (экс­плуатация) и оборот прав на недвижимость.

Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстракт­ное словосочетание «рынок, недвижимости» распадается на множе­ство бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как ре­гиональных, так и локальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недви­жимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внеш­ней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, по­скольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом»[7].

Национальный, рынок недвижимости - совокуп­ность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от дру­га асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием законодатель­ства, политической и социальной стабильностью[8].

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельно­сти, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что средне­статистический покупатель недвижимости, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, а также информацией о реальных ценах сделок.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арен­даторов) по отношению друг к другу. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недви­жимости при одновременно возрастающей информации о непрерыв­ном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов не­движимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного сни­жения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью ска­зать, что сделка не состоится.

1. Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2008
2. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2006.- 10 с
3. Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. - СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. - 32 с.
4. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. - М.: Инфра-М, 2006. - 16 с.
5. Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб: ИЭУ, 2003. - 21 с.
6. Тарасович Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость МКС, СПб., 2000. - 160 с
7. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимо­сти. – М: Дело, 2005.