Дипломная Оценка объекта жилой недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1  Понятие и признаки оценки недвижимого имущества

1.2  Виды стоимости жилой недвижимости

2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1 Механизм определения рыночной стоимости

2.2 Характеристика и расчёт рыночной стоимости объекта жилой недвижимости

3. Выявление основных проблем в оценке жилой недвижимости

3.1 Основные проблемы оценки жилой недвижимости

3.2 Рекомендации по улучшению процесса оценки жилой недвижимости

Заключение

Список используемых источников

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. У каждого кто задумывается реализовать свои права собственника возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. Необходимость решения таких вопросов возникает у предприятий, фирм, акционерных обществ, финансовых институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка – это всё оценка недвижимости.

Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [5].

Законодательство оценочной деятельности в России была закреплена в 1998 году с принятием ФЗ No135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (от 02.07.2021)

Актуальность темы обусловлена рядом проблем, которые выявлены в процессе ведения оценочной деятельности. Во- первых, оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования. Во- вторых, ежедневно люди продают и покупают недвижимость, что делает эту тему еще более актуальной. В-третьих, большой спрос в помощи оценщика недвижимости для того, чтобы правильно рассчитать настоящую стоимость недвижимости.

Основная цель выпускной классификационной работы: закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков расчета рыночной стоимости объекта жилой недвижимости сравнительным подходом, а также выявления основных проблем и рекомендации по улучшению процесса оценки жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить ряд задач:

- изучить понятие, признаки, методы оценки в оценочной деятельности, виды стоимости жилой недвижимости;

-  описать и охарактеризовать объект оценки;

-  рассчитать рыночную стоимость исследуемого объекта жилой недвижимости;

- выявить основные проблемы в оценке жилой недвижимости и дать рекомендации по улучшению этого процесса.

Предмет исследования – процесс оценки жилой недвижимости.

Объект исследования – является трёхкомнатная квартира по адресу г. Екатеринбург, ул. Анны Бычковой, д.10, кв. 322.

Методологической основой проведённого в выпускной классификационной работе являются: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных авторов, посвященные оценке недвижимости: Букалова А.Ю., Вахрушев В.И., Дубов В.С. Статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет- ресурсы.

Выпускная классификационная работа состоит из введения, трёх глав основной части, заключения, библиографического списка и приложений. В первой главе рассмотрены теоретические основы оценки жилой недвижимости. Во второй главе представлена подробная характеристика объекта оцениваемой жилой недвижимости и рассчитана ее рыночная стоимость. В третьей главе выявлены основные проблемы в оценке жилой недвижимости и предоставлены рекомендации по улучшению этого процесса.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество», «собственность». В дальнейшем, в русском языке «недвижимость» закрепилось следующими чертами, которые ассоциируются с этим словом: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности.

С юридической точки зрения недвижимость является объектом прав в связи с чем подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре недвижимости. ЕГРН – это государственный информационный ресурс, ведение которого осуществляется федеральным органом государственной регистрации, кадастра и картографии. [7]

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации окончательно закрепил дифференциацию правового режима движимых и недвижимых вещей в российском законодательстве. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам относятся следующие материальные и нематериальные объекты [3]:

‒ подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

‒ жилые и нежилые помещения: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

‒ искусственный земельный участок: ФЗ от 19.07.2011 No246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; 

‒ автомобильная дорога: ФЗ от 08.11.2007 No257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

‒ к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимое имущество — земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. [18]

Структура объектов недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Структура объектов недвижимости

По происхождению различают следующие объекты недвижимости:

‒ созданные природой без участия человека; 

Машино-место

Объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению

Единые недвижимые комплексы

‒  являющиеся результатом труда человека;

‒  созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Объекты, относящиеся к недвижимым вещам, подразделяются на недвижимость в силу природы и силу закона.

Недвижимость в экономической системе выполняет следующие особенности:

1)  экономическая;

2)  политическая;

3)  социальная;

4)  экологическая.

Классификация объектов недвижимости по различным критериям

способствует более успешно изучить объект оцениваемой недвижимости. Виды классификаций представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Классификации недвижимости [18]

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух элементов:

1) естественные объекты (земельные участки, лес, многолетние насаждения, водные объекты);

2) искусственные (жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, общественная недвижимость).

Более подробная классификация естественных и искусственных объектов недвижимости представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 -Укрупненная классификация объектов недвижимости 

Имея в качестве составной части земельный участок, все объекты недвижимости различаются признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов, такие как:

1) неподвижность – этот признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования;

2) материальность. следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости;

3) долговечность. согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет;

4) способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств – постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений;

5) общественное значение. пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.

Существуют принципы, которые применяются в ведении оценочной деятельности, такие как:

- принцип полезности;

-  принцип замещения;

-  принцип ожидания;

-  принцип сбалансирования и вклада;

-  принцип разделения.

Схематично принципы, соблюдаемые при введении оценочной деятельности, продемонстрированы на рисунке 3.

Рисунок 3 – Принципы, соблюдаемые при ведении оценочной деятельности [16]

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое пригодно для проживания.

К видам жилых помещений относятся:

1)  комната;

2)  квартира, часть квартиры;

3)  индивидуальный дом; часть дома;

4)  многоквартирный дом, подъезд, этаж в подъезде.

Принципы, связанные с рыночной средой

Комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для проживания. [7]

Квартира – помещение в жилом доме, обеспечивающее прямой доступ к помещениям общего пользования и удовлетворяющее бытовые потребности человека.[18]

Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования. [4]

Различают следующие многоквартирные дома:

-  малоэтажный дома (до 3 этажей);

-  многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей);

-  дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей);

-  высотный дом (свыше 20 этажей).

Все помещения в многоквартирном доме можно разделить:

-  на жилые помещения;

-  нежилые помещения;

-  помещения, входящие в состав общего имущества.
Жилое помещение предназначены только для проживания.
Нежилые помещения не предназначены для проживания и имеют другую функцию.
Общее имущество – это часть многоквартирного дома, предназначенные для совместного пользования проживающие. К общему имуществу относятся:

-  чердаки;

-  крыши;

-  коридоры;

-  подвалы;

-  мясорубочные камеры.

К коммерческой недвижимости относятся:

- офисы;

-  рестораны;

-  магазины;

-  гостиницы;

-  склады.

К общественной недвижимости относятся следующим здания и сооружения:

-  лечебно-оздоровительные здания и сооружения;

- культурно-просветительные здания и сооружения;

-  учебно-воспитательные здания и сооружения;

-  специальные здания и сооружения.

Особенностями рынка недвижимости является:

1) локализация (неподвижность, определенное местоположение);

2) тип конкуренции (малое число продавцов и покупателей, уникальность объекта);

3)  низкая эластичность предложения;

4)  частный характер сделок, недостоверность информации о сделках;

5)  зависимость конкурентоспособности товара от окружающей среды;

6) стоимость объекта включает стоимость земли и всех прав на землю.

Рынки разных регионов недвижимости имеют важные отличия. Эти различия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной нормативно-правовой базой, создаваемой органами местного самоуправления.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все сферы жизни и деятельность людей. Он носит ряд особенностей, которые представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Особенности рынка недвижимости [17]

Основные функции рынка недвижимости:

1) установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

2) регулирующая функция, с помощь которой распределяется ресурсы по сферам экономики;

3) коммерческая функция, заключающая в организации движения капитала и получения прибыли;

4) функция сканирования, выражающаяся в развитии конкуренции;

5) социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Таким образом, проанализировав понятие недвижимых объектов можно сформулировать понятие недвижимого имущества – это имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Оценщик – это специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и прочее [9].

Деятельность оценщика представляет собой работу с использованием знаний нормативно-правовых актов оценочной деятельности, стандартов и методов оценки, налогообложения, таможенного законодательства, этики делового общения, правил ведения переговоров с клиентами. Также требуются навыки работы с компьютером, отчетность, бухгалтерский учет и бизнес- анализ.

Карьерный рост оценщика подразумевает выполнение сложных проектов и разработку новых методов оценки. Возможностей карьерного роста, на самом деле, предостаточно. Оценщик может выстраивать и расширять оценочное направление в Российских и международных организациях, а также открывать собственную компанию и работать в ней.

Стандарты оценочной деятельности – это свод правил и порядков провидение оценочной деятельности всеми субъектами имеющие право на проведение такой оценки. [28]

Знания стандартов позволяют оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки

Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 No135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями [2]. 

В настоящее время на территории Российской Федерации действуют федеральные стандарты оценки. Они представлены в таблице 3.

Таблица 3 – Виды Федеральных стандартов оценки [6]

Для того чтобы приобрести в собственность или продать недвижимость её необходимо оценить. Оценкой недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости.

Процедура оценки состоит из определенных этапов.

1 Этап. Определение задачи оценки:

- цель оценки;

-  вид определенной стоимости;

-  установление оцениваемых имущественных прав;

-  дата оценки.
2 Этап. Составление плана и договора на проведение оценки:

-  график работ по оценке;

-  источники информации;

-  выбор методов оценки;

-  затраты на проведения оценки;

-  денежное вознаграждение за проведения оценки;

-  составление договора на оценку.

3 Этап. Сбор и анализ информации:

-  осмотр объекта и прилегающей территории;

-  юридическое описание объекта недвижимости;

-  физические характеристики и местоположения;

-  экологическая информация;

-  проверка достоверности собранной информации;

-  анализ о обработка информации.

4 Этап. Анализ вариантов наиболее эффективного использования:

- анализ земельного участка как условно свободного с улучшениями;

-  физическая осуществимость;

-  финансовая целесообразность;

-  наивысшая стоимость недвижимости.

5 Этап. Выбор методов и расчет стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов:

-  оценка стоимости на основе доходного подхода;

-  оценка стоимости на основе сравнительного подхода;

-  оценка стоимости на основе затратного подхода. 

6 Этап. Согласование полученных результатов и выделение итоговой величины стоимости объекта недвижимости:

-  проверка полученных данных о величине стоимости;

-  допущение и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации;

- выведение итоговой величины стоимости.

7 Этап. Составление отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

Цель отчета – подтвердить окончательную стоимость доказательствами.

Отчет об оценке составляется на основании договора на оказание услуг по оценке и задания на оценку.

Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчёт об оценке, выданный аккредитованным специалистом [10].

Существует несколько основных видов оценки недвижимости [8]:

1) Кадастровая оценка – это цена недвижимого имущества, определяемая в рамках государственной оценки. Это напрямую влияет на размер налога. Цена может быть близка к рыночной, но таковой не является;

2) Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. Её определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;

3) Ликвидационная оценка позволяет максимально быстро определить цену имущества, по которой его можно продать. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;

4) Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Целью оценки является определение той или иной оценочной стоимости, требуемой клиентом. В оценочной деятельности заинтересованы разные стороны: от государственных органов до частных. [12]

Как уже говорилось ранее оценка недвижимости требуется во многих случаях, рассмотрим наиболее частые:

‒ оформление ипотечного кредита (сначала банк требует оценочную справку. Важно, чтобы финансовое учреждение понимало, сколько денег может быть выдано заемщику);

‒ купля-продажа квартиры (в этом случае продавец должен понимать, по какой цене может быть продана квартира, а покупатель должен следить за тем, чтобы цена не была искусственно завышена и соответствовала рыночной цене);

‒ замена жилья (стоимость предметов необходимо оценить так, чтобы одна из сторон не понесла убытки);

‒  судебный процесс (для разрешения спора потребуется оценка жилья);

‒  реорганизация компании (в этом случае производится оценка правильности учета основных средств).

Подводя итог можно сказать, что результатом оценки будет являться итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для определения сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки.

1.2 ВИДЫ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности» дает возможность на проведение оценки объекта жилой недвижимости и считается безусловным, а также не зависит от установленного законодательством РФ порядка, при осуществления государственного статистического и бухгалтерского отчета. Этим законом установлен список случаев, где проведение оценки объектов является обязательным. В частности, неотъемлемой признается оценка имущества, которая при установлении стартовой стоимости для аукционов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости принадлежащие полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям [3].

Также это обязательное условие оценки в случае возникновения споров о стоимости недвижимого имущества, в случае национализации имущества, при ипотечном кредитовании, в случае изменения права собственности на недвижимое имущество, находящееся доверительном управлении, также при составлении брачных договоров или разделе имущества разводящихся супругов.

Как и любой товар на рынке, объект недвижимости имеют цену и стоимость.

Все операции, которые связаны с недвижимостью требуют особого внимания, а также знания о стоимости объекта собственности.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купkи-продажи объекта недвижимости. [6]

Итоговая цена сделки может значительно отличаться от рыночной

стоимости так как это зависит от ряда причин. 

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть выставлен на рынке в условиях конкуренции. [10]

Жилая недвижимость — это различные виды недвижимого городского или загородного имущества, пригодные для постоянного, сезонного или кратковременного круглогодичного проживания, соответствующие СанПин и техническим требованиям, предусмотренным законодательством. [11]

Существуют 5 видов стоимости недвижимого имущества. Они представлены в таблице 4. Для того чтобы перейти к эти видом и более подобно разобрать каждый, для начала узнаем из каких элементов состоит рынок недвижимости.

Рынок невидимости состоит из восьми элементов:

1)  Спрос – это зависимость между ценой и количеством товара; [5]

2)  Предложение – понятие, отражающее поведение товаропроизводителя на рынке; [10]
3) Цена – денежный эквивалент, уплачиваемый за товар конкретным продавцом конкретному покупателю. Фактическая сумма конкретной свершившейся сделки; [6]

4) Менеджмент (кадры, лицензирование, сегментация, мониторинг, ценообразования);

5) Стоимость – экономическая категория отражающая ценность конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в конкретном месте в соразмерных единицах эквивалента (как правило денежных); [8]

6) Затраты - издержки, возникающие вследствие ведения деятельности по созданию объекта, подвергаемого оценке; [4]

7) Инфраструктура (юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);

8) Деловая процедура (внебиржевые операции, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Стоимость может быть выражена в двух формах:

– потребительская (описывает совокупность свойств оцениваемого объекта с точки зрения их полезности, важности для потребителя);

– меновая (описывает способность объекта быть обменянным на иные продукты, услуги).

Таблица 4 – Виды стоимости объектов недвижимости [5]

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

-  повышение эффективности работы предприятия;

-  оценки рыночной стоимости акций на фондовом рынке;

-  определение стоимости при планах на продажу компании;

-  необходимость выделения доли оного из участников;

-  ликвидация организации;

-  разработка плана развития компании;

-  страхование активов;

-  принятие управленческих решений;

-  разработка инвестиционных проектов.

В оценочной деятельности при определении стоимости объекта оценки определяется оценочная стоимость цены объекта оценки, определяемая на день проведения оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. При использовании методов оценки указывается тип стоимости, который определяет предполагаемое использование результата оценки. [8]

Для того чтобы иметь стоимость товар должен удовлетворять двум требованиям:

‒ быть экономическим благом (т.е. обладать полезностью и редкостью);

‒ быть передаваемым (т.е. обладать способностью участвовать в обороте).

Также одним из важных этапов продажи и формировании стоимости недвижимости являются факторы, влияющие на цены объектов недвижимости:

‒ объективные (экономические) факторы — определяют средний уровень цен конкретных сделок и субъектами недвижимости и разделяются на макроэкономические и микроэкономические. К макроэкономическим факторам относятся налоги, динамика курса валют, инфляция, пошлины, спрос и потребность на объекты недвижимости, уровень безработицы, уровень дохода населения и прочее. К микроэкономическим, в свою очередь, относятся факторы, характеризующие основные параметры конкретных сделок, например: предмет, обязанности сторон, исполнение обязательств, санкции и штрафы, расторжение договора.

‒ психологические факторы связаны с феноменом массового сознания. В данном случае может происходить воздействие на сознание путем массирования рекламы, осведомленности потребителей, симпатии к конкретной сфере, инфляционных ожиданий и прогнозов развития либо затухания.

‒ к физическим факторам формирования цены объектов недвижимости относятся: местоположение, архитектурно-конструктивные решения, физическое состояние объекта недвижимости, наличие и величина коммунальных услуг, экологические факторы и пр.

Факторы, влияющие на цену и скорость продажи объекта: количество аналогичных предложений, достоинства и недостатки объекта (планировка, износ, этажность и т. п.), престижность района, развитие социальной инфраструктуры возле объекта, транспортная доступность, юридическая «чистота» объекта, характер сделки (рисунок 4)

Рисунок 4 - Факторы, влияющие на цену недвижимости

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть реализован на рынке в день оценки на конкурентных условиях. Для качественной работы оценщика при определении рыночной стоимости необходимо вести принцип работы с клиентом [15]:

1. Когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки,а другая сторона не обязана принимать исполнение; 

2. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Подводя итог, можно сделать вывод, что только комплексный анализ, учёт всей совокупности внешних и внутренних факторов, формирования цены, позволяет дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.

2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 МЕХАНИЗМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости имущества. Существует множество методов оценки недвижимого имущества, применяемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир. Выбор метода оценки зависит от ряда факторов, включая характер предмета, цель и функцию оценки, а также информацию, доступную специалисту. [5]

Если недвижимость приносит стабильный доход, наиболее приемлем способом капитализации. Если жилое помещение оценивается и имеется достаточно рыночных данных о продаже аналогичных жилых помещений на рынке жилья, целесообразнее использовать для оценки метод анализа прямых продаж. Если объект работает в нейтральном или пассивном секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода оценки имущества – сложный процесс. Оптимальный выбор во многом зависит от квалификации и практического опыта эксперта- оценщика. Эксперты советуют определять стоимость недвижимости как можно большим количеством методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных разными методами, вероятность получения более точной стоимости объекта значительно возрастет. [6]

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный, они показаны на рисунке 5.

Рисунок 5 - Основные подходы к оценке стоимости недвижимости

Прежде чем приступить к выбору метода оценки, стоит проанализировать подходы, чтобы сравнить плюсы и минусы. Сравнительный анализ подходов к оценке недвижимости представлен в таблице 5.

Таблица 5 – Сравнительный анализ методов (подходов), применяемых в оценочной деятельности [17]

Однако, большинство методов оценки недвижимости используют сравнительного подхода, при котором в качестве исходной информации используются цены продаж, спроса или предложения по объектам, аналогичным оцениваемым.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный [7].

Доходный подход определяет стоимость объектов, приносящих доход. В рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Рассмотрим каждый из методов подробнее:

1) Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Используя метод анализа продаж, оценщик анализирует сопоставимые объекты, которые недавно были проданы в соответствующем секторе рынка недвижимости, и корректирует цену с учетом различий, существующих между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. В результате этого процесса цена продажи каждого сопоставимого имущества определяется так, как если бы оно имело те же основные характеристики, что и имущество, оцениваемое на момент продажи.

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

При расчёте сравнительным методом оценки используют технологию анализа продаж. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости.

В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости. В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

Способы определения величины поправки. Основные способы определения величины поправок – анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Анализ парных продаж. Способ заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта [10].

Также следует отметить количественный анализ в виде регистрационного анализа. Регрессионный анализ используется для определения величин поправок и опирается на математические формулы, приведенные ниже,

Yс = ВХ,
где Yс – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В – параметр, полученный для единицы сравнения;
X – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

Yс = ВХ + a + с + ... + n,
где а, с, ..., n – положительные или отрицательные поправочные

коэффициенты.

Yс = А + b + с + ... + n, где А – некая базовая величина;

b, с, ..., n – различные поправочные коэффициенты. Yс = А (100 + b + с + ... + n),

(3)[11]

(4)[15]

где А – базовая величина;
b, с, ..., n – поправочные коэффициенты в процентах. Каждый из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине А независимо друг от друга.

2) Для оценки объектов недвижимости, приносящих доход, чаще всего используется затратный подход. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта, что не всегда соответствует действительности.

Другая особенность применения затратного подхода заключается в необходимости разграничения понятий "стоимость замещения" и "восстановительная стоимость".

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, должен решить эксперт оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной ситуации.

Затратный подход применяется в настоящее время для налогообложения имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости. Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для налогообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

‒ при технико-экономическом обосновании нового строительства;

‒ при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
‒ при выборе профиля объекта недвижимости;
‒ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;

‒  при оценке зданий специального назначения;

‒  при оценке объектов недвижимости в "пассивных" секторах рынка;

‒  для страхования.

Методы, используемые в затратном подходе:

‒ метод соотнесения состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Иногда для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство в среднем составляет 35 % (для неосвоенных участков – 15 %).

‒ метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

‒ метод "остаток для земли" отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

‒ метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.

3) Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен.

Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет вид:

С = Д / к, где Д – чистый доход;

к – коэффициент капитализации.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

‒ принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

‒ принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

‒  прогнозирование будущих доходов;

‒  капитализация будущих доходов в настоящую стоимость. Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

‒ упрощенного баланса;

‒ отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов. Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Этивеличины учитывают:

‒  сумму будущего дохода;

‒  время, когда должен быть получен доход;

‒ продолжительность получения дохода.

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год [11].

Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод прямой капитализации, метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен. [19]

Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости. 

Формула сложного процента:
П = I0 (1 + E)T, (6)[11]

где П – предполагаемая величина прибыли от реализации проекта, которую надеются получить инициаторы проекта;
I0 – величина исходного капитала;
Т – продолжительность жизненного цикла проекта, характеризующая время, необходимое для его реализации;
Е – предполагаемая норма доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.

Таким образом, каждый из методов оценки недвижимости уникален и имеет свои специфичные инструменты оценки, но для проведения полной оценки и определению истинной стоимости оцениваемого объекта следует использовать эти три метода вместе.

2.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объектом оценки выпускной классификационной работы является квартира по адресу г. Екатеринбург, ул. Анны Бычковой, д.10, кв. 322., состоящая из трёх жилых комнат.

Целью оценки является определение стоимости объекта жилой недвижимости.

Рассматриваемый объект находится в Свердловской области. Свердловская область основана 17 января 1934 года. Это крупнейший регион Урала. Область охватывает северную часть Уральских гор, а также западную окраину Западно-Сибирской равнины. Площадь 194 226 км.кв, протяженность с севера на юг 660 км., а с запада на восток 560 км.

Климат континентальный; средняя температура января от -16 до -20°С, средняя температура июля от +19 до +20°С. Количество осадков около 500 мм. в год.

Свердловская область — один из важнейших промышленных регионов России. В структуре промышленного комплекса преобладают черная и цветная металлургия (31% и 19% объема промышленного производства), обогащение урана и железной руды и машиностроение.

Ранее было сказано, что исследуемый объект находится в Свердловской области, но ничего не сказали про город. Оцениваемый объект находится в городе Екатеринбург. Екатеринбург – один из крупнейших городов России, является столицей Свердловской области.

Перед тем как перейти к расчетам рыночной стоимости надо узнать численность населения в этом городе.

Население Екатеринбурга на 1 января 2022 года 1 495 066 человек, из них число безработных около 114 000 человек, естественная убыль составила 13 020 человек, миграционный прирост составил 3 624 человека [28].

Немаловажным фактором является динамика цен на рынке недвижимости в городе Екатеринбург. Средние цены на квартиры показаны на рисунке 6 и 7.

Рисунок 6 – Средняя цена на квартиры по дням [25] 

Рисунок 7 – Средняя цена на квартиры по месяцам [25]

Исходя из графиков, можно сделать вывод, что недвижимость в городе Екатеринбурге востребована, но нестабильна. Цены растут и падают по сравнению с 2021 годом, сравнение с 2020 годом не объективно, так как в это время началась пандемия.

Теперь перейдем к характеристике местоположения объекта оценки. Подробная информация представлена в таблице 6.

Таблица 6 – Характеристика местоположения объекта оценки

Месторасположения объекта оценки важна для определения конечной стоимости квартиры так как каждый фактор влияет на цену. Точное месторасположение квартиры показано на рисунке 8.

Рисунок 8 – Расположение объекта оценки на карте

План расположения помещения представлен в масштабе 1:200. Он представлен на рисунке 9.

Рисунок 9 – План расположения помещения на 2 этаже

Чтобы разобраться в плюсах и минусах расположения квартиры надо детально разобраться в расположения объектов для удовлетворения базовых потребностей. Характеристика расположения объектов представлена в таблице 7.

Таблица 7 - Характеристика расположенных объектов по близости

Немало важно затронуть характеристику дома, в котором находится объект оценки, ведь именно это играет одну из самых важных пунктов в выборе жилья.

Первым делом рассмотрим характеристику объекта. Она представлена в таблице 8.

Таблица 8 – Характеристика объекта

Перейдем к характеристике самой оцениваемой квартиры. Характеристика представлена в таблице 9.

Таблица 9 – Характеристика квартиры

Так же надо знать сведения имущественных прав. Это не маловажная информация. Она представлена в таблице 10.

Таблица 10 – Имущественные права

На основании данных характеристик, можно рассчитать стоимость объекта оценки – трёхкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Екатеринбург, ул. Анны Бычковой, дом 10, кв. 322.

Как было сказано ранее, недвижимое имущество оценивается в три подхода, такие как сравнительный подход, доходный подход и затратный подход. Но не во всех случаях применяются все три этих подхода. В данной работе объектом исследования являются жилая квартира. Исходя из этого в расчётах рыночной стоимости будет использован только сравнительный подход.

Доходный подход необходим для определения стоимости имущества, в которое вложен капитал, и это имущество должно соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который может приносить это имущество. В данном случае такой подход не имеет смысла, так как было бы неправильно использовать его без необходимой информации, которую очень сложно получить, а конечный результат не всегда точен. Жилые помещения предполагают жизнь людей, а не получение доходов и дальнейшее развитие.

Затратный подход предусматривают определение стоимости объекта недвижимости как стоимость прав на земельный участок. Оценке квартиры не является земельным участком, а является встроенным помещением. Из-за нехватки нужных документов и данных, стоимость квартиры будет посчитана некорректно.

Таким образом, в результате расчетов, проведённых во 2 главе, была получена рыночная стоимость трехкомнатной квартиры вторичного рынка недвижимости, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Анны Бычковой 10, кв. 322 с помощью сравнительного подхода так как доходный и затратный подход в данном случае не применяются. Цена квартиры составила 5 035 146,84 рублей.

3 ВЫЯВЛЕНИЕ ОСНОВНЫХ ПРОБЛЕМ В ОЦЕНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Правильное развитие оценочной деятельности невозможно без регулярного совершенствования, но и при использовании современных технологий с учетом развития деятельности результат оправдает ожидания.

Необходимость совершенствования деятельности исходит как от самого оценочного сообщества, структур, осуществляющих контроль за регламентацией оценочной деятельности, так и от государства, создающего официальную документацию с нормами регламентации и надлежащего осуществления оценочной деятельности. Оценочные компании создают и используют специальные программы, а недостаток нововведений, помогающих и упрощающих работу по оценке недвижимости, часто отсутствует.

Как и в любой профессиональной деятельности, при проведении оценки может возникнуть ряд сложностей, которые могут затруднить ее проведение или поставить под сомнение результат.

Для получения достоверных данных эксперт должен не только знать все методы, правила и процедуры, но и разбираться в экономических процессах как в стране, так и в мире в целом, уметь прогнозировать состояние недвижимости рынка, основанный на этих процессах.

Основная проблем в процессе оценки жилой недвижимости - качество оценки и искажение итоговых результатов.

Проблемы оценщика, которые могут помешать сделать работу качественно и правильно. Существует несколько моментов, которые могут на это влиять:

1) Первая проблема связана с тем, что оценку недвижимости не всегда делают опытные профессионалы. По итогу работы такого специалиста, клиент, обратившийся к оценщику, может потерять немалую сумму денег.

2) Второй проблемой является поиск исходных данных для расчета рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости. Более достоверная и объективная оценка требует глубокого анализа соответствующего рынка, включающего тщательное изучение данных о последних событиях на этом рынке. Поэтому получение необходимой информации сложно, и многие оценщики прибегают к использованию информации, полученной из ненадежных источников. Данная практика несет в себе риск получения неверного результата оценки, что означает снижение качества предоставляемых услуг по оценке.

3) Третьей фактором является, что оценщики сталкиваются с проблемами несоблюдения стандартов и регламентов. Проблемой применения национальных стандартов является их неправильная корректировка в процессе рассмотрения в высших органах исполнительной власти.

4) Четвертая проблема заключается в том, что оценщики для получения информации при определении рыночной стоимости в большинстве случаев используют специальные справочники, в которых имеются готовые рассчитанные нормативы. Но на практике многие специалисты указывают на ошибочные расчеты некоторых показателей, что приводит к недостоверной оценке.

Из всего сказанного выше следует, что сегодня не имеется ни одного источника, находящегося в открытом доступе и публикующего информацию о том, как должны оцениваться различные услуги в оценочной сфере.

Востребованность оценочной деятельности свидетельствует о возрастающих требованиях к качественной работе оценщиков, что является важной задачей для рынка оценки недвижимости.

3.2 РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УЛУЧШЕНИЮ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В условиях российской рыночной экономики оценка является важным инструментом. Необходимыми решениями по совершенствованию оценочной деятельности являются повышение качества работы оценщиков, и предлагается изменение, ужесточающее контроль за деятельностью саморегулируемых организаций в сфере оценки. Кроме того, необходимо повысить уровень образования в этой сфере. 

Чтобы процесс оценки недвижимости был более качественным в первую очередь надо ужесточить требования к оценщикам и дать возможность в дальнейшем повышать их уровень.

Чаще всего работодатели предъявляют следующие требования к оценщику:

- наличие высшего профильного образования либо диплома о переподготовке;

-  опыт работы в оценочной сфере;

-  знание ПК;

-  членство в СРО оценщиков, страховка;

-  опыт самостоятельного составления отчетов и их согласования с банками.

Качественный отбор сотрудником – это показатель и имидж компании.

В подборе персонала надо более качественно проверять человека на знания и умения. Назначить испытательный срок для демонстрации нужных качеств и умений. К этому процессу надо уделять очень много внимания и усердия.

Чтобы поспособствовать усовершенствованию знаний и постоянного развития оценщика, компании по оценке недвижимости могут предоставлять своим работникам курсы по повышению классификации, предоставлять возможность расширять кругозор, узнавать опыт других более успешных оценщиков и давать возможность оттачивания навыков в этой сфере.

Таким образом оценщики будут получать полезную информацию, которая будет помогать им в работе и качественнее оказывать услугу. Благодаря этому, рейтинг компании будет повышаться, а значит и у клиентов будет доверие, поэтому они чаще будут обращаться именно в эту компанию и именно к этому оценщику. Появится стимул для более усердной работы.

Необходимо разработать и принять национальные стандарты оценки недвижимого имущества в системе реальных гражданско-правовых и земельно-имущественных отношений. Нужны стандарты, строго и четко описывающие все этапы оценки и соответствующие процедуры оценочной работы.

Варианты структурирования работы оценщиков:

1) Разработка задания на оценку, характеристика предмета и подготовка исходных данных для оценки, имеющих необходимый правовой статус;

2) Строгая формализация решения задач оценивания, контроль ошибок в процессе анализа, расчетов и получения конечного результата оценивания;

3) Обоснование наиболее важных структурных разделов отчета об оценке в соответствии со строгими правилами его оформления и требованиями к их содержанию;

4) Рассмотрение результатов оценки по четко регламентированным процедурам и подготовка документации по ее результатам.

Не всегда оценщик точно рассчитать стоимость недвижимости. Низкого качества оценочной деятельности в сфере недвижимости является огромной проблемой в наше время. Подходы к оценке не всегда дают возможность посчитать тот или иной оцениваемый объект. Поэтому успешная продажа недвижимости требует оценки не точной, а правильной. Отличие правильной и точной оценки заключается в правильном выборе методов оценки и формул, по которым будет производиться расчет, и в правильном определении исходных данных для замены в этих формулах.

Во время работы, оценщики часто обращаются к справочникам. Как показывает практика в этих справочниках предоставлена неверная информация. Чтобы избежать проблемы с неправильными результатами надо перевыпустить справочники с новой, достоверной информацией. Это намного облегчит оценщикам работу.

Исходя из всего вышеизложенного, становится понятно, что система оценки недвижимости в РФ в целом рабочая, но нуждается в ряде доработок и улучшений. Оценка недвижимости сам по себе сложный процесс, но если бы в России приняли определенные меры, то данная работа облегчилась и стала намного точной в итоговых результатах.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время оценка недвижимости является важным инструментом, позволяющим юридическим и физическим лицам решать множество повседневных задач. Оценка недвижимости, определение рыночной стоимости здания, оспаривание кадастровой стоимости. Данная тема востребована в наше время, так как одним из самых популярных видов оценки остается оценка недвижимости, в том числе расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, таких как права аренды, права использовать.

Определение рыночной стоимости – сложный процесс, требующий определенных навыков и умений, поэтому оценщики используют три метода оценки: сравнительный, доходный, затратный.

Сравнительный подход предполагает определение стоимости путем сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, находящимися в продаже в определенный период времени. Доходный подход основан на расчетах будущих возможных доходов от использования объекта оценки. Затратный подход предполагает определение стоимости строительства объекта с учетом износа и устаревания. Каждый из трех подходов включает в себя различные методы упрощения расчетов.

Рынок недвижимости характеризуется многими чертами, но прежде всего индивидуальностью и неповторимостью недвижимости, которая выражается в таких факторах, как расположение жилья, его состояние, этажность, инфраструктура, преимущества и, конечно же, спрос. Одним из основных параметров, определяющих стоимость жилья, является местонахождение объекта недвижимости, что, в свою очередь, определяет престиж здания.

Основная цель выпускной классификационной работы: закрепление теоретических знаний и расчет рыночной стоимости объекта жилой недвижимости сравнительным подходом, а также выявления основных проблем и рекомендации по улучшению процесса оценки жилой недвижимости.

Исходя из данной цели, были выполнены следующие задачи:

- изучены понятие, признаки, методы оценки в оценочной деятельности, виды стоимости жилой недвижимости;

-  описан и охарактеризован объект оценки;

-  рассчитана рыночная стоимость исследуемого объекта жилой недвижимости;

- выявлены основные проблемы в оценке жилой недвижимости и предоставлены рекомендации по улучшению этого процесса.

В первой главе содержится теоретические основы оценки жилой недвижимости такие как понятия, признаки и методы оценки. В этой главе подробно рассказывается о всех особенностях в этой сфере.

Во второй главе содержится характеристика и расчёты рыночной стоимости объекта исследования.

Объект исследования – является трёхкомнатная квартира по адресу г. Екатеринбург, ул. Анны Бычковой, д.10, кв. 322.

По результатам исследования проведенных в выпускной классификационной работе можно сделать следующие выводы, что стоимость оцениваемой квартиры составила 5 035 146,84 рублей.

Исходя из результатов полученные в исследовании, можно сказать, что в данном случае стоимость квартиры рассчитывалась только сравнительным подходом, так как только он подходит для расчета стоимости жилья в многоэтажном доме. Остальные подходы не дали бы нужный результат из-за своих особенностей в расчете и предназначении.

В третьей главе были проанализированы основные проблемы в оценке недвижимости. На данный момент в России две проблемы: качество оценки и искажение итоговых результатов. Из этих проблем вытекают пункты, которые бы смогли улучшить работу и качество оценочных компаний. Так же представлены рекомендации по улучшению этих проблем.

Таким образом можно сделать вывод, что процесс оценки недвижимости не стоит на месте и развивается в том темпе, в котором позволяет ситуация в стране. Но улучшения и проработка некоторых моментов крайне необходима для продвижения этой сферы обслуживания.

В результате цель выпускной классификационной работы достигнута, поставленные задачи решены.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 No 6-ФКЗ, от 30.12.2008 No 7-ФКЗ, от 05.02.2014 No 2-ФКЗ, от 21.07.2014 No 11-ФКЗ, от 01.07.2020 No1-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.07.2020, N 31, ст. 4412

2. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021). - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru

3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст] // Федеральный закон от 30.11.1994, No15. - М.: ЭКСМО, 2009. - 960 с.

4. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.12.2004. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2015.

5. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 25.10.2001, No136. - М.: НОРМА – 2002. - 96 с.

6. Федеральный закон [Текст] // «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 - No 135-ФЗ

7. Приказ Минэкономразвития России - от 20.07.2007 - No256 Об утверждении ФСО No1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки) от 22.10.2010 - No509 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс 1992-2014. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70707/

8. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 No 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс 1992-2013. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_36189/

9. Агеева М.В., Горбачев С.А. Формирование перечня ценообразующих факторов [Текст] // Проблемы науки - 2016. - No 12 - С. 39- 40.

10. Андреева Д.С. Алгоритм оценки стоимости жилых объектов недвижимости [Текст] // Вестник современных исследований – 2018. - No 12.10. - С. 18-20.

11. Афанасьева В.Р. Оценка стоимости недвижимости [Текст] // Научный электронный журнал Меридиан - 2020. - No 12. - С. 249-251.

12. Баронин С.А, Майорова А.Е. Анализ методов оценки стоимости земельных участков и особенности их применения [Текст]// Аллея науки - 2019. - No 1. - С. 125-130.

13. Берген Д.Н, Дашкевич П.М., Санина Л.В., Шерстянкина Н.П. Моделирование стоимости квартир на региональном рынке жилой недвижимости [Текст] // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. - No 3 - С. 27-41.

14. Букалова А.Ю., Мутагарова О.Н. Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости с учетом социальных факторов [Текст] // Современные технологии в строительстве. Теория и практика – 2018. - Т. 2. - С. 563-569.

15. Бровкин А.В., Медведева Н.И. Оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости с использованием доходного подхода [Текст] // Экономика: вчера, сегодня, завтра – 2018. - No 9. - С. 79-91.

16. Вахрушев В.И., Курзаева Л.В. Обзор методов и средств интеллектуального анализа данных при оценке стоимости жилой недвижимости [Текст] // Научный электронный журнал Меридиан – 2020. - No 2 - С. 108-110.

17. Воробьева И.В., Филиппова Т.А., Юсова Ю.С. Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости [Текст] // Электронный научно- методический журнал Омского ГАУ – 2019. - No 1. - С. 19.

18. Головина Ю.С. Оспаривание результатов кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости [Текст] – 2018. - No 11. - С. 144-146.

19. Дикунова Л.М., Мастихина О.Ю, Шеховцов В.В. Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость жилых помещений [Текст] - 2017. - No 5. - С. 58-71.

20. Дубов В.С. К проблеме оценки рыночной стоимости недвижимости в регионе [Текст] // Актуальные проблемы борьбы с преступлениями и иными правонарушениями – 2019. - No 19.- С. 110-112.

21. Исаева А.Н. Оценка стоимости жилой недвижимости [Текст] // Перо науки -2019. - No 11. - С. 6-10.

22. Мартынова М.С., Учинина Т.В. Современные проблемы оценки стоимости недвижимости [Текст] // Актуальные вопросы современной экономики -2019. - No 3-1. - С. 652-655.

23. Касьяненко, Т. Г. Оценка недвижимости: учебник Т. Г. Касьяненко. – Москва: Проспект, 2017. – 511 с.

24. Аренда и продажа недвижимости – Режим доступа: https://ekb.cian.ru/

25. Аренда и продажа недвижимости – Режим доступа: https://www.avito.ru/ekaterinburg/nedvizhimost

26. Динамика цен на недвижимость в г. Екатеринбурге [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://ekb.etagi.com/analytics/?city_id=45&class=nh_flats&resolution=70&count ry_id=1

27. Сайт города Екатеринбург [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://екатеринбург.рф/

28. Федеральные стандарты отчётности [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_126896/

29. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр): [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru/about/

30. Русское общество оценщиков: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://sroroo.ru/about/

Нужен файл с работой полностью? Вышли нам несколько своих готовых рефератов или курсовых работ, не выложенных в Интернете (на topwork2424@gmail.com) и получи файл с этой работой в формате .pdf себе на электронную почту бесплатно!

С данной работой смотрят также:

Пути совершенствования методов оценки жилой недвижимости

Оценка рыночной стоимости жилого помещения

Содержание и организация методов расчета рыночной стоимости квартиры (на примере 1-комнатной квартиры в г.Екатеринбурге)

Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта коммерческой недвижимости

Содержание и организация методов расчета рыночной стоимости квартиры

Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере индивидуального жилого дома

Оценка стоимости бизнеса ПАО Магнит

Оценка рыночной стоимости квартиры

ВКР Оценка стоимости бизнеса

ВКР Оценка рыночной стоимости земельного участка 

Больше готовых дипломных работ смотрите в нашем каталоге!